保利地产复制的短板

来源: [观点网] 时间: 2009-06-15 11:41

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　　保利的核心竞争力是拿地能力和融资能力，而非产品和管理。这使得保利在市场份额的占有过程中选择的是一种粗放的经营模式。但保利在某些方面并没有做到极致。

　　2008年5月21日，保利地产发布公告称，公司非公开发行A股于5月20日获得证监会发审委审核通过。此次非公开发行拟募集资金不超过80亿元，发行价格不低于15.89元/股，主要投资于保利叶上海、上海保利林语、天津保利上河雅颂、长沙麓谷林语等8个项目。保利集团承诺以不超过15亿元现金并与其他机构投资者相同的认购价格认购此次发行的股份。

　　随后，长江证券就保利增发通过一事表示：“虽然我们预期今年上半年保利增发有望上会审核，但本月通过还是远远超出我们的预期。这样的速度提升，对企业09年度超常规发展有着重要意义，同时让保利在资本化的先发优势体现得更为明显。如果今年3季度增发彻底完成，80亿现金对于保利的净资产和负债比率都存在明显影响，保利速度优势再次显现。”

　　据统计，保利地产增发后资产负债率将大幅度下降，由增发前的72%下降到63%，同时实际资产负债率由49%下降到43%。

　　A股融资

　　就在增发通过前不久，保利的另一个融资计划被公之于众。

　　5月11日，保利集团公司发布公告称，公司将发行2009年中国保利集团公司企业债券，本期债券主体/债项评级为AA+，期限为5年期，发行13亿元，票面利率4.72%。

　　公告显示，债券采用通过上证所向机构投资者协议发行和通过承销团成员设臵的发行网点向机构投资者公开发行两种方式。在上证所市场预设发行总额5亿元，在承销团成员设置的网点预设发行总额8亿元。

　　和对增发的态度一样，大多数分析人士认为保利的公司债过会没有问题。事实上，利用A股和发债向来是保利融资的优先选择，而从以往的历史来看，效果往往不错。

　　2006年7月31日，保利地产在上海证券交易所正式挂牌上市，成为中国股权分置改革后重启IPO市场的首批上市企业之一，也是06年IPO重启后首批上市企业中的第一家房地产公司。

　　首日上市收盘价比发行价上涨44.87%，报收于20.24元；盘中该股最高至21.00元，最低至18.58元，全天成交936,173手。扣除发行费用之外，保利地产获得融资近20亿元。

　　2007年7月27日，保利地产增发募资获得批准，公司发布公告称：“本次增发的不超过3.5亿社会公众股，采取余额包销方式，由保荐机构(主承销商)中信证券股份有限公司牵头组成的承销团包销剩余股票。”发行价格为55.48元/股。

　　8月6日，保利地产公布了其公开增发的最终结果：发行数量1.26亿股，发行价格55.48元/股，最终募集资金总量约70亿元。

　　2008年，房地产企业对资金可以说是“求钱若渴”，而保利在上半年顺利通过了公司债的发行申请。

　　5月21日，保利地产发布公告，43亿元公司债申请获得证监会通过。虽然从去年10月11日董事会审议通过发行公司债到顺利通过，保利地产已等待了半年之久，但最终还是通过了。

　　2009年年初，保利地产宣布增发80亿元，随后，又表示要发行13亿元的公司债。

　　保利地产的融资力度在09年突然加强了。

　　除了A股和发债，保利地产在这几年也曾陆陆续续地向大股东保利集团借款或向银行贷款，但金额都不算多。事实上，保利地产的资金来源有一半是依托于销售资金回款。

　　有分析人士认为，保利的资金来源不外乎三种：销售资金、银行贷款、资本金融资(包括A股增发及公司债)。相对目前很多的上市公司来讲，融资方式比较单一、粗放。

　　前中信证券资深分析师王德勇对此表示，因为有国企为背景，保利地产在国内的融资比很多民营企业会顺利得多。王德勇认为，保利在09年加大融资金额及力度不难理解，因为保利现在的发展规模、开工面积等所需的资金量和几年前是不能相比的。

　　据王德勇介绍，在各种融资方式中，资本金融资是最优先的选择，然后才是银行贷款等。

　　事实上，今天很多的房地产上市公司，除了利用银行贷款及国内的融资平台外，也一直在积极与国外的投行接洽，希望能引进更多的外资参与开发。比如金地与ING，雅居乐与大摩。

　　而保利的融资范围似乎仅围绕着国内的股权市场与债权市场，格局似乎不够大。仲量联行投资部总经理钟德尧对此表示，保利地产为国资委旗下企业，为百分百的国企，也很难引进外资合作。

　　更有投资界人士透露，因为保利地产的“特殊”，很多外资也不很愿意与之有太深入的合作关系。但即便如此，大多数分析人士认为，保利相对国内的大多数房地产公司而言，更具优势。事实上保利是国务院批准的14家主营房地产业务的央企之一，而仅就目前而言，在中央批准的十四家央企当中，保利是为目前国内上市的最大房地产央企。

　　“在中建股份未能在A股IPO的情况之下，保利显然是当前国内最大的房地产上市央企。”有证券分析人士对观点新媒体表示，其认为，正是央企身份使得保利在A股市场的融资无论是从规模还是从频率来讲均远胜其他企业。

　　“资本市场能够为保利带来源源不断的资金，这被认为是这两年保利能够在国内迅速发展的原因之一。”该证券分析人士表示。该分析人士甚至认为，保利无论是在资本市场上的融资还是在房地产市场上的扩张，都颇显“霸道”。

　　模式短板

　　保利地产从06年开始每年都有融资，对比几年的资金安排，可以找到保利跨越式发展的路径。

　　据统计，2006年内，保利地产在建拟建项目41个，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积1285万平方米。至2007年，保利旗下在建拟建项目增加至60个，占地总面积1129万平方米，规划总建筑面积几乎翻倍，达2045万平方米。2008年，保利地产共有在建拟建项目增至68个。

　　此外，截止2006年12月31日，保利地产拥有土地储备823万平方米，其中土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。2007年，保利地产拥有可结算资源1579万平方米，可结算资源中普通住宅占94%，中心城市储备量90%。

　　2008年，保利地产拥有可结算资源1828万平方米，其中普通住宅85%，中心城市储备量89%。

　　而这十分符合保利地产在2007年在土地上的激进。据保利近两年的年报统计，2007年，保利地产用于拿地及合同合作的资金约120亿元，而2008年仅为2007年的1/3，约40亿元。

　　2007年，保利地产在拿地上不遗余力，而大多选择中心城市的核心地段，这也使得保利地产要支付地价款并不低。

　　2008年，保利地产的拿地速度明显下降，扩张速度也更加平稳，但开工数量仍有68个，因此在08年，保利把更多的精力花在了项目的建设与销售上。

　　事实上保利在2006年开始的扩张使得保利一度被认为是中国最为激进的房地产开发商之一。尤其在2007年，上市之后并且增发成功的保利几乎成为中国土地拍卖市场上的主力军团。而在广州，保利几乎出现在每一次土地拍卖的现场。

　　此前，保利地产的相关负责人也曾对观点新媒体表示，保利将不放弃招拍挂市场上的任何可能获取土地。

　　一种理解在于，保利在2006-2007年在资本市场上进行的大量资金储备为其扩张提供了基础。但另一方面则是保利的经营模式背后的保利的规模扩张选择。

　　2006年上市之后，保利地产总经理宋广菊曾公开表示，“保利地产的模式是‘今年拿地，今年开工，明年销售’的快销模式”。此种追求现金周转的模式在央企当中极少，事实上，例如招商、华侨城和中粮这样的央企往往在近年的发展过程当中选择了较为保守的发展模式，而保利的发展模式则颇显激进。

　　事实上，快销模式在房地产业内往往被那些寻求规模扩张的企业采用，但真正把该模式发扬光大到极致的却是碧桂园。

　　2008年，有人曾指出，碧桂园的土地储备足够其开发27年之久。但杨国强则表示，那是按照该集团此前的开发速度计算。事实上，杨国强的策略是快速拿地快速开发，在2007年9月30日之前，碧桂园可动工面积只有770万平方米，但到当年底，其计划的动工面积将超过2000万平方米。可以说，上市之后的碧桂园，在以数倍于过去的速度进行着扩张。

　　2007年9月30日，碧桂园发布的关于集团“快速开发经营模式”的公告声称，截至2007年年底，集团在全国近30个城市的总开工量将超过2000万平方米，2008年新报建及开工的面积更有望达到1600万平方米，而其产品通常在一到两年之内就可达到交付条件。

　　“像卖白菜一样卖房子”，这是广东房地产行业对碧桂园销售快速的一种形象说法。上市之前，碧桂园在广州的项目凤凰城就曾经创下一日销售7亿多元的神话，上市之后的碧桂园依然不改先前策略，以较低价格换取快速销售，即通俗所说的“薄利多销”。

　　与碧桂园一样，国内着手于扩张的企业例如万科等企业往往对产品生产周期及资金周转有着严格的要求。但一个显然的矛盾在于，在例如碧桂园这样的企业，其发展模式往往受到地段的制约，产品模式相对单一。

　　但保利却能够在多个城市进行不同产品的开发，同时其往往能够获得足够优质的土地储备。在此基础之上的快速开发显然对企业的拿地能力及产品设计和生产能力有着极高的要求。

　　在上市之后的公告中，保利地产对曾统计所有土地，最多时约有95%位于中心城市。但一个被保利隐藏在背后的事实是，也有很大部分的土地是位于中心城市的非中心或核心地段。但时至2009年，市场突然发现保利几乎是在广州市中心城区拥有土地储备最为丰厚的大型房地产开发商之一。

　　于是保利几乎在北京及广州这样的城市拥有这样的优势，其在城市中心始终拥有土地储备，并能保证每年的供货量，而两一方面，保利城市郊区拥有更为丰富的土地储备进行大盘开发。

　　而保利的产品则覆盖了从限价房到郊区别墅到城市中心区与公寓等各种类型的产品。

　　“上市之前，保利在城市中心区域有大量优质的土地储备，上市之后，保利在城市郊区进行了大量的土地储备。”有分析人士对观点新媒体说。该分析人士认为保利无论在融资能力还是拿地能力上具有相当的竞争力。

　　但同时该分析人士认为，迅速扩张的背后，保利面临的核心难题是企业产品和企业管理缺乏特色。其认为保利能实现规模扩张的核心因素是复制，对产品生产模式的复制和对企业发展模式的复制。

　　“保利是一个复制型企业，这是保利自身规模的要求。”有分析人士对观点新媒体说。其认为保利产品生产模式选择及发展模式选择上采取的方式选择最适合自身的发展模式进行复制。在此种复制过程当中，保利在拿地能力和融资能力上具有优势。

　　“保利的核心竞争力是拿地能力和融资能力，而非产品和管理。”该分析人士对观点网说，“这使得保利在市场份额的占有过程中选择的是一种粗放的经营模式。保利在某些方面没有做到极致。”2008年，保利成为国内屈指可数的几家进入“200亿俱乐部”的地产企业，但上述分析人士认为，这仍然无法掩饰保利地产没有一个独特地专属自身的竞争优势或竞争模式。不管是生产模式、拿地规模或位置还是融资模式等等，都有比保利做的更加极致更加深入的企业。

　　“只是在‘木桶理论’的作用下，保利较为平均的条件让其也得到了不错的发展。”上述分析人士对观点新媒体说。

　　其认为，一个摆在保利面前的问题是，如果中国再一次出现房地产周期，如果世界再一次出现金融危机，保利的核心竞争力的弱势将会凸显出来。