陈淮：不保证开发商都能活下去

来源: [观点网] 时间: 2009-04-15 00:10

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　　开发商应该跳出对政策期待的误圈，从市场上寻找去寻找突围之道。

　　“房地产产业政策是推进产业内部参与者优胜劣汰的政策，而不是让一切开发商都可以活下去、或者是活得更好一点的政策。”在2009城市观点论坛沈阳行的演讲中，建设部政策研究中心主任陈淮对房地产产业政策、住房保障体系、投资性需求等问题进行了解读。

　　产业政策

　　陈淮首先认为，与媒体报道上所说的“产业政策”概念不一样，产业政策并不涉及短期内的总量平衡关系问题，包括销售量的增加或减少、房价的涨落等均不是产业政策所关心的问题。“在一个中长期的发展过程中，这个产业如何健康发展、提高国际竞争力的问题，如何推进技术更新问题，如何调整产业内部大中小型企业之间组织结构的问题，乃至这个产业与国民经济整体或与其他产业之间的相互协调的问题才是整个产业政策研究的范围”。

　　而事实上，面对房地产业调整期的低迷市场，不少开发商对监管层推出新的产业政策都抱有极高的期望，更多的开发商似乎将产业政策理解为是一剂刺激市场的良药。

　　由此，业界曾一度呼吁房地产加入十大产业振兴规划并推出更多的积极政策，但对此陈淮“毫不客气”地表示，这种态度是没有认识到房地产产业政策的本质所在：“产业政策是推进产业内部参与者优胜劣汰的政策，它不是可以让所有的开发商都活下去、或者可以活得更好的政策，它注定会要通过政府之手，让一部分人退出房地产开发领域，从而促进群体政策的提高”。

　　但陈淮同时也表示，中国的一个国情特点就是短期宏观调控政策与结构性的产业政策结合比较明显，“这是为何我们在保增长的一个过程当中，又同时推出所谓的‘十大产业振兴规划’的主要原因。”

　　显然，陈淮看到了房地产产业政策与整个宏观经济的潜在联系，但他并不认为产业政策可以将那些处于困境中的房地产开发商都拉出泥潭。

　　“产业政策一定是起促进作用的，这个政策不能脱离国民经济而单兵冒进，而是要照顾和协调金融政策、产业关系、就业问题、社会群体之间的利益关系，让它们之间不至于趋向激化和对立”，陈淮称。

　　“没有任何一条产业政策是管房价上涨或下跌的，也没有任何一条产业政策是管你的资金链条是否紧张的。”陈淮的观点是，开发商应该跳出对政策期待的误圈，从市场上寻找去寻找突围之道。

　　保障性住房体系

　　事实上，对于房地产产业政策，陈淮还有另一个角度的理解。陈淮认为这是一个要求商业利益、和市场利益、公共利益和长远利益密切结合的政策，其中包括优先化解决那些低收入群体的住房政策、节约资源的政策、环境友好政策、促进城市与农村协调发展的政策等。

　　基于此，陈淮认为我国目前的住房保障体系是符合商品住宅市场发展规律的，并未冲击商品房市场的发展。“市场的需求是多样的，我们不能为了保证开海鲜馆门店的利润，就把大排挡和做盒饭的门店都给关了。”陈淮用了一个巧妙的比喻形容保障性住房体系与商品房市场体系的关系。

　　但陈淮并不认为目前我们的保障性住房体系已经达到非常完善的地步。在发言中陈淮表示，在目前国内所分出来的以廉租房为代表的救助型保障、以经适房为代表的援助性保障、以公积金和利率优惠为代表的互助性保障体系都还有待完善，“里面很多细分的原则需要进一步明确，而自助型保障这一块国内目前也没有一套成熟的做法”。

　　在陈淮的理解之下，保障性住房体系需要“一套完整的救助型、援助型、互助型的和自助型办法”去覆盖所有需要的人群。

　　新解投资性需求

　　而在发言中，针对一度被社会舆论“所不容”的房地产市场投资性的需求，陈淮也表达了自己的观点，陈淮认为不能将一切投资性需求都看成是“洪水猛兽”。

　　陈淮认为，投资性需求实际上分为四种情况，第一种是不健康的，就是为了买而买，把房子当成股票炒的需求，这种投资性需求导致了房价的大幅波动。

　　第二种是为了获得长期出租收益的购房需求，陈淮称这种投资性需求恰好是稳定房地产市场的力量之一。

　　第三种投资性需求的情况是，在市场的波动中，市场的供和求之间存在的一个巨大资金力量，它们在房市低迷的时候买进，在房价上涨的时候陆续抛出，起到一个蓄水池作用，这样的力量同样起到了稳定市场的作用。

　　最后一种投资性需求是购房者无意为之的，因为在涉及到“买”这个概念的时候，都带有投资性的意义。“但我们不能将股市上那一套低价买进，高价抛出概念用在房地产市场上，对绝大多数人来说，买房子的投资性意义在于他在二十年、三十年，或者更长一段时间内规避了货币贬值的风险。”