金融街：扩张的一年

来源: [观点网] 时间: 2009-06-15 11:13

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　　当时金融街的现金流已经高达112.47亿元，足以满足其现有项目未来至少两年的资金需求，就如此的财务状况而言，大规模的发债实在不可思议。

　　2008年，在北京之外的城市打拼了六年的金融街悄然将战略目标转回其“根据地”——北京。

　　金融街的这种转变在2008年初表现得并不明显，以至于在2008年底，当大部分开发商都在行业调整的“寒冬里”瑟瑟发抖时，金融街却耗资逾40亿在北京城里“攻城掠地”，以至于见者无不惊呼：抄底者来了！

　　事实上，对于金融街而言，其一直在力图回避“抄底”这个敏感的字眼。金融街董事会秘书于蓉女士一直在表达这样一个观点：金融街每一次土地储备的获取都是早已安排的计划，而并非“抄底”的投机行为。

　　不可否认的是，在2008年里，手握重金的金融街确实成为了房地产市场上为数不多的几家“财神爷”之一。

　　2007 启动扩张

　　2008年1月9日，对于金融街而言是一个重要的时间节点。在“证监会暂停房地产企业IPO审批和房企增发、发债等再融资方案”的背景下，金融街增发3亿A股、融资82亿元的方案获得了证监会的批准。

　　“公开增发给金融街带来的好处显而易见，有效地降低了其资产负债率，改善了其财务状况。”长期跟踪金融街控股的齐鲁证券分析师涂力磊表示。

　　在2007年这个“地王狂飙”的时代，金融街控股亦经历了一段急速扩张的时期，在北京、南昌、重庆等地接连夺地。根据金融街2007年年报显示，截至年底，金融街在北京、天津、南昌、重庆和惠州获取的土地储备的建筑面积达到了522万平方米。彼时的金融街似乎难以寻得丝毫保守的痕迹。

　　但事实上，金融街在2007年的扩张与大多数房地产企业疯狂的抢地行为仍然有细微的差别。作为曾经拥有近2000万平方米富足土地储备、地产业公认的绩优股的金融街，发展至2007年，其所拥有的可开发面积已经不足100万平方米。

　　“金融街在2007年的土地扩张是必须进行的一个战略步骤，不巧的是金融街的扩张正好赶上中国房地产最为疯狂的一年。”某劵商分析师表示。

　　然而，这种显而易见的扩张给金融街的财务报表带来了一些“麻烦”。根据其2007年三季报显示，前三季度金融街的银行长期借款攀升至32.47亿元，比报告期初增长了164%，资产负债率也升至了68.32%。

　　“增发获得批准，对于金融街而言的意义很重要，最直接的效果是缓解了金融街的资金压力，长远而言也使其获得长足发展的信心和动力。”上述分析师表示。

　　而根据金融街的增发计划，金融街公开发行募集的资金将投入旗下德外项目H地块、金融街A5地块、天津津门项目、津塔项目和惠州中区项目等5个项目的建设。经其测算，上述项目的总投入需112.16亿元，截至发债获批，上述项目已经投入约20.78亿元。

　　“金融街拟投入资金的几个项目均位于城市的核心地段，未来的收益有一定的保障。”对于金融街的几个重点项目，齐鲁证券分析师涂力磊表示看好。顺利实现融资的金融街似乎已经不再面临紧张的资金压力，增发完成后其负债率迅速下降至43.57%。显然，金融街已经不再满足于其2007年的土地储备增量。根据金融街2008年初制定的计划，金融街在2008年计划安排的项目开发投资达到160亿元，其中工程投资约60亿元，新项目拓展投资高达100亿元。在去年初房企资金链条普遍趋紧的背景下，金融街的这一计划谓之“疯狂”亦不为过。

　　2008 急刹车

　　然而，跟去年大多数的房地产企业一样，金融街似乎也低估了这一轮房地产市场调整的深度。

　　2008年中期，市场的形势丝毫未有好转的迹象，同样，房地产企业面临的资金困境依然未能得到有效的改善。

　　于是，关于房企停工和降价的传闻开始流传，最终成为路人皆知的事实。

　　虽然金融街表示全国项目无意停工，但分析人士表示，调整已经对金融街旗下住宅地产的销售产生了比较大的冲击。

　　08年8月中旬，金融街发布了一份令人失望的半年度报表。据其公告披露，金融街上半年净利润为138,402,397.26元，同比下降了78.94%，实现的营业利润为164,857,797.42元，同比减少82.54%，利润总额为160,457,515.65元，同比下降83.00%。

　　虽然财务数据的低迷与金融街以商业地产为主业的特殊模式造成的结算原因和会计准则调整导致公允价值变动等各种因素相关，但金融街不得不开始“努力”地对原定的战略进行调整。

　　“调整是行业运行规律的表现，金融街主动调整了2008年度的项目开发及拓展计划，在开发进度上做到以销定产，有效控制盲目扩张的风险。”在给观点新媒体的回复中，金融街表示。

　　事实上，金融街的担忧情绪最为直接的一个表现是，继年初增发融资82亿后，2008年7月29日，金融街再次向证监会呈送了发行56亿元公司债和10亿元短期融资券的申请。

　　“当时金融街的现金流已经高达112.47亿元，足以满足其现有项目未来至少两年的资金需求，就如此的财务状况而言，大规模的发债实在不可思议。”海通证券分析师帅虎称。

　　虽然金融街称，该笔公司债所募集的资金，将用于偿还商业银行贷款和补充公司营运资金，但金融街的考虑似乎不止于此。

　　一个显然的事实上，截止2008年上半年，金融街并未在土地市场上有过多的动作，其所安排的100亿元项目拓展计划迟迟未能启动。金融街似乎在等待合适的收购机会。

　　回归京津

　　2008年9月中旬，金融街第一次出手，其与北京城市开发集团有限责任公司签署《关于复兴门内4-2#项目转让协议》，城开集团将其拥有的复兴门内4-2#项目以9.03亿元的价格转让给金融街。

　　该项目位于西城区复兴门内，东至佟麟阁路、南至文昌胡同、西至察院胡同、北至复兴门内大街，总建设用地面积20000平方米，具体用地范围由北京市规划委确定。总建筑面积约160000平方米，地上规模100000平方米。

　　复兴门项目的办公写字楼建成后将定向出售或出租给国内金融机构，如国家开发银行等。这样一来，利润将更加可观。金融街称，该项目的销售毛利率可以达到30%以上。

　　“当时该地区的写字楼租金水平每平方米至少250元/月，估计应为280元/月。预计该项目将带给金融街控股至少7.6亿元的收益，销售毛利率也可以在到30%以上。”针对该笔收购，海通证券分析师帅虎如是评价。

　　而这只是一个开始。2008年10月，金融街以12.25亿元获得了石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。

　　12月，金融街16亿收购了美晟国际广场，随后再耗资3.47亿将北京德胜投资公司100%股权收入自己的囊中。

　　因此，在2008年下半年金融街合计新增了近78万平米的项目储备，交易的总价超过了40亿元。

　　而且，金融街的几笔收购似乎都极为划算。以北京石景山区衙门口地区地块为例，按照其规划的建筑成本计算，每平方米的土地成本仅为3493元。

　　“3500元的地价，即便是按照最高的建筑成本，每平米也顶多7000元。据我的了解，该项目需建5万平米的限价房，届时将按7000元的价格销售，而在房价下跌之后，周边地区的房价依旧在13000元/平米左右。”曾多次赴金融街控股实地调研的海通证券分析师帅虎表示。

　　然而，即便被认为是2008年的市场“抄底者”之一，金融街并未实现其年初安排的100亿元新项目的拓展计划。“一是土地价格并未有大幅度的下降，二是符合我们收购要求的项目并不多。”对此，金融街解释称。

　　被舍弃的杠杆

　　在市场仍未包含诸多不确定性的前景下，金融街的态度已经开始日趋谨慎，根据其最新披露的2008年年度报表显示，金融街2009年的项目投资安排与2008年相比已经降至95亿元，其中，涉及新项目拓展方面的资金更是跌落至30亿元。

　　这种谨慎的态度一度被分析人士认为是金融街对于其住宅市场和商业地产存在风险的顾虑。但金融街表示其商业地产受到的影响并不大。“主要是2007年有20万平方米的新增供给(EXCEL大厦和泰康人寿)，目前平均租金水平在250-270元/平方米/月，和高峰时的300元/平方米/月相比，下降了10%-15%，目前金融街也没有出现退租现象，新项目A5南座意向已经达到了100%。”在不久前，申银万国举行的2009年春季金融房地产投资策略研讨会上，金融街董事会秘书于蓉表示。

　　事实上，金融街制定的蓝图是：未来的商业项目将占每年金融街新增土地储备建筑面积的2/3，而完工的自持物业建筑面积将由2007年底的26万平方米增至2010年的94万平方米，其中大部分应位于核心城市的黄金地段。

　　“截至2009年底，公司将有54.6万平米自持物业开业，这些物业经营良好，已经能为公司提供稳定的现金流。预计至2012年，公司将有100万平米的优质物业开业。”金融街表示。

　　而对于今年的融资计划，金融街透露称：“公司今年的融资计划主要还是公司债，未来的融资情况就要看资本金和项目的收益情况。但由于西扩开发时间上的限制，收益情况开始也不是很好，因此，我们可能首先考虑通过债务的方式来做。”

　　以下为观点新媒体对金融街控股的采访实录：

　　Q：公司在2007年底锁定了房地产开发、物业租赁、物业经营等三大业务收入结构。从公司的年报中亦发现，公司的物业租赁收入和物业经营收入都在迅速上升.但房地产开发业务收入在下降。这是否表明公司的战略在慢慢转变？

　　A：从房地产行业发展趋势来看，进行房地产开发是房地产企业在发展初级阶段的主要甚至唯一的利润来源，随着企业规模的扩大和经营模式的升级，会更加注意可持续发展，此时，单纯的开发-销售模式将不再是唯一的利润来源。从较为成熟市场的房地产企业发展历程来看，持有型物业为企业的发展提供了可持续的利润贡献。依据公司对房地产行业发展趋势的认识，基于公司对大型综合商务区的开发经验，公司从2004年开始，逐步从房地产开发向房产开发、物业租赁和物业经营并举转变，在进行房地产开发的同时保留部分优质物业用于持有经营或租赁，并制定了“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司的持续、健康、稳定发展。”的中长期发展战略。公司未来以房地产业务开发为主的经营模式不会改变。

　　随着公司自持物业的不断增加，公司在高端酒店、优质写字楼、商务公寓、购物中心经营中积累了很多宝贵经验，公司的持有物业越来越能充分显现协同效应、聚集效应。截至2008年底，公司持有的经营物业和出租物业包括丽思卡尔顿酒店、惠州喜来登酒店、金融街公寓和金融家俱乐部，金融街购物中心、金融街C3四合院项目、金树街餐饮及金融街区域部分写字楼和产权车位，合计建筑面积约为32.14万平方米。

　　Q：公司在2007年的年报中披露在2008年将预计投入100亿资金用于拓展？

　　A：土地储备，但事实上公司在当年在这方面的支出只为40亿元左右。而在2009年，新增土地储备的资金也迅速减至30亿元。公司是基于怎样的考虑才作出这样的财务安排的？

　　由于外部环境在2007、2008年发生了很大变化，房地产行业也在本轮的经济调整中受到冲击，我们认为这是行业运行规律的表现，是正常的调整。在经营过程中，公司密切关注经济形势和房地产市场发生的重大变化，在市场调整期，及时的调整经营策略，坚持“稳健经营、科学管理、持续发展”的经营策略，应对外部行业及政策变化带来的挑战。为此，公司主动调整2008年度的项目开发及拓展计划，在开发进度上做到以销定产，在项目拓展方面提高对项目的要求，控制盲目扩张的风险。

　　基于公司对行业发展形势的判断，同时为了保证有充足的优良的项目资源支持公司的发展，公司2009年安排新增项目投资约30亿元。主要原因是：第一，位于一线城市核心区域的优质地产项目供应量有限，价格下调幅度不大，符合公司利润率要求的项目并不多。第二，目前全国土地价格并没有大幅下降，房地产行业的调整是否结束也要观察高成交量能不能持续，成交价格能否回升。保持谨慎的策略，也是为公司的发展和股东利益负责。

　　公司项目储备将以北京地区商务地产项目储备为主，开发重点城市核心地段商务地产综合体，增持优质物业。目前公司正在密切关注房地产市场动向，将在合适的时机增加有潜力项目，在年底前完成项目储备计划。

　　Q：公司一直专注于商业地产业务的开发，在2008年住宅市场受到强烈冲击的背景下，公司获得了长足的成长优势。但目前金融危机对商业地产的影响也开始呈现，北京区域的写字楼空置率也在上，公司持有的物业是否也面临过类似的问题？是否也采取了一些措施防范风险？公司如何看待商业地产在这次金融危机中所受到的冲击？

　　A：(1)调查数据显示，自去年以来，北京地区商务写字楼供应总量上升，空置率呈上升态势，但是不同区域、不同项目的租售前景不同。目前，公司持有的商务地产项目均位于北京金融街，客户群体基本为国内各大金融机构或大企业集团总部，这些企业业务状况稳定，相对于外资机构，受经济危机冲击影响较小，租赁情况比较稳定，抗危机能力较强，而且公司大部分客户一般都是签订中长期和约，所以租户稳定，租金收入也比较稳定。

　　目前金融街南区和中区区域环境已趋向成熟，截至2009年一季度末，写字楼出租率仍然保持在85%以上(详见下图)，充分体现了金融街区域的特殊性。公司自有物业经营状况良好，能够提供稳定的现金流，坚实了公司可持续经营的基础。

金融笔直