万科与重置成本　陈淮称房价上涨不现实

来源: [观点网] 时间: 2009-03-31 02:16

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　　 “事实上，我们的房地产市场单边暴涨和单边暴跌的现象都不会再出现了，不断小幅波动的行情将会成为常态。”

　　3月27日，参与“城市观点论坛武汉行”的建设部政策研究中心主任陈淮表示，重置成本的下降让房价回升失去了市场触动的基础，未来房价上涨并不现实。

　　房价上涨无基础

　　“请听好，与供求关系变化无关的因素在左右着房价，这句话很重要”，演讲中，陈淮多次向在场的嘉宾强调了这句话的重要性。对于这一轮成交量的回升，陈淮并不否认这与供求关系的改善有关，但陈淮强调的更多的是“重置成本”这个特殊的因素所起的作用。

　　所谓的重置成本，指的是现在重新购置同样资产或重新制造同样产品所需的全部成本。陈淮对于前两年房价上涨、开发商暴利的解读是：开发商并未挣到我们所想象的那么多钱。

　　“房价高昂很大程度上的原因是当时土地价格上涨之后导致重置成本的上升，这种土地价格上涨后的钱并装不到开发商的口袋里，因为开发商还要按照已经上涨的土地价格补充自己的要素消耗。”

　　因此，陈淮认为，房子生产过程中的钢材、水泥、土地价格、企业再生产的成本才是是房子的真实成本，而库存购入的原材料的成本并不是开发商的真实成本。“我们现在的重置成本处于一个下行的通道当中，这注定我们房价上涨没有这个客观的基础。”

　　“事实上，我们的房地产市场单边暴涨和单边暴跌的现象都不会再出现了，不断小幅波动的行情将会成为常态”，对于未来的房价，陈淮更趋于这样的一个判断。

　　而对于曾经高价拿地的开发商，陈淮表示，市场将不会原谅这种行为，“市场不接受开发商的眼力，你说请消费者原谅，我进价很贵，你凑合着吃，付与高价行不行？很抱歉，这是不行的，市场从不相信眼泪。”

　　也许，当目前这一轮刚性需求将部分存量房消耗完毕后，开发商将不得不面临着新一轮销售价格没有调整空间的困境，而在这样的背景下，房价上升显然无法找到市场可以接受的理由支撑。

　　万科降价与资产重置

　　“有一个聪明的大企业叫万科，万科最近在干什么事情呢？减值准备，也就是降价”，陈淮表示，万科的降价让万科拥有了重置成本的机会：在价格还未彻底到底的时候加紧出货，以便拥有在价格见底的时候进行成本的重置。“就像十块钱一股买的股票，股票跌到八块的时候，如果你确信股票还会跌到六块，那你就在股票还可以卖八块钱的时候卖掉，这样你就还可以在股票跌倒六块钱这个底部的时候再买回来”。陈淮这样解释重置成本的过程。

　　“那样你不仅可以持有同样多的股票，还可以多了两块钱现金，万科王石就懂这个道理，万科降价只是表面，其实万科是赚了。”

　　众所周之的事情是，万科去年的降价举动不仅让万科迅速回笼了数百亿的现金流，而且处理了大量的存货，取得了低价“抄底”的机会，目前万科手上仍拥有近200亿元的现金。

　　“和炒股一样，在八块钱的时候卖掉一股，那么还可以在六块钱买回1.3股，这样股票甚至不用再涨到十块，涨到7.8块，就可以赚钱”，陈淮还是将这个资本重置的过程比喻成炒股：万科降价所玩的正是这种“买进卖出”的游戏，聪明的万科早就在“预谋”尽快将自己手上的牌换掉，以便在这个过程中寻找新的机会，避免最大的风险。