专访胡葆森：房企“基业长青”之道

来源: [观点网] 时间: 2009-04-13 02:42

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　　“你这个企业最后能不能立足只有两点，第一是产品，第二是服务。”

　　在4月11日举行观点城市论坛郑州行上，胡葆森接受了观点新媒体的专访，他把“长期乐观，短期谨慎，果断决策，避免侥幸，从长计议，舍利求存”这句话送给了同行们。胡葆森表示，面对当前的市场回暖形势，短期内不要有侥幸心理，房地产企业要有自己的核心价值观才能基业长青。

　　“我们希望再用三年到四年的时间，能够占到全省份额接近8-10%。”

　　观点新媒体：建业的未来几年的发展战略是什么样的？

　　胡葆森：我们从2002年开始，用了七年时间完成了七个地级城市和八个县级城市的布局，这个布局促使我们把规模不断做大。截止到2007年年底，就是我们上市的前一年，在全省的市场按照销售额来计算我们占了2.8%；到了2008年的时候，我们在这样一个形势下市场占有率没有降低，反而从2.8提高到了5.1%。我们希望再用三年到四年的时间，能够占到全省份额接近8-10%。

　　就河南而言有一亿人口，每年有1.5个百分点城市化率的增长，意味着有将近200万人要进城。我粗略地估计，一人按10平方米计算市场的需求大约是2000万平米，原有的3000万住在城镇的人，每年增加一平方米就是3000万平方米。所以三年前我在制定建业战略的时候，就是判断河南在未来十年、二十年的阶段，它对住宅的需求一般会保持在3000万到4000万的新增需求上。所以不是说没有市场，这样一个市场为每一个发展商提供了一个基本背景，只不过你准备在这样一个市场上占多大份额。

胡葆森

　　“短期要避免侥幸心理。”

　　观点新媒体：您认为房地产市场见底了吗？如果见底了，建业会怎么做？

　　胡葆森：不管市场调整不调整，企业还得继续经营，所以过分关注房地产是否见底没有必要。

　　每一个地产商要抱着乐观的心态，去制定自己长期的发展战略，这可能需要我们如何看待形势的时候需要思考的一个基本问题，如果你长期不看好这个市场或行业，那你提早转行，把你现在的地做完就赶快转行。

　　钟伟教授认为，有可能下半年就转暖，但你说6月份转暖我更高兴。所以你必须要非常谨慎的做短期准备，不能期望8月份、9月份转暖，如果不做准备那到时候没有转暖的话你就来不及了。具体做法首先是你不要有侥幸心理，如果你那个楼盘真正欠银行钱，该砍价就砍价吧，不要老是计算利润率，原来已经习惯于10-15%的利润率，今天资金链只要不断裂就是一个正确决策。具体的楼盘短期要避免侥幸心理，存有侥幸心理是非常危险的。我经商的这30年得出一个体会，涨价的时候要往后慢一点，不要带头，但是降价的时候、市场不好的时候一定要带头。所以从技术层面上来讲，万科做得是不错的，但是至于你说他那样说对不对，还有待与市场去检验和考量。

　　“核心价值观，这是企业最根本的一个问题。”

　　观点新媒体：您认为房地产企业要做好，最根本的问题是什么？

　　胡葆森：从根本层面来讲，也是我想讲的最重要的问题。你从事房地产行业探讨最重要的事情就是要捕捉这个行业运作的规律，这个规律应该怎么捕捉？这是需要我们每天思考的问题。所以用最简单的一个问题，我说你企业今天好也好、不好也好，在冬天也好、在夏天也好，你怎么看待这样一个企业，最简单的办法就是麦肯锡的方法，用它的7S方法。

　　这七个方面大家可以看一看，中间是核心价值观，这是企业最根本的一个问题。大家可能有很多人读过《基业常青》这本书，核心价值观是企业长期发展最根本的问题，其次是战略、组织结构、制度的设计、体系这些东西。另外就是风格，也就是企业文化。还有人员、团队素养，最后是技能，就是你的专业素养或者行业的竞争力。从这七个方面一看，好也是从这七个方面找到的原因，做得不好也可以从这七个方面找到原因。

　　所以像海尔有“真诚到永远”、万科有“建筑无限生活”，我们在公司十周年提出了“根植中原、造福百姓”。你这个企业能生存多久，这个核心价值观就会伴随着你多久，这个核心思想就是你的核心价值观。

　　如果说你觉得这七个方面还太复杂，那你就记住两点，你这个企业最后能不能立足只有两点，第一是产品，第二是服务。有时候把服务做为自己产品的话，那就只有一点就是产品价值观。我们在去年9月份的时候用了两个月时间，让员工挑剔自己的产品服务，后来也在媒体上宣扬了我的行动纲领。在行业低潮的时候你做什么？我也想给行业一些启示性的意图，我就做了一个“琢玉行动”，要想把企业做好就要有一个琢玉过程。我们去年挑出来了600多个问题，我在内部给大家讲，我说如果再给大家一个月时间可能还能挑出更多的问题。所以挑出来之后就围绕这671个问题开了好几天会议，制定出来一个行动纲领，要用100天时间，我们从去年12月初开始启动“671百日风暴”，把这671个问题最大可能的解决，现在已经进入到对671风暴的内部考评阶段，下一个阶段还会邀请媒体和咨询机构参与这次对“琢玉行动”效果的检查。

　　“只有三种形态的企业可以生存长久。”

　　观点新媒体：房地产企业的未来在哪里？

　　胡葆森：房地产行业是一个新兴行业，它的历史在中国只有十几年。从一些传统行业也好，从一些发达国家看，只有三种形态的企业可以生存长久，第一就是又大又强的企业，像万科、中海这一类的，已经完成了一个积累，已经做得很大很强了；还有一种小而专的企业，公司虽然不大，就二、三十个人，但每做一个楼盘都做得非常精，并且楼盘的定位定得非常准，市场缺什么东西的时候我就推这个东西，无论从市场定位、产品品质和未来的服务都做得非常精、专。这一类企业不怕小，20个人可以，50个人也可以，这种人可以生存就像开餐馆一样。另外一种是最有特色的那种，比如你专门做旅游地产的，或专门做老年公寓的，就是精、专在某一种产品当中的企业。所以我个人认为只有这三类企业可以长久生存。

　　“你走得非常快，结果一不小心绊倒了，企业就找不到了。”

　　观点新媒体：您为什么提出企业要“匀速增长”？

　　胡葆森：现在真正能做出来有计划意识，有计划能力，有计划实现能力的企业在中国不到十家。所以大家不要急，为什么要劝大家匀速发展？做企业就跟跑马拉松一样，不需要冲刺。因为你的目标就是要生存下去，你走得非常快，结果一不小心绊倒了，企业就找不到了。

　　做企业就像跑马拉松，不讲求绝对速度，讲求的是速度耐力，需要匀速发展，直奔终点。所以我说匀速前进就是一种心态，你只要一直在发展着，哪怕一年只有10%的增长就是一个非常好的企业。作为房地产行业来讲作出匀速增长是非常不容易的，所以计划能力和计划实现对房地产企业来说是非常重要的，我们从想这件事、从知道这个标准到做出来也用了大约五、六年时间了，我自己评价大概2011年我们可以进入一个稳定增长期，差不多从战略开始实施到真正做起来用了10年时间。

　　“中央二台从来都是揭露开发商的黑暗面。”

　　观点新媒体：在媒体的报道中，房地产开发商的形象似乎不太好？

　　胡葆森：中国的地产商是最累的，为什么？行业的配套程度非常低。在美国、在加拿大不需要找钱，有钱的人不需要干活，他专门去投资就可以了，干活的人不需要找钱，你只要有一个好项目马上就会有有钱人来找你。而中国不一样，还得自己去找钱，还得让消费者信任你，还得让建筑商愿意跟你配合。我们为什么没有做大量的精装修的房子？就是你对现在的建筑商和配套供应上，很难组成一个和你的标准和追求相一致的战略联盟，创造出一个标准一致的让消费者信任的房子，所以中国的地产商非常累。不是因为我是地产商就替开发商说话，大家想想中国的开发商做了多少事情，可是你看看中央电视台，特别是中央二台，什么时候客观地、公正的把开发商过去这十几年干的活客观地评价一下，从来没有，从来都是揭露它的黑暗面，这是一个实事。

　　所以我自己说我非常有幸每年在河南媒体评比中被评为最受尊敬的企业家，这不是一个很好的事情，这个行业形象这么不好，自己还被评为最受尊敬的企业家，我觉得我不能代表这个群体，这个群体确实受到了很多不公平待遇。大家认为最肮脏的行业就是房地产业了，可是牛奶事件出来以后，大家才知道原来还有比房地产行业更肮脏的行业。

　　“我从来不看政府公布的销售数据。”

　　观点新媒体：您为什么要在两会的提案中提出要警惕“去市场化”倾向？

　　胡葆森：现在很多权利部门权力越大这个事做得越来越理直气壮，就是通过和开发商的合作或者自己再成立一家开发公司，然后把自己的集资建房给商品化了。大家知道原来集资建房老百姓还知道，现在老百姓不知道了，因为它同样是通过招拍挂拿地，然后建设之后给了自己的员工，这样把集资建房变成商品房了，老百姓是不知道的。

　　河南在过去七、八年间盖了几万套这样的房子，这是对老百姓利益最大的侵犯。本来政府应该卖300万一亩的地，100万就卖给这个企业，可是政府盖的这个房子很多费用是没有交的，那它的费用就很低。这实际上是最大的对国有资产的侵吞，这应该是媒体最应该关注的。开发商就算有一百个不是，可能就是某一套房子没盖好或者某一个楼盘的利润率定得高了一些。但是政府做了这样的事了谁来管？各地政府在大量建这样的房子，所有的地方都在盖，我希望全社会都来关注这个事。

　　郑州3月份的销售套数超过1万套，但是那又怎么样呢？比如某一个厅局有一千套这样的房子，在预售的商品房数据里面，我不知道这里面有多少是单位建的房子，所以我从来不看政府公布的数据，我只看我自己报上来的数字。

　　“逢年过节我连个电话都没给政府打过。”

　　观点新媒体：您是怎么处理政商关系的？

　　胡葆森：我自己觉得在处理政商关系上，是动了很多脑筋的，谁都知道我跟政府关系好，但是绝对不是靠吃饭，不是靠送礼。我可能是跟政府吃饭最少的企业，也是跟政府来往最少的企业，别说给他送礼，逢年过节我连个电话都没打过，连个信息都不会发。但是比如这个城市需要什么工程，需要亮点，需要有人去做别人不敢做的事的时候，比如说郑东新区，大家都不敢进去的时候，我进去了等等，你这种帮忙远远比请他吃顿饭要好，帮得忙要大得多，河南省的新区可能有一多半是我先进去的。