信贷方程式：天量信贷难振房企“雄心”

来源: [观点网]      时间: 2009-05-12 02:09
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　　国内众多开发商当前手中的现金余额并不如他们所对外宣称的那样多，大多数的现金可能都属于被限制性使用的现金

　　央行于5月11日公布的最新货币供应数据当中，4月份新增贷款5918亿元。为2009年以来新增贷款首次低于1万亿元，在诸多分析人士眼中，这被认为是中央控制流动性的中央举动。

　　同时，在此份报告当中，居民户贷款增加1472亿元，同比多增739亿元。这被认为是居民住房及汽车等消费持续增长的数字表现。

　　然而，此前观点新媒体在对广州市某商业银行的相关负责人的采访中，该负责人则对我们表示，并不看好住房个贷的增长。

信货

　　个贷

　　“2009年的市场确实较我们想象中的好，持续时间也比我们预料当中的时间要长，但是未来预期还是要看淡”上述银行人士对观点新媒体说。

　　该银行人士认为，此一轮个贷的增长的主要原因是2008年被压抑的需求在2009年的上半年得到了释放，但其认为在经济情况并未得到明显的好转的情况之下，这种被压抑的需求的释放过程不足以支撑整个2009年。

　　“被压抑的需求释放之后，真正的投资和自住的需求哪有这么多？”该银行人士对观点新媒体说，“五一期间我们做了广州珠江新城的几个楼盘，自住客和投资客的比例大约各占50%。”

　　该银行人士认为，自住客基数的减少意味着市场支撑基数开始下降，这可能是未来房地产市场走势的重要判断依据。而其同时认为广州真正意义上的炒家并不多，大多数投资客均属于用于投资出租长期持有的客户。但其认为，该部分的市场需求有限。

　　同时该银行人士对观点新媒体表示，即便是商业银行新增贷款的增加，并不意味着在个人按揭贷款的信用审查上银行会有比较宽松的标准，在二套房有所放松的基础之上，银行对第三套以上的住房的贷款标准要严格许多，在贷款等政策的要求下，其认为该部分市场需求有限。

　　开发贷

　　在目前市场对银行贷款的众多理解当中，普遍的一个困惑是银行对于开发商开发贷款的放量的多少。对此，上述银行人士并不认为当前银行对开发贷的要求有所放松。

　　“银行对开发商质押的资产和对贷款的使用有严格的控制。”该银行人士对观点网说。

　　事实上，其认为目前银行对开发商提供的授信并不能代表开发商自身的资金流动性。因为当前国内大多数银行对开发商提供的贷款大多数为项目贷款。即便如此，银行还是严格依照阶段性贷款投放的原则对开发商放贷。

　　这就意味着，虽然开发商可能掌握一定的银行授信，但只有授信支持的项目在开发到某种符合银行房贷要求阶段的时候，开发商才能从银行真正获得资金。

　　有分析人士则对观点网表示，当前银行对开发商项目的贷款支持与2007年相比确实有所增加，但对于大多数房地产开发商而言，这并不意味着可以随意利用资金在项目之间腾挪，抑或说项目贷款可以对开发商自身的资金流动性提供支持。

　　该分析人士甚至认为，除去项目出售回笼的款项之外，国内众多开发商当前手中的现金余额并不如他们所对外宣称的那样多，大多数的现金可能都属于被限制性使用的现金，其用途可能像银行的授信额度一样被限制。

　　现金

　　一种令人担忧的状况在于当前开发商手中持有的现金，这被认为是当前房地产市场处于胶着状态的一个重要原因。因为在大多数时候，中国的开发商手中并不持有大量的现金。

　　一个可以理解的流程在于，开发商用少量的现金去启动项目，而后从银行进行贷款，因此，大多数时候，债务与预售款之间在银行内部形成流动，并不到开发商的手中。而开发商手中的现金储备恰恰可能对开发商的土地储备产生影响。事实上。而此时，开发商不得不选择新的途径进行融资购地。

　　然而，当前的焦虑在于，开发商的融资渠道并不完全通畅。一个有意思的现象是，在当前土地市场处于复苏的开端的时候，恰恰是那些融资能力较强，抑或是获得融资的企业在进行土地储备。

　　“中国房地产不仅仅是单一的开发商的投资行为，尤以大型房地产企业及上市公司更是如此，他们可能集结了多方面的利益，这些利益为他们提供获得土地储备的资金。”有分析人士对观点网说。

　　该分析人士认为，当前中国房地产开发商的困境并不在于项目启动后的银行贷款，而在于其进行下一步发展的启动资金，抑或是此前进行过资本市场融资的企业不得不面临的相关债务融资到期的风险。

发稿：邬琼审校：0

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