缩水的楼面价重庆土地价值波动之困

来源: [观点网] 时间: 2009-05-04 02:22

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　　起伏不定的土地市场让开发商对重庆市场的发展信心受到动摇。

　　从3000元、1500元再到500元，重庆的土地楼面价缩水程度让人吃惊，而对于开发商而言，已经获取的土地利益如何保护，也成为开发商对重庆市政府的要求。

　　低价的销售冠军

　　2007年，一直在广州耕耘的奥园地产选择进入重庆，而他们拿下的土地位于渝中区大坪九滨路，总建筑面积60万平米。

　　在最初的规划中，奥园对这个项目寄以厚望，奥园规划了一个号称是“亚洲第二的极限运动乐园”的主题项目在其中，而这也一度成为奥园在重庆项目的重要卖点。

　　但可惜，2008年，奥园康城开始正式销售了，直到今日，这个“亚洲第二的极限运动乐园”也没能与众人相见。事实上，据知情人士表示，这个乐园已经被取消了，不会再做开发。

　　或许按重庆业内人士说法才是一语道破“天机”：“按照奥园康城目前的销售价格，哪里会有多余的资金去打造这样的高档配套呢？”

　　据了解，重庆奥园康城目前的均价约为4300元/平方米，如果有这么高档的配套，该项目的售价肯定不会在这个台阶上。

　　根据分析机构最近的统计表示，重庆市场4月商品房的均价为4467元/平方米。也就是说，奥园康城的价格和重庆均价相差不远。而在去年年底，奥园康城二期推出，价格更一度低至3350-3950元/平米。

　　土地价格变化

　　对于奥园康城的销售冠军之位，重庆业内似乎并不太认可。据一位重庆房企人士对观点新媒体表示，奥园康城虽然卖得很好，但都是亏本买卖。

　　据重庆业内人士透露，奥园康城仅土地的楼面价就已经高达1500元/平方米，再加上建安、营销成本等等，4300元/平方米的售价能带来多少利润空间值得考量。

　　当然，相比2007年的重庆，1500元的楼面价并不算高。2007年9月24日，经过50轮激烈竞价，重庆中央商务区江北城CBD一块139亩的土地以25.4亿元的价格被重庆丰盈房地产开发有限公司竞得，其每平方米楼面地价达到5959元。

　　但2008年，经济的衰退和楼市的低迷让土地市场也受到了严重影响，重庆也不例外，据重庆土地交易中心公布的数据显示，从2008年1月22日至2月2日，重庆共计10块居住及商业用地以“招拍挂”形式出让，从成交价格来看，除江北观音桥的一块土地的楼面价达1600元/平方米外，其他9块出让土地的楼面价均在1000元/平方米以下，最低的一块土地的楼面价为333元/平方米。

　　一个简单的事实是，当2007年获得土地的楼面价等于2008年获得土地建成项目后的售价时，这些当初在高价位获得的土地将处于一个极其尴尬的境地。项目建成之后如何定价成为开发商头痛的问题。

　　定价太高，那么将失去竞争优势，特别是面对大多数的普通消费者，而2007年的土地很多将于2009年建成项目推出市场，以目前4400元的全市均价无疑将被迫缩小销售范围；而定价太低，开发企业将无利可图，而作为企业，盈利是生存的首要条件。

　　起伏不定的土地市场让开发商对重庆市场的发展信心受到动摇。

　　或许就是为了防止房价被地价推高，2007年底，重庆市国土房管局表示，2008年重庆市土地出让价必须控制在楼面单价1/3以下。

　　而据重庆市国土资源局副局长董建过透露，今年重庆最新出让了几款面积不大的土地，楼面价仅有500多元。