凤求凰宝龙港股IPO、A股借壳争上市

来源: [观点网] 时间: 2009-04-08 02:42

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　　美国私募基金退出了在宝龙的投资，宝龙则开始了IPO、A股借壳的双重准备。

　　宝龙集团总裁助理刘晓兰4月7日接受观点网采访时表示，宝龙在不放弃在香港IPO的同时，还安排了A股借壳上市的计划。

　　两手准备

　　“有机构正在帮我们找壳。”刘晓兰表示，宝龙集团目前还在请中介机构进行评估：“是集团整体上市还仅仅是商业地产上市还没有定下来。”此外，刘晓兰表示，宝龙也没有放弃在香港IPO，“目前在对一些香港上市文件进行更新”。

　　在去年5月，宝龙集团通过了香港联交所上市聆讯，并计划该月底挂牌上市，融资30亿至40亿港元，用以扩张旗下商业地产项目。但是，由于资本市场和房地产市场的深度调整，使得宝龙的上市计划被迫延迟。

　　彼时，高盛等机构对于宝龙旗下携旗下16个持有型商业物业的资产包的预估值高达500亿元左右。

　　据了解，宝龙在香港聆讯前曾引进了某美国基金1.4亿美元的投资，对于这笔投资的现状，刘晓兰表示，现在这个基金的投资已经退得差不多了：“我们希望引进看好房地产、看好宝龙的并且对宝龙的房地产业务有所帮助的投资者，而且希望这些投资者是长期战略投资者。”

　　据了解，恒大地产、龙湖地产等地产业巨头，在去年传出即将上市的消息，但都没有结果，而宝龙同样如此。时至今日，宝龙是2007-2008年冲刺上市未果的内地房地产企业中唯一一家宣称考虑在A股借壳上市的。

　　09计划

　　在IPO和借壳两手准备的同时，宝龙也没有放弃继续在二三线城市扩张。

　　刘晓兰表示，宝龙今年的计划销售额是2008年销售额的200%以上。据报道，宝龙集团董事长许健康在一次会议上表示，2008年的销售额大概20多个亿，以此推断，宝龙今年的销售计划应该超过40亿。

　　此外，刘晓兰还透露，今年宝龙的所有新项目都会开工，“其中有5个项目已经奠基，另外一个还没有定开工时间”。

　　公开资料显示，自2003年才开始涉足内地商业地产开发的宝龙集团，目前已在福建、江苏、山东、河南和安徽五个省的13个二、三线城市，投资了16个综合商业地产项目。这些项目均以“宝龙城市广场”命名，建筑面积都在20万平方米以上，在当地属大型的城市中心综合体商业。

　　宝龙在厦门的项目开发后，迅速在全国二线城市拿地，很多都是城市副中心拿下的土地，有业内人士分析，宝龙可能只是为了达到自己融资的目的，为上市而大举买地。

　　模式之疑

　　虽然宝龙一直强调自己是在二三线城市的中心区拿地，但事实上，大部分都是一些新的CBD区域。而类似区域的商业项目刚开始招商的时候，往往都得以低租金甚至免租期来引进一些大卖场来吸引客流。

　　而漫长的养商期也使得宝龙的不少项目开业后的盈利情况堪忧。

　　以宝龙在福州的宝龙城市广场为例，虽然其开业后一、二楼的生意尚可，但三、四楼就差多了。虽然人气较旺，但是超高的人流量一直无法转化为有效购买力，不少商户开业后几个月仍处于亏本或保本经营状态。不少个体商家的月销售额仅几千元，连发员工工资都不够，无法盈利的100多家商户一度上门与宝龙商业经营管理公司协商，要求宝龙加大营销推广力度，并且延长免租期。

　　最后，针对经营结构有些混乱、商业规划不科学等不理想现状，宝龙斥资千万元，对广场的室外效果、地下1楼，以及1～4楼进行重新规划、设计和装修，提升硬件条件；同时对商场的业态布局和经营结构，重新进行规划和调整。

　　此外，有业内人士分析，宝龙快速扩张之后，在全国铺的摊子很广，对经营管理管理团队有了更高的要求，但其内部管理能力和质量控制体系却难以在短时间内获得较大的提升，长期下去，难免会出现楼盘质量不过关，业主纠纷增多等问题。