大摩国内行贿一事被揭开后，大摩原中国房地产基金负责人盖斯.彼得森（Garth Peterson）立即成为众矢之的。盖斯于2002年加入大摩中国房地产基金部，后逐步升任至该基金部门主管。

　　这并不是外资在中国行贿的第一次曝光，前已有西门子、朗讯等行贿事件，但与之前不同，这次是大摩自揭短处。大摩为什么要这样做？盖斯为何要在中国行贿，又是通过什么手段，向谁行贿？

　　谁挤破脓包

　　大摩内部调查源自去年末。受金融危机影响，雷曼兄弟、美林公司、贝尔斯登等公司相继倒闭或被收购，大摩也不得不收缩资产规模以满足资本充足率的监管要求。

　　寻求境外投资者未果，大摩转身求助美国政府。2008年9月21日，美联储宣布批准美国最后两大投行高盛和摩根士丹利转为银行控股公司。转型后，大摩在美国国内必须经营商业银行的存款业务，美联储持续为大摩提供银行贴现窗口的权力、美国联邦存款保险公司（FDIC）为大摩银行存款提供保险。

　　美联储、FDIC对大摩采取严格的监管措施。大摩内部人士对《证券市场周刊》称，一方面，大摩内部一直有严格的内控机制；另一方面，大摩由投行转变为银行控股公司面临更加严密的监管，“与其被监管层发现内部问题，不如我们主动交代。”

　　不过，在大摩看来，行贿事件并不值得外界如此重视。“我们并非就行贿事件本身向SEC提交的报告，而是我们向监管层提交的日常备案文件中，附带提及的事项。”大摩在发给本刊的资料中，特别要求记者注意文件的段落次序。截至日前，大摩还在继续调查这个行贿事件的细节。

　　除却监管层的压力，股东的压力也是大摩自查的原因。1991年起，大摩先后成立了6个房地产信托投资基金，所募集资金来自北美、欧洲、中东和亚洲的养老基金、捐赠基金、基金会和个人，投资国际方面的基金包括 MSREF III Iternational和 MSREF IV International。上海房地产业内资深人士对《证券市场周刊》称，在金融危机中，养老基金、捐赠基金、基金会等机构遭受严重的损失，股东需要知道大摩房地产资金运作情况。

　　“次贷危机之前，房地产基金从海外银行、大额基金通过杠杆拆解、杠杆融资过来资金，4%-5%左右的利率拆解过来，养老基金更加便宜一点，然后转手到中国，投资高回报的物业。在市场不好的情况下，会引发杠杆失衡。”上述人士表示。

　　在中国房地产市场景气的时候，市场上充斥着机会型基金、激进型基金和稳健型基金。激进型的基金相对少一点，其投资风格可能会冒比较大的风险，只有在市场好的时候这样的基金才会多；一旦市场稳定的时候，或一旦市场到一个很高位置的时候，这种基金会比较少，因为它会觉得高利润额不太可能持续，投资可能存在一定的风险。

　　另外一种跟房地产信托基金比较类似的就是投资于成熟物业的，这种基金量比较大，属于主流的基金投资模式，比如说成熟的商业物业、购物中心、写字楼等等能产生一定现金流的物业都是它的标的。

　　“它会有自己的投资评估，比如年投资收益率不能低于多少，一旦低于一个投资回报率它的杠杆就会失衡，盈利如果没有办法满足拆解的利率的话，它就没有办法运营下去。”上述业内人士表示。

　　事实上，大摩在中国投资是三种风格兼有，但结果却相同—所投项目经营都欠佳。处于南京西路板块的东海广场，投入市场之后仅仅完成了35%的招租率，宝山区的安信商业广场经营惨淡，而将物业卖给大摩的上海国资背景企业却都赚得盆满钵满。

　　大摩收购的上海广场同样面临盈利难题。“写字楼很微妙，上海广场定位有问题，它所在的地区本来就不是一个办公地区。就和上海正大广场一样，在办公聚集地区开设超市，是不可能盈利的，所以连续亏损。后来请人重新定位之后，才好起来。”上海房地产圈资深人士、上海市政府房地产顾问、原上海财经大学印华教授对《证券市场周刊》表示。

　　2008年底，大摩将上海广场商场部分、东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场以及三个住宅项目打包出售，但一直没有找到买家。“现在外资房地产基金基本上都退出市场了。摩根大通在换人、花旗房地产基金撤了，去年已倒了很多外资房地产基金。”上海五合智库总经理邹毅对《证券市场周刊》表示。

　　盖斯所负责的大摩中国区总计投入了约60亿元人民币，惨淡的投资结果难以令股东和管理层满意。而其顶头上司大摩全球房地产投资主管卡尔西（Sonny Kalsi）也被行政休假。

　　“潜规则”

　　除了雅居乐清水湾等少数几个项目外，大摩所投大部分房地产项目在上海地区。2002年1月10日，上海黄浦江两岸综合开发规划正式启动，时任市长陈良宇提出，黄浦江目前两岸岸线要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。

　　自此，全球投资基金纷至沓来，希望能在其中占据一席之地，香港新鸿基、香港恒基兆业、美国洛克菲勒集团、大摩地产公司、美林证券房地产公司、新黄浦(600638，股吧)、华润置业、世茂集团等均在其列。

　　这么多基金进来后，最大的问题是能不能找到好的项目。“钱拿到了要赶快投出去，一定要找一个可靠的项目投，这个是比较大的挑战。除了结售汇之间的困难，房地产和股票一样需要淘项目，而且它不像股票市场是交易信息公开的；房地产市场是非公开市场，涉及到开发商、政府的环节，需要你在当地有非常好的人脉，有渠道资源才能够拿到好的项目，否则这么好的项目凭什么给你做。有钱人多的是，大开发商也能做，开发商在当地能够拿地，肯定有自己的渠道和自己的资源，你要跟别人比拼人脉、资源和渠道，才能拿到比别人更好的项目。”上海房地产业内人士坦诚。

　　外资进来后学会的第一件事就是拉关系。“很多外资房地产基金管理者是老外，在外面跑的都是中国人，就是靠这些人陪相关部门的人吃喝玩乐找项目。”上述人士表示。

　　大摩在人际关系的拓展和维护上非常成功。在盖斯的关系网络中有三根主线：一是上海国资系统企业；二是与大摩有各类关联业务的内地房地产上市公司；三是大摩在中国政商界的关系网络。以此为基础，盖斯在中国建立起庞杂的政商圈人脉关系。

　　在这份名单中，最主要的国资背景企业是上海永业集团、上海盛融投资有限公司（下称“上海盛融”）和上海安联投资有限公司（下称“上海安联”）；内地房地产上市公司包括雅居乐（3383.HK）、上海复地（2337.HK）、绿城中国（3900.HK）、世茂地产（600823，0813.HK）、富力地产（2777.HK）、金地集团(600383，股吧)（600383）和中国海外发展（0688.HK）等大房地产公司。名单上的企业通过错综复杂的业务往来，构筑成一张覆盖中国全范围的势力网络，网中的企业互相借势、互相利用。

　　“外资房地产基金发展内地房地产，不可能避免行贿，因为我们的房地产市场是审批制，存在寻租空间。它们的资金都是有成本的，审批耽搁一天，利息就相当于一部奥迪车。因此只有通过行贿才能加快相关部门的审批速度。”知情人士称。

　　“可以卡外资的环节有很多，包括拿地、项目开发规划设计方案等都需要政府有关部门审批通过。除非是背景很硬，相关部门才会在审批上加快速度。比如上海某房地产企业是中央介绍下来的，在审批方面就没有人敢卡它。”

　　有的时候，即便大摩等外资有了背景深厚的合作伙伴，也需要疏通有关部门。“这些外资有内地合作伙伴也不行。直接收购项目对于外资来说相对简单一些：前期参与股权投资，后期将项目公司收购回来。”印华教授表示。

　　“风险还在于，如果你是跟境内的开发商进行合作，或是投资于股权，就涉及到合作单位或投资标的的诚信，如果你买地没有问题。但是房地产基金一般不自己买地开发，都是委托一个公司买地，或是打包，外资作为战略合作伙伴；出钱把地买来，合作伙伴出力，并且做项目公司的管理人，然后把这个地变成利润。如何找到好的合作伙伴？需要它去好好筛选合作伙伴，这个过程中就会涉及到对企业的考察，对人的考察，其实性质和风投一样。”邹毅表示。

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