建业地产：上市巩固地位 短期扩张提升负债

来源: [观点网]      时间: 2009-03-30 01:19
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 　　不可忽略的是，去年短期内的扩张还是提升了建业的负债率。目前建业有9.33亿元的银行贷款和1.61亿元的其它贷款。

　　2008年建业在河南的市场占有率已经达到了5.1%，虽然河南市场去年全年的商品房销售面积比2007年下降了24.5%，但建业完成的销售面积却比2007年增长46%，达到72.29万平米，上市成功为建业巩固其河南市场的地位不言而喻。

建业

　　业绩

　　27日晚间，建业地产公布了上市之后的第一份全年业绩报表，2008年建业地产实现了32.27亿元的营业额，比2007年全年18.22亿元的销售数据增加了14.05亿元，增加幅度约为77.1%。商品房销售依然是其业绩的主要来源，贡献了30.01亿元的营业额。

　　年内，建业完成了113.118万平方米及106.9151万平米的新开工面积和竣工面积，竣工面积中，可售总建筑面积达99.8736万平米。截止年底已实现预售／已售总建筑面积为69.6702万平方米，占全部竣工面积的69.8%。

　　建业认为，虽然河南市场去年也已开始进入了深度调整期，但建业地产的销售业绩还是比较平稳。

　　事实上，包括万科在内的众多房企去年都采取了降价的策略促进销售，但建业并未有明显的价格调整迹象。去年，建业旗下项目的平均销售价格达到每平米4151元，比2007年同期的3359元海增长了23.6%。

　　“就2009年而言，河南的房地产市场还会进一步向下调整，但调整的空间相当有限，特别是价格，下调空间会很小”，此前接受观点网采访的建业地产行政总裁王天也解释建业的定价策略时表示。

　　而去年建业地产的毛利率达到了38.4%，在2007年28.2%的基础上有了大幅度的提升，这主要得益于其价格水平相对较为平稳和推出商业用房比例增加。

　　虽然建业上市后的融资规模被削减，但上市募集的11.21亿元(扣除募集费用)资金还是巩固了其在河南本地的市场地位，去年建业花费了其中的5.51亿元用于项目开发和土地储备。

　　“鉴于市场的情况，我们适时地调整了土地储备策略，更趋向于以股权收购的方式取得土地开发权”，建业地产称。

　　资料显示建业地产去年在河南濮阳、信阳、开封、洛阳等地还收购了多幅土地，但除了周口市的一块面积约50万平的土地是通过公开竞买的方式之外，其余均是以股权收购的方式取得，其节省资金成本并提高市场占有率的意图显而易见。

　　去年截止上市前建业的土地储备已经达到480多万平米，但上市成功通过一轮并购之后，截止2008年年底，建业的土储面积已经达到815.4万平米。

　　短期债压力

　　虽然市场仍处于调整期，但建业地产公布的数据显示其今年的开竣工面积并未有调整的趋势。建业预计今年其仍将有23个新项目开工，建筑面积97.7729万平米，同时将有18个(期)项目进入竣工阶段，竣工面积预计达到100.25万平米。

　　“我们不排除会根据河南市场的情况对项目的开发速度及规模进行一些调整”，虽然建业行政总裁王天也曾对观点网表示。但目前看来，建业今年的开竣工量基本与其2008年的数据还是保持了持平的状态。

　　显然，建业上市后握有的现金成为其2009年项目开发的主要支撑。目前建业手上掌握的现金及现金等价物为9.28亿元，而2007年同期其拥有的现金仅为4亿元。

　　不可忽略的是，去年短期内的扩张还是提升了建业的负债率。目前建业有9.33亿元的银行贷款和1.61亿元的其它贷款，其中，一年内到期借款为4.89亿元，一年以上但未超过两年的借款总额4.24亿元，短期内的还贷压力可能还会比较明显。

　　如果建业能够按照今年预定的计划执行，那么建业今年完成超过30亿元销售目标问题并不会太大，但短期债务的压力显然将抑制建业的进一步扩张。至少，在年度报表内建业并未有明确提出今年的土地储备计划。

　　“集中资金和财务管理，维持高现金持有比例，以及保持合理的借贷水平”，对于今年的财务水平，建业的态度似乎仍趋于保守。

发稿：王小明审校：0

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