刘晓愚谨慎拿地远离“地王”

来源: [观点网] 时间: 2009-04-28 15:41

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　　如果中央可以适当的放宽二套房贷，但不是完全放开，第三套再严格一点，我想应该对目前的市场有很大的好处。

　　对于大部分二三线城市的房地产企业来说，当下的市场最需要避免的就是激进的态度，安心下来做企业，做产品，冷静地分析市场，寻求适合自身发展的道路。这是江苏蓬鑫集团沈阳分公司远洋房地产开发有限公司刘晓愚副总经理的一个基本观点。

　　《观点》：沈阳远洋房地产开发有限公司是江苏鹏鑫集团在沈阳的分公司，能否简单介绍一下目前公司手上的一些项目情况？

　　刘晓愚：集团公司目前的主要项目在江苏的泰州、常州等地，而沈阳公司主要运作的一个项目是“城市经典”，项目的地理位置在沈阳大东区联合路，地理位置较好，所以我们定位在于中端产品。户型方面主要结合沈阳当地的特点来定，36到133平米不等，能满足不同层次的消费需求，但是主力户型还是控制在80平米到120平米这样。

江苏蓬鑫集团沈阳分公司远洋房地产开发有限公司副总经理刘晓愚

　　未来我们还是看好沈阳地区的市场，可能还会选择一些合适的项目购入。

　　《观点》：如何看待目前的沈阳房地产市场？与全国市场相比有怎样的差异？

　　刘晓愚：3月18号到3月21号沈阳地区刚做的一个沈阳春季房交会，从各方反馈的情况来看，还比较乐观。我们认为这主要是一些刚性需求所带来的成交量，投资类客户和改善型客户相对来说还比较少。

　　现在沈阳的房地产圈里关注的是接下来4月份和5月份的消化量，如果说4月份和5月份的消化量持续像2月、3月这样的形势的话，那说明沈阳地产就有好转的迹象。如果4月份或者是5月份明显下滑的话，那整个沈阳的下半年的压力都会非常大。一些大的开发商可能会出现资金的压力，但还不会关系到生死存亡的问题。而一些小的开发商主要是自有资金开发，市场压力过大的话可能会出现并购、倒闭的现象。

　　但总体来说，沈阳市场是比较安全和稳定的，这是一个房地产泡沫很小的城市，稳定性要高于其他的城市，主要从两方面来说。

　　一是大的开发商在进入沈阳，我想他们进入沈阳不是一个很简单的进入，他们在沈阳买地都是上千亩的，百万平米的建设项目，也是看好了沈阳这种未来的前景及稳定性。

　　二是沈阳购房者的平稳个性，这种人文特点保证了沈阳不会出现大幅涨跌的现象，沈阳的居民个性趋于稳定、保守，没有南方的那么疯狂，南方的人往往是有大利的话我就要进入，如果大跌的话，我就要撤出，造成了房价的不稳定。

　　《观点》：沈阳市场受到市场调整的影响如何？对于沈阳的一些救市政策您如何看待？您认为现阶段沈阳房地产市场最大的问题在于哪里？

　　刘晓愚：成交量是受到了一些影响，但是并没有出现大范围的价格调整，一般调价都是根据自身的项目进行的，大开发商降价的现象比较普遍，主要还是因为摊子大导致的资金压力，一些大型开发商的降价甚至让我们感到有“吐血”降价的感觉。

　　政策方面来说，沈阳推出的“以旧压新”政策比较新颖，宣传的力度也很大，但是购房者了解多少还很难说，实际了解程度和实际操作起来可能并不容易，因为涉及到很多条条框框的限制。因此，我认为政府推出这个政策的目的可能不在于成交量方面，而更重要的目的是给市场和消费者一个明确的信号。

　　事实上，沈阳市场最大的问题就出在信心上，这可能是国内很多城市都遇到的问题。信心是个很脆弱的东西，不能单靠开发商或者政府来解决，这它与国内国际的整体经济环境密切相关，很复杂涉及的面也很大。

　　对于一些刺激信心的政策我这个人态度比较悲观一些，越是说得过多的东西，大家可能会更加谨慎，因为中国的消费者很谨慎了，刚刚富了有十几年，他对自我资金的保护能力可能还不够，缺乏安全感。当它感觉到有风险的时候，它最直接的方法就是捂紧他的钱袋。

　　《观点》：您认为企业在当下的市场环境下企业应该怎样过冬？您的企业下一步将采取怎样的策略应对市场的变化？

　　刘晓愚：在市场高速发展的06、07年，大家都在积极的寻找新的地块，而到了08年初的时候，大家都迅速的把这种购买土地的热情降了下来，把回笼到的资金相对的捂在自己的公司里边，不出手了，降低了购地的冲动，同时将工作的重心转向销售存量这一块。

　　沈阳市场的存量还比较大，虽然近几个月可能消化了一部分，但是基数还是很大。

　　这几年集团公司的发展策略比较谨慎，在沈阳这边，我们还是希望做好本地市场这个基础，如果有新地的购买，我们对于地段和资金都会慎重考虑。主要的拿地目标应该还是集中于地段较好的地区，市中心的地块抗跌性比较强，而且相对来来说也比较稀缺。但是，能形成"地王"的高价地，我们不会考虑，风险太大。