物业税出台“空转” 或警示楼市逆转？

来源: [观点网] 时间: 2009-05-27 01:55

致信编辑

打印

评论

　　“短期内开征物业税几率微乎其微，或许将继续出台物业税“空转”，整体性的实质影响有限，只是起到一个吓唬人的作用。”

　　日前，国务院通过对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。沉寂多时的物业税再次提到议事日程上来，如同一石激起千层浪，立即引起了市场的猜测：这一房地产调控的措施是否是管理层态度开始逆转的信号？

　　房价忧虑

　　一个首要的担心是，物业税的开征是否会打压目前的房价。有分析人士指出，征收物业税有利于抑制房价，但不等于房价将会因此而下跌。“从市场发展的规律来看，市场的供求关系才是影响楼价的主要因素，在物业税没出台具体细节就断言楼价因此受到打压为时过早”，一名上海专业人士对观点新媒体表示。

　　同时也有部分观点认为，即使开征物业税令到开发商成本有所上升，但开发商也不会降低楼价的，有可能采取提供更好的配套设施、提供更好的服务来维持楼价的水平。

　　“研究开征物业税短期对人们心理产生影响，目前推动房价上涨的重要动力，是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛，由于普通商品住宅呈现一定的刚性需求特征，即使物业税开征，这部分市场需求不会受到多大影响，如果将来在房产买和卖的过程中都要增加收税，投机性购房的成本会增加，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。”某知名投行在其研究报告中指出。

　　事实上，多年以来关于“物业税”的改革和征收一直传闻不断，但是物业税的具体实施日期至今都未能提上议事日程，从2003年提出物业税到2006年10月物业税在6个城市“空转”试点，再到2007年扩大到安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆10个城市的“空转”试点，由于至今都无法解决正确评估房价的问题，物业税何时开征或将成为今后房地产市场上最大的悬念。

　　随着一系列政策措施的发挥明显效应，“银根”、“地根”的紧缩的压力有所松动，相当一部分开发商开始在资本和土地市场跃跃欲试，“研究开征物业税”更像是政府释放的一个政策信号，表明了房地产市场调控手段不够完善，形成一种巨大的威慑——政府经济改革将是必然的战略发展方向。”深圳一名地产界人士称。

　　限制因素

　　随着当前楼市持续回暖，勒紧腰带过日子的房地产开发商似乎又开始激进了起来，近期个大巨头都纷纷夺地，其中仍然不乏“地王”。而日前，住房与城乡建设部一名官员以透露称，政府部门对房价“涨速失控”已经有所顾虑，目前情况下将不再出台刺激性的政策。

　　据悉，3月份住建部调研结束后，建设部认为全国楼市已经开始回暖，房地产市场成交量持续两个月放大。因此，随后两个月，住建部均没有出台新的楼市刺激政策。对于房地产市场的观察期将在6月份结束，政府部门开始有人提出“应当预防房价过快反弹”。

　　住建部人士认为，不应把放宽资本金要求，看作是对房地产行业的单独支持。而且，这一政策的效果也没有想象中那么大。分析人士也称，“降低项目资本金”政策的出发点很可能是针对保障性住房或者其它基建项目。

　　但针对监管层拟推动的物业税开征，不少分析人士认为这种几率微乎其微，最大的可能也许就是继续出台物业税“空转”，但整体性的实质影响有限，“只是起到一个吓唬人的作用。”

　　上海房地产界一名分析人士地观点新媒体表示：“物业税开征的出台作为一次影响重大的税种改革，要经过人大立法审议等程序，实施层面上的细化也相当繁琐，同时，且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系情况下，就单方面开征物业税，这是不够严肃的事情，也不是一种长远的考虑。”

　　事实上，在我国实施开征物业税的难点还包括多方面的因素，一方面是公共财政体制制度仍然不够健全，物业税的原理是“量出为入”，要求公共财政要透明。温总理在政府工作中也提到，加快建立公共财政，或许中国开征物业税最大的挑战；

　　而在价格评估方面看，目前国内还没有一整套权威有效公正的物业价值评估体系。因此从全国房屋估价师角度来说的话，不能满足这样的需求，同时市场的中介体系没有形成权威机构，总体上房地产评估非常分散，而且不具有权威性；

　　再者是物业税的征收应该与官员财产申报制结合在一起，物业税开征应该一视同仁，目前我国在官员财产申报方面根本就没有做到这点，就不难让人产生怀疑如果开征物业税，官员和有钱人的物业税是否都按照一般标准都缴纳；

　　最后一点是在信息统计方面，分清自住房和非自住房，管理部门应该在设计时考虑增加交易成本，限制投机性购房、一人购多套房的状况，建立起诚信系统。