黄怒波：地产细分时代请远离万科

来源: [观点网] 时间: 2009-04-02 00:39

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　　“在住宅这一块，不和万科挤在一块玩，万科已经很成熟了，做住宅的实力不是我们这些地产商可以轻易竞争的，我们要做自己的个性化的东西。”在观点城市论坛武汉行的嘉宾演讲中，北京中坤投资集团董事长黄怒波如是说。

　　细分市场

　　在这场名为“后金融危机时代的地产市场细分和风险规避”的主题演讲中，黄怒波一直强调一个细分的地产市场这个观点，这被看成是黄怒波之所以选择旅游度假地产的原因之一。

　　根据黄怒波的分析，目前中国的房地产市场中，住宅地产占据了整体市场的76%的份额，商业地产只占14%，另外的10%才属于其它项目地产。而在美国的房地产市场中，三者的比例分别为54%、36%、10%。

　　因此，黄怒波形成的基本判断是，旅游地产的市场前景比任何一种类型的地产都广阔。“国家旅游局启动了国民休闲计划，包括江苏、广东、浙江和山东等地都先行试点。以促使更多中国人参与到国内旅游活动中，促进国内旅游市场获得更大提升。另外政府推出了4万亿经济刺激计划也将全面提高低收入人群的收入水平。”这些积极的信息坚定了黄怒波远离住宅地产、选择更细分的市场发展的信心。

　　而对于目前国内的住宅地产和商业地产的发展，黄怒波一贯以来都持谨慎的态度。“你不知道政府什么时候会出台怎样的政策，比如说近段时间的廉租房、保障房政策，这些都对目前商品房的存量消化和新的土地的开发带来很大的困惑，但事实上政府的做法也是对的，因为政府有解决公众居住问题的责任，但是不断变化的政策给投资商和消费者一个很不确定的信心，我认为在这里的风险是比较大的”。在黄怒波看来，“五年内中国房地产的政策都将无法真正地稳定下来”。

　　事实上，选择细分市场的中坤集团已经尝到了甜头。据黄怒波透露，中坤集团去年仅年票收入就超过了2亿元，“这几乎是没什么成本的”。在黄怒波的规划下，未来几年中坤集团在国内国际的会员将达到30--50万人，并且形成从新疆南疆到湖南岳阳、安徽桐城、日本北海道、美国田纳西州的整条产品链，中坤的收益将达到一个“非常稳定”的水平。

　　“在住宅这一块，我们不和万科挤在一块玩，万科做住宅已经很成熟了，做住宅的实力不是我们这些地产商可以轻易竞争的，我们要做自己的个性化的东西”。黄怒波在市场竞争上似乎更趋于一种“避其锋芒”的态度。

　　经济周期

　　尽管如此，黄怒波依然坦言企业无法避免金融危机带来的压力，但同时他认为这种压力的存在并非因为企业本身的什么问题，更多的是因为客观的经济周期使然。

　　“中国的房地产市场实际上是健康的，中国的经济基本上也是健康的，但是他们都同样要受到经济周期的影响，经济周期却是不确定的”，黄怒波向在场的嘉宾介绍了一本美国经济学家拉斯·特维德的一本著作：《逃不掉的经济周期》，该书阐述的一个观点是：经济永远都在成长、衰退和危机之间循环往复，这让我们常常从乐观的高峰跌落失望深渊，又在某种契机下东山再起。

　　“每一个企业都要经历经济周期的洗礼，潮水退去，会发现并不是每个人都光屁股的，活下来的，要时刻牢记经济周期是避不开的”，黄怒波表示。

　　为了“拿大钱”，不少房地产企业在2006、2007年犯下了不少“面粉贵过面包”的错误，这种认识让黄怒波总结出了自己的一套做企业的态度：企业要往长远里想，慢慢地长大，慢慢地吃肉，稳稳地走路，舒舒服服地睡觉。

　　“在后金融危机时代，作为一个地产商来说，应该考虑怎么样应对下一轮的经济周期，首先在回升和上涨之中要尽快的占有资源获利，其次我们要避免在下一个周期当中再陷入这样一个恶梦”，经历了这一轮的调整周期，黄怒波更加坚信中国房地产细分市场的潜力。