报告关键点

　　珠三角地区成交量普遍上升，深圳房价环比大幅上扬。

　　长三角地区整体回调，上海、杭州仍维持高成交量。

　　环渤海地区本周成交量小幅下降。

　　中西部地区多数城市环比上升，唯成都房交会后有所萎缩。

　　在北京、深圳、上海、杭州、宁波、苏州、重庆、厦门、福州等有存量数据的城市中，存货消化压力普遍减轻，上海、杭州存货压力最小。

　　报告摘要

　　通过密切跟踪全国四大区域——珠三角、长三角、环渤海、中西部中心城市的周成交量数据，我们试图给投资者呈现及时、准确、直观的房地产交易数据，从而为投资者的决策提供有益的参考。

　　本次周报数据是2009年第23周的数据，时间从2009年6月1日到6月7日。

　　珠三角地区成交量普遍上升，深圳房价环比大幅上扬；长三角地区整体回调，上海、杭州仍维持高成交量；环渤海地区本周成交量小幅下降；中西部地区多数城市环比上升，唯成都房交会后有所萎缩。

　　珠三角地区成交量普遍上升，深圳房价环比大幅上扬。深圳本周商品房成交17.9万平方米，成交金额为29.5亿元，环比上周分别上升了8.9%和39.5%，成交均价为16541元/平米，环比上周大幅上升了28.1%。深圳去年11、12月份是2008年成交的高峰，期间的平均周成交面积和金额分别为14.6万平方米和16.9亿元，成交放量的2007年上半年平均周成交面积和金额分别为14.9万平方米和17.4亿元(07年1月周成交量最高峰时为19.9万平米)，本周的成交面积仍维持较高的水平。厦门、东莞也环比上升，成交量分别上升了18.9%、7%；福州则基本维持不变。这些城市均超过了去年高点11、12月时的周成交量。

　　长三角地区整体回调，上海、杭州仍维持高成交量。上海成交量仍然维持较高成交量，本周共成交65.8万平米，环比上升了5%，成交量超过08年高峰时水平(60.3万平方米)，与07年峰值仍有一段距离(07年成交高峰时期为5月至10月，峰值平均在每周80多万平米)；杭州本周成交40万平米，环比下降了11.2%，仍远远超过了07年的平均水平(22.1万平米)。苏州、宁波分别成交14.8、12.5万平米，环比下降了15.8%、39.7%，合肥成交额下降了25.7%，南京下降了12.8%；长三角地区整体在前期成交量高企后的正常回调。

　　环渤海地区本周成交量小幅下降。北京期房签约36.9万平方米，与上周相比下降了2.5%，期房加现房签约49.8万平方米，环比下降了1.3%，期房加现房签约量接近08年峰值60万平米的水平(仅有一周达到)，与07年10月间的峰值水平75万平米仍有一段距离。天津商品房成交31.5万平方米，与上周相比下降了2.7%，但远超08年峰值水平(18万平方米)，与07年9月间的峰值40万平米的水平也比较接近。青岛成交15.4万平米，也环比下降了1.7%，仍超过07年的平均成交量(14.8万平米)。

　　中西部地区多数城市环比上升，唯成都房交会后有所萎缩。成都本周商品房成交15.2万平米，下降了56.4%；重庆成交量本周商品房成交43.4万平米，环比上升了35.8%，今年以来周均成交达44.1万平米，与去年的周均成交量22.5万平米相比增加了近1倍；昆明成交12.2万平米，环比上升了3.8%；长沙成交45.7万平米，环比上升了41.7%；武汉本周成交31.0万平米，环比上升了25.3%，接近07年高峰时的水平(6、7月间周均最高成交量35.3万平米)。

　　在存量方面，我们有上海、北京、深圳、重庆、杭州、苏州、宁波、厦门和福州等9个城市的数据

　　(表1)。

　　北京：消化可售住宅所需要的时间总体上呈下降态势。本周住宅供给套数较上周下降(图35)，其中期房供给下降、现房供给微降。本周住宅成交套数与上周持平，其中期房、现房成交均持平；动态前四周平均的住宅成交套数与上周持平，其中期房成交、现房成交均持平(图36)。

　　按照动态前4周、前12周、前24周的销售速度计算(图37-39)，至2009年第23周，消化可售“期房现房”住宅所需时间分别是30周、30周、38周。

　　若将上述消化可售住宅所需周数分别称为指标1、指标2、指标3，则指标1、指标2、指标3均较上周微降。其中：指标1低于08年各期的水平，低于07年多数时间的水平；指标2低于08年各期的水平，低于07年多数时间的水平；指标3低于08年大多数时间的水平，低于07年同期水平。

　　深圳：消化一手房所需要的时间总体上保持下降态势，低于08年各期的水平。本周一手房供给较上周下降(图42)；成交套数(动态前四周平均)较上周下降(图43)。按照动态前4周、前12周、前24周的销售速度计算(图44-46)，至2009年第23周，消化一手房所需时间分别是22周、21周、25周。

　　上海：目前的可售房源存货压力较轻，按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是8.9周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是10.3周。

　　重庆：可售房源存货压力近几周大幅减轻，按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是35.8周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是23.6周。

　　杭州：近两周的可售房源存货压力大幅下降，按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是7.8周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是12.3周。

　　宁波：今年以来的可售房源存货压力继续减轻，动态12周的存货消化时间也已经降至1年以内。按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是36.6周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是45.9周。

　　厦门：目前的可售房源存货压力一般，按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是26.9周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是27.5周。

　　福州：目前的可售房源存货压力一般，按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是22.5周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是25.6周。

　　苏州：本周新增，目前的可售房源存货压力较轻，按照动态前4周销售速度计算，至2009年第23周，消化一手房所需时间是15.4周；按照动态前12周销售速度计算，消化一手房所需时间是25.6周。

　　投资建议：维持行业“领先大市-A”的投资评级。本周重点推荐公司：继续推荐上周推出的组合：万科A、保利地产、金地集团、荣盛发展、苏宁环球、滨江集团。(推荐理由：普通商品房开发的资本金比例调降为20%，土地储备适中、高周转的公司成为我们的首选(参见6月1日的行业点评报告“降低资本金比例：房地产刺激政策第二大步”和上周的房地产数据周报)。同时，杭州地区成交量持续大幅上升，并且还在历史超高位。)。

　　新增推荐中国国贸，估值优势明显，RNAV15元/股，目标价15元/股；商业物业投资性需求迹象出来了。投资评级“买入—A”。

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