方德弟沈阳高端住宅市场发展危与机

来源: [观点网] 时间: 2009-04-28 15:44

致信编辑

打印

评论

　　沈阳近一两年来吸引了包括恒隆、碧桂园、金地、首创置业等一大批上市房企的进入，竞争日趋白热化。

　　沈阳是东北地区重要的房地产市场之一，或许因为偏居东北，与国内其它一线城市相比，沈阳住宅市场所受到的冲击并没有外界所想象的那么严重。虽然高端住宅在这一轮市场调整中的抗跌性比较好，但显然还不能在危机中“独善其身”。为了对房市调整下的沈阳的高端住宅市场有一个明确的判断，《观点》杂志对沈阳新拓置业有限公司董事长方德弟先生进行了专访。

　　《观点》：“领先国际”是新拓置业旗下的高端项目，新拓置业是否一直走的都是比较高端的路线？目前沈阳的高端住宅市场是怎样的？

　　方德弟：新拓集团开发了数十个项目，覆盖了住宅、商业、商务、综合体等领域，目前在沈阳的领先国际城项目是新拓置业旗下定位比较高端的，公司一直走的都是比较中高端的路线。

　　沈阳的高端住宅市场还有很大的发展空间，与国内其他一线大城市相比，高端住宅市场还不是非常的成熟。因此，沈阳近一两年来吸引了包括恒隆、碧桂园、金地、首创置业等一大批上市房企的进入，竞争日趋白热化。

　　未来沈阳高端住宅的潜力发展区域是沈阳市政府计划打造的“中央都市走廊”，即“金廊”核心区域。未来的金廊核心区是沈阳的交通主轴和城市生活、景观主轴，也是高端住宅比较集中的重点区域，这是未来沈阳高端住宅市场的主要依托平台。

　　《观点》：这一轮房地产市场调整对于沈阳高端产品市场的影响是否很大？很多人认为高端产品的市场客户群并不大，开发高端住宅的风险很大。对此您的理解是怎样的？

　　方德弟：我国房地产市场还在不断成长，成长必定存在调整，调整总会有人被淘汰。在这个调整过程中，高端产品首当其冲。但作为一个发展潜力仍然很大的区域市场来说，这种调整是暂时的，长远来看，沈阳高端住宅产品市场的需求还会不断扩大，这是一个很好的基本面。因此，我们看好高端住宅在沈阳市场的前景。

　　现阶段高端住宅市场的风险主要还是需求受到信心不足的影响较大，销售情况比较低迷，造成了一些产品的积压。金融危机的影响让很大部分的需求受到了抑制。

　　但作为一个城市的象征，高端住宅有着它无可争议的城市意义和市场需求，这种城市意义是隐藏在居住背后的社会学意义，是一个城市发展的代表；而这种需求随着城市的发展、社会生活水平的提高，将会逐步增大。

　　因此，我认为风险是存在的，但是长远的机遇更加明显。

　　《观点》：您认为一个成功的高端住宅产品应该具备一些什么样的基本因素？沈阳的高端市场与国内其它一线城市相比有没有差距？

　　方德弟：高端住宅产品具备的因素包括国际化品质标准、稀缺的园林、便捷且具有发展力的核心地段、完善的项目配套和周边配套、五星级物管服务等等全面而综合的升级。目前在这些方面沈阳与国内一线城市相比还可能还是存在一些差距，但这种差距的时间不会太长，随着沈阳金廊地产工程的投入开发，这种差距将会越来越小。

　　而高端住宅市场具有区域性的特点，不同的城市有不同的住宅文化，这需要高端住宅有自己的个性，从这方面来说高端住宅的比较还不能简单而论。一般说来，高端住宅产品的套型面积、空间尺度、设备标准、服务标准、配套标准等方面都是可以复制的，但产品的优劣不单是指绿化率、容积率等几个简单指标，更要有鲜明的主题特色和丰富的文化元素，这样才能让每个城市的高端住宅都各具特色。我们之所以把领先国际定位为高端产品，除了项目的位置比较优越、交通比较便利、绿化、配套也比较成熟外，还有一个就是能够切实体现沈阳的居住习惯和风格文化。

　　另外一个就是，高端住宅市场的客户群很重要，客户群的的购买力是支撑高端住宅市场的基本因素，沈阳的潜力主要表现在这方面。

　　《观点》：从您多年的从业经验来谈，做好高端住宅产品对于企业的基本要求有哪些方面？

　　方德弟：如果一个企业定位于高端的住宅产品，那么对于企业的要求主要在于三个基本因素：经验、资金和资源。其中，资金是最重要的。

　　高端住宅产品对于资金的需求量非常大，一套豪宅动辄投资几百万甚至上千万元，因此，对于企业的资金实力是一个很大的考验。高端住宅市场与普通的住宅市场不一样，客户群体相对比较集中，投资性需求占了相当的比例，因此，在市场的推广上也应有很好的策略。

　　而丰富的经验是保证企业安全的重要因素，对于高端住宅的投资必须谨慎，一着不慎可能全盘皆输。我们在做高端住宅这一块没有一味“求大”，但是我们希望可以做得最好，企业获取资源的能力和企业的责任心是必不可少的。

　　高端产品应该是一个城市的标志建筑，一个城市的名片工程，一个区域板块价值提升的助力器。企业应该摆放好自己的位置。

　　《观点》：面对高端住宅市场的发展变化，您的企业下一步的策略是怎样的？

　　方德弟：前面已经提到，随着沈阳的城市发展，数十家地产大鳄已经进入沈阳市场，未来高端市场竞争将更加巨大。

　　面对这样一个市场，我们在高端项目的开发中主要坚持三点：“抢占先机”、“提升品质”、“彰显潜质”。目前我们的项目工程也已经接近尾声，预计今年年底进入现房销售阶段，提前进入市场赢得先机。

　　而对于地段的选择，我们也非常的慎重，领先国际城我们选择的是双地铁物业，看好的是交通便利带来的升值潜力，以后项目的地段选择上我们仍然将坚持一些基本的选址因素。