在孜孜不倦追求“与国际接轨”的专家学者们的努力推动下，酝酿了好些年的物业税问题在5月下旬似乎加快了脚步。按照主张开征者的说法，这一税种将使目前在开发环节征收的税费转到持有环节，由此将解决房价过高和高收入群体占有过多资源等等问题。“居庙堂之上”者当然自有远见，但是“处江湖之远”的人却也有许多困惑与疑问。

　　第一个问题是物业税是否符合国情？按专家们的说法，开征物业税是让物业持有人为物业升值交税。众所周知，大部分开征物业税的国家是土地私有制，物业升值的主要因素恰恰是土地升值，而附着在土地上的建筑物本身升值的概率远远小于折旧的概率。我国实行的是土地国有制，物业持有人只是暂时拥有土地使用权，让一个使用权人去为土地升值买单不合国情。如果按此道理推算，承包土地的农民是否也应该交纳土地升值的费用呢？又假定在70年产权期满后，物业持有人因为种种原因放弃现有物业，土地的使用权重归国家，那么国家成为土地升值的实际获益者，是否又要把以前征收的物业税退还给原持有人？

　　第二个问题是物业税是否符合法理？假如物业持有人在物业升值后抛出，按现存税收体系他是要交纳营业税和所得税的，所得税的本质是资本利得税，也就是说因为出售升值的资本性资产，物业持有人已经交过税了，如在此之前还要交纳物业税，就意味着物业持有人为了物业升值被重复征税。又假定物业税的属性不是资本利得税，而是对持有资本性资产征税的话，那证券、黄金甚至银行里有存款的人都应该交税了。

　　第三个问题是开征物业税真能降低房价吗？如果开征物业税后取消土地出让金，理论上会降低开发成本，但由此税收制度调整而带来的税改利益，并不一定体现在购房人身上，因为现行的商品房价格采用的是市场调节价，即开发商自行定价，除非政府强制所有开发商从销售价格中扣除土地出让金，否则旺销楼盘仍不会降价。

　　第四个问题是如何保障现有存量房持有人的利益？现有存量房持有人在购房时已经交纳了土地出让金，显然不应再交纳物业税。即使相关部门的计划考虑周详，对物业税开征前后的物业实行“新老划开”，但由于市场新增房源在取消土地出让金后价格下跌，老存量房持有人在转让时原房价中包含的“土地出让金部分”不可能得到市场承认，只能比照市场新增房源价格来定价，其房产不但不能升值，反倒有可能贬值。

　　第五个问题是开征物业税是否会减少居民财产性收入？主张开征物业税的人士强调征税的目的是为了抑制房产投资客和物业食利者，似乎出售和出租房产已成一种不当获利。而十七大报告中明确提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，对于物业持有者，我们的态度应该像对待证券、黄金持有者一样一视同仁，而不应加上太多的道德评判。除资本利得税以外，我们也不应额外进行惩罚性征税。

　　第六个问题是相关部门是否有能力处理复杂的技术性问题？开征物业税牵涉到大量的统计、调查工作，物业税很有可能要按照人均居住面积来计算，张三虽然房子面积大，但家庭人口也多，甚至有可能还要为户口本上没名字的乡下亲戚进城务工提供住宅，这怎么算？现有存量房的属性繁多，如何实施甄别性处理。这两年舆论多次呼吁在“火车票实名制”以及“个人所得税按家庭人口平均统计”等问题上与国际接轨，主管部门都以程序复杂、不合国情的理由回绝了，难道到了收税的时候技术能力就突飞猛进了不成？

　　其实问题还有很多，比如说物业食利者一旦消失，市场上能提供的出租房源就会减少，租价上升，你让进城务工的农民兄弟和刚刚大学毕业的年轻人怎么办？物业税的开征是个牵涉方方面面的大问题，最怕的就是一厢情愿，以为一征税就能理顺整个产业链条，结果却是按倒葫芦起了瓢。西谚有云“播下的是龙种，收获的是跳蚤”，但愿物业税的开征不会如此。

　　（作者为《房地产世界•江西楼市》杂志执行主编）

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