短线“炒家” 远洋地产

来源: [观点网] 时间: 2009-06-15 11:30

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　　不管你是否相信，在2008年之前基本上默默无闻的远洋地产已经一跃成为了目前少数几家手握大笔现金的“财主”之一。

　　根据远洋地产最新公布的销售数据和财务数据，截止四月底，远洋地产的合同销售收入已经达到了50亿元，相当于其全年销售目标80亿元的60%。中银国际的一份研究报告亦指，截至4月末，远洋地产至少手持有100亿以上的现金，净负债率仅为32%。

　　但另一方面，远洋地产却面临着上百亿元的短期银行债务需要在这一两年内偿还的尴尬。经过2007年的一轮扩张与融资之后，抓住市场机会“暴富”起来的远洋地产似乎仍不善于“理财”。

　　百亿

　　2007年10月28日，杭州市公共资源交易中心。远洋地产与北京莱福建设有限公司联手力压香港地产公司九龙仓，以22.26亿元的高价拿下了当时杭州最引人注目的“杭一棉”地块，楼面价高达15588元/平方米，杭州当年的“地王”由此诞生。

　　当时的远洋地产上市成功仅仅一个月：2007年9月28日，远洋地产赴港IPO融资119亿港元，创下了当时地产企业IPO集资额全球第三、中国第二的历史记录。

　　显然，巨额的资本市场融资让远洋地产的扩张显得更为激进。至今仍有有分析人士对远洋地产在2007年拿下的地王地块表示忧虑，多家评级机构亦数次下调远洋地产风险评级。

　　上市前的远洋地产与当年大多数寻求上市的房企一样，进行了一轮大规模的土地储备扩张。截至上市成功，远洋地产在北京、天津、沈阳、大连等中心城市已经有21个项目处于开发期，开发面积达到了284.9万平方米。全年新增的土地储备面积增加了467万平方米，到2007年末的时候，远洋地产的土地储备已经超过了1000万平方米。

　　这种扩张让远洋地产的负债率开始攀升。2007年，远洋地产的总资产约为377.6亿元，总负债约为208.8亿元，其中银行借款增至96.9亿元。资产负债率较前一年增长近两倍，约为55.3%。

　　事实上，上市募集的大量资金已经在很大程度上降低了其资产负债率，同时缓和了短期内急速扩张给其带来的现金压力。远洋地产上市募集的资金主要用于旗下12个项目的开发，其中北京项目5个，天津项目3个，大连项目2个，中山和沈阳项目各1个。

　　显然，拿下“杭一棉”地块只是远洋地产的一个开始。2007年11月9日，远洋地产有限公司联合北京五河地产以7亿元的高价拿下了北京通州区玉桥西里住宅地块，超过投标底价3.05亿元，地块的楼面地价为5072元/平方米；2008年1月中旬，远洋地产又一次在北京宣布，以16.5亿元的价格购得竞得北京市石景山区石槽地皮，地块建筑面积约31万平方米，折合每平方米楼面地价约5322元。

　　除了在土地市场上的动作频繁之外，远洋地产2007年底亦在酝酿针对青岛颐中的一宗并购案。

　　青岛颐中为青岛一家区域性的地产公司，一直在寻求引入战略性的合作伙伴。远洋地产本有意开拓环渤海市场，因此看上了颐中拥有的100多万平米土地储备。

　　有消息人士透露，双方的谈判中，远洋地产一直希望收购颐中100%的股权，但青岛颐中方面却坚持不放弃控股权。谈判一度陷入僵局。在经过3个多月的谈判之后，该笔收购案才最终达成初步意向。

　　根据双方签订的协议，远洋地产将以21.5亿元的价格收购青岛颐中房地产的全部股权，远洋地产旗下的两家全资子公司远坤公司和天麟公司将分别接手青岛颐中房地产46.26%和53.74%的股权。

　　然而，该收购却在协议签订一个月后意外“夭折”。远洋地产对外公告称：“由于被收购方提供的资料失实，对旗下公司缺乏控制权，部分土地储备不适宜开发，收购被迫终止。”

　　远洋地产就此失去了一块到手的“肥肉”：按照协议，一旦该收购完成，远洋将获得青岛颐中118万平米的土地储备。以21.5亿的收购价格计算，平均楼面地价为1822元/平米。而当时青岛主城区的房价为每平米七八千元左右，海边的房价更高达每平米三四万元。

　　“远洋地产一直坚持其在环渤海区域内的发展战略，该笔收购失利让远洋地产不得不放缓其在该区域的发展步伐。”分析人士表示。

　　自缚

　　“3月份开始，远洋地产判断出，市场的低迷将会持续很久。”在最近一次接受媒体采访时，远洋地产总裁李明表示。

　　也许正是因为这种判断，远洋地产在2008年上半年一改2007上市以来表现出的那种豪气，“手头阔绰”却并未进行任何一笔收购。

　　虽然远洋地产2008年上半年的业绩报表并不难看，截止六月底其营业额达到了32.47亿元人民币，比2007年同期的18.28亿元人民币增长了78%。毛利也达到14.12亿元人民币，比2007年同期的5.07亿元人民币增长了179%。但远洋地产依然下调了其销售目标。

　　在2008年中期业绩发布会上，远洋地产总裁李明表示，将今年原定销售目标的120亿元调整至80亿元。“第二天，远洋地产的股票刷的一下就跌了下来，跌得很厉害。但是没有办法，必须讲实话，否则到了年底报表将会更难看。”李明说。

　　针对并不乐观的市场，远洋地产开始了其调整之路，除了在项目储备上紧缩开支外，远洋地产亦开始寻求新的融资渠道。

　　2008年7月15日，远洋地产宣布以4.33亿元把北京燕莎区服务式住宅远洋公馆A座售予世邦魏理仕，以图增强现金实力。

　　同年8月26日，远洋地产宣布，公司获得了2.15亿美元的银团贷款，该笔贷款将用于远洋地产的一般营运资金需求。

　　而在销售方面，远洋地产也在开始加大调整的幅度。2008年11月和12月，远洋地产位于北京的远洋.沁山水一期、二期项目分别低价开盘，住宅平均售价为每平方米11000元和13000元，比市场普遍预期约低15%至20%，迅速回笼了数十亿元的资金。截止2008年12月底，远洋地产完成了68亿元的销售额。

　　痛定

　　在这些因素的拉动下，上半年在市场上“默默无闻”的远洋地产似乎终于挺直了腰杆，又在北京和环渤海区域拉开了扩张的大幕。

　　2008年11月10日，远洋地产斥资12亿元收购了大连宏多等两家两房产公司，两家公司合共持有大连本地3个地产项目。

　　11月底，远洋地产以15.8亿元的收购价将北京管庄地块收入自己的囊中。该地块毗邻鸳鸯地产项目远洋一方，将用于该项目的二期开发，地块总建筑面积约42万平方米，平均土地成本3,762人民币/平方米。

　　中银国际分析师田世欣表示，以该地皮的收购价计算，该地块的商品房的建设成本将在3000-3500元每平米，因为配建有限价房和廉租房项目，限价房和廉租房的建设成本将在2000元每平米左右，预计该项目的毛利率在16.5%左右。

　　“此次收购对远洋地产有轻微的不利影响，在目前融资环境艰难的情况下，把更多的资金用于利润率较低的项目可能增加远洋2010年的盈利风险。”田世欣分析称。

　　虽然在2008下半年短短的几个月内，远洋地产耗资了40多亿元用于新项目的并购，并购项目的总楼面面积达到136.2万平米，但得益于2008年对于市场的迅速反应，远洋地产在财务上的表现依然抢眼。

　　据其2008年年报显示，2008年远洋地产的营业额为64.87亿元，比2007年同比增长了13%。截止08年底，远洋地产手上仍然拥有88.37亿元的现金，并且有89.7亿元尚未使用的授信额，保持着35%的低负债率。

　　但不可忽略的一个问题是，在其08年底的147亿元的总负债中，有41%的负债将在一年内到期，有39%将在一至二年内到期。因此事实上，远洋地产在未来2年内到期的债务合计约有117亿元。

　　“虽然其目前的财务状况良好，随着北京各项目的销售渐入尾声，北京地区对于远洋地产的业绩贡献将开始削弱。而作为未来远洋地产的重点发展区域的环渤海区，因为项目大多处于开发阶段，其收获期可能或将被推迟。因此，短期债务对其现金流将是不小的考验。”分析人士称。

　　而对此，远洋地产提出的解决办法是：“以借新还旧的方式或以其它银行贷款去替代。”

　　显然，这只是远洋地产的权宜之策，如何在未来几年内寻找都新的利润增长点同时优化自己的负债结构将成为远洋地产面临的紧要问题之一。