资本囚徒：泡沫时期的房企模式

来源: [观点网] 时间: 2009-06-15 09:18

致信编辑

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　　什么样的价值体系可以用来评估当前中国房地产公司是否健康？抑或说我们用什么样的坐标系来定位我们的房地产公司——也许不仅仅是我们，即便是房地产公司亦有这样的疑惑。

　　去年年底的时候曾请教一位香港大型房地产公司的中国区负责人，如何看待今天香港企业与内地企业的竞争？他对我们说，很多时候香港房地产开发商的资金来源的稳定性更强，在资金来源稳定的情况之下，能够用金钱换取时间。他当时的原话是：“香港发展商更能熬。”

　　同时，他还告诉我们，因为资金雄厚，香港开发商在内地的发展允许失败，他们甚至允许自己把失败的项目做到成功为止。但内地开发商则不然，他们没有那样的资金实力，他们如果失败，就意味着死亡……

　　这是赤裸裸的现实，在今天的中国房地产行业，资金使用的成败，也许恰恰是判定企业成功与失败的标准。尽管房地产行业还在不断地创造首富，但我们必须认识的现实是：对于大多数中国内地的房地产企业而言，他们还处于资本积累的阶段。对于民营房地产企业而言尤其如此。

　　在资本积累的阶段，大多数企业的发展策略往往是激进的，这点是显而易见的。他们会很大胆的使用金融杠杆进行企业的规模扩张，而当社会为这个行业提供了足够的资金基础的时候，金融杠杆的效应开始放大，从而形成了中国房地产行业梦幻般的创富模式——他们往往能够用最少的资金进行最大规模的房地产开发，并实现资金滚动，最终获取巨大的利益。而规模扩张的速度越大，其能够获得的利益也就越大。

　　从另外一个层面而言，金融杠杆本身的风险意味着企业扩张速度越快，其风险也就越大。这是为什么我们总是认为房地产行业存在不确定性的原因。我们总是认为：这个行业中的大多数将被淘汰——因为他们大多数都是资本的“囚徒”。