巴曙松：“痛批”陈淮

来源: [观点网] 时间: 2009-03-27 15:50

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　　地产界的朋友也不要慌着，去赶忙着涨价。稍微销量好一点，加快房地产存量的处置。

　　巴曙松：如果一个领导他上台的时候说我简单说两句，大家千万不要相信。刚才就有一位领导，说他本来讲20分钟，我看着表，讲了40分钟。所以我们房地产市场需要对这几年的房地产政策做一个独立的客观的批评和评价。

　　我讲25分钟，现在是15：15分，25分钟是15：40，肯定讲完。首先我想讲两个部分，第一、对陈主任刚才的几个观点逐条提出不同意见；第二、尝试着站在一个金融学者的角度谈谈金融学的看法。

　　陈主任刚才谈的房地产四个转型，说当前09年我们是从房地产的非常态——前几年的增长，变成了现在这个状态的常态。现在是常态吗？2月份的房地产投资大幅度的回落到2%，是常态吗？去年、前年30%的增长在短时间内回落到2%，对我们国民经济、扩大内需已经形成了非常严重的制约。但是陈主任说这是常态，大家认为是吗？

巴曙松

　　“痛批”陈淮

　　那么我们说在中国的房地产市场的影响力发展，从1999年的房改到现在，130万平方米的城市建成面积，全国平均均价3000块钱算，40万亿的资产是一个生机勃勃的资产市场，扩大内需的非常重要的一个行业。如果再按照目前的这个速度下滑下去的话，我看出现负增长为期不远了。

　　那么它的影响是多大呢？我们大家都非常关注2009年11月9号国务院公布的4万亿刺激内需的政策。4万亿大家有了很大的期望，但是分成三年，而且中央财政只拉1.18万亿，加上地方和银行信贷的配套。但是我们房地产市场07年大概是2.5万亿，08年是多少？2.2、2.3万亿左右，两年就4.7万亿。那比这个4万亿的刺激经济政策影响对内需的扩大还要大。因此我的结论跟他不一样的是，如果说前几年的高速上涨也是非常态，目前的低迷状态也是非常态，如果我们建设部的领导还是这样认为是常态，那就是麻烦了。大家给他鼓一点掌。

　　第二、陈主任刚才说，我们从原来的很多企业都能赚钱，转向、产业合并退出，方向肯定是对的。但是用来比喻的对象不合适，他所比喻的对象是一些传统的、体制僵化的、国有的、加工制造行业。什么牡丹啊、雪花啊，而我们的房地产市场是一个受计划挤压的、夹缝里边生存起来的，一个完全市场化成长起来的市场。他什么时候受过政策的照顾啊？

　　当然现在这么一说，容易变成为哪个行业代言，我也没必要为建设部代表的部门代言。那么牡丹、雪花的退出，我大概觉得很大程度上是因为在体制的落后、机制的僵化，而我们房地产市场的成长，实际上是在一个民营化的、不断的替代低效率的国有的建房体制的过程中扩张起来的。

　　在20年前我毕业的时候，进入机关的时候，银行自己、机关自己买地盖房子、管业务，效率低得一塌糊涂。九几年的房改，正式宣告了用一个高效率的市场化的机制来替代低效率的管制机制的，这么一个正式的认可的制度。实际上房地产很大一部分的活力来自于这里，所以我觉得这个整合可能压力在你房地产企业，也更在相关的管制的权力，审批这些方面。

　　这就到第三点，说转型，要转向、要摆脱政府，谁不想摆脱政府的审批？你们哪个房地产的老板特别喜欢跟政府各部门审批打交道？喜欢的请举手。刚才那个记者朋友你提的问题非常尖锐，弄得陈主任很难回答，所以他只能用他智慧的大脑，顾左右而言他。我一个博士生在北京某个地方开发一个房地产的项目，再把他的整个环节都给我讲，其他的各种税费，该这个这个的，这个意思大家都懂吗？之外他还跟我说他拆迁到这个地方，这个范围内的该付的都付完了，房边不拆迁的，居委会大妈过来找他了，说你为什么才要这么一小片地啊，把我们拆迁的时间托后了，你得给我们钱，要不然这个街道的牌我不给你盖章，你就挂不上这个门牌号。

　　所以，我前段时间看到全国工商脸房地产商会，聂梅生会长，他们做了一个调查，全国的房价，不同城市的房价，老百姓买了之后这个钱——比如说我们武汉的房子现在每平方的价钱平均是多少？有没有平均价？5000块钱，怎么走的呢？——全国的平均水平大概30%左右去了政府，20%-30%是建筑成本，剩下的是房地产商的利润。我看到最苦的房地产商，根据他们问卷的案例调查，是上海的地产商，他的利润占整个房价的4%。我还问这个是不是错了，说没错。其他的都去了什么地方？都去了审批部门。说要转型，大家都愿意转型，谁不愿意转型啊？所以，刚才他在回答的时候说政府要辅助而不是主导。怎么不是主导？银行做什么？房地产商做什么呢？我的一些做房地产商的老板的学生说我只要就是两个事，买地、找银行借钱，这两条都被谁捏着的呀？什么地根、银根，哪是你自己能够运转的呢？就给你建多大的房子都是要规定好的，不是一个消费者自己选择，我买一个90米，100米，是由陈主任他们规定好的。这么大的房子，必须要建多少呀，这个你们摆脱得了吗？这可能是导致我们这个行业经历了这次危机之后确实是需要反思、改进的地方。

　　第四、刚才陈主任说，要像西方一样，中产阶级住到30-50公里之外的地方去，我看在可见得将来大家千万不要相信这句话。我们尽管不是做房地产的，但是我在银行当行长的时候，也替房地产商贷款，那最简单的一句话，房地产最重要的前三位的因素：位置、位置、位置。你看看北京、上海、深圳，跌得最多的就是陈主任说的30-50平方公里的地方，那套牢了，好不容易攒钱在北京郊区买了一个房子，一下车收到一个短信“河北移动欢迎你”。我还是希望是“北京移动欢迎你”，这个比较好一点。去了10分钟，还接着批。

　　刚才陈主任说，谈到宏观政策、产业政策，说利率、税率，他批评那个主持人，说你不懂什么叫做产业政策，我支持你的观点。利率，税率本来是一个宏观政策、总量政策、无差异的政策。总量是什么呢？面对所有的主题是一样的。但是在中国某些部门被运用成产业政策，针对特定的行业进行利率的控制、税率的控制、信贷的控制，就变成了产业政策的控制。

　　这个说经济适用房建设、廉租房建设不属于产业政策，但是对我们的产业有巨大的影响力。一个城市本来已经库存房有5个月、10个月了，我们再拿很多钱，建我们远郊的房价，差不多的、质量不如这些市场化的房子的，这些所谓的经济适用房、廉租房。经济适用房三室一厅，四室一厅，所有都是被有些主管部门批了条子去买去了，他不是分流了我们自己的市场化的市场购买力吗？他不也变成了一个产业政策吗？混淆了市场和政策之间的界限。额，这个要批的东西实在是太多了。我还是留十分钟时间讲一下我自己的观点，我花了12分钟批他的观点，再留下10分钟讲我自己的观点。

　　怎么看这个宏观形势？现在像陈教授这样一些水平比我高得很多很多的学者，经常告诫我们金融研究人员要多做历史比较。我们根据他们的指导，经常在做历史比较。现在看来我们的历史比较上，跟97、98年的比较非常充分。跟97年98年的时候比，我们有什么异同点呢？说受金融危机的影响这一次大，为什么呢？97、98年的时候出口占GDP的比重当时只有18%，2008年到了38%。出口一受影响，冲击很大。97、98年房地产市场处于牛市的起步点上，比起08年，被有些部门管到需要开研讨会来提振士气了，所以悲观的气氛多。刚才被两位嘉宾追问，两位嘉宾是揣着明白装糊涂啊，反复的讲持币、持货这个观点。我不太赞成陈主任讲的说现在要持币。我觉得如果08年你持有货币，你高明，09年你再持有货币，你危险。

　　没看到各个国家都在比赛印票子吗？那么，我们中国的信贷增长速度、固定资产投资规模的增长速度，1、2月份的数字，目前只有92、93年可以比。从2008年11月份开始，银行信贷增长4600亿，12月份7700亿，1月份有春节、有元旦，扣除之后只有17个工作日，我们的银行体系放了1.62万亿，一天一千亿，2月份1.07万亿，3月份的速度慢不下来。这么快的在印票子，还有领导说要你持币，那不是稀释你的资产吗？

　　所以，如果这个高速的信贷投放再坚持下去，今年很可能酝酿着持币和资产之间又一次戏剧性的重大转换。在中国30年改革开放的历史上，没有说持续6到12个月的高速信贷投放，最后没有出现通胀压力的。

　　目前，欧美在应对危机的政策工具上有非常大的差异，这实际上是基于他不同的历史机遇。美国大规模的注资、大规模的撒钱，美联储主席伯南克教授原来在当官之前，是一个非常知名的学者，学而优则仕，一下子当了美国央行的行长，跟陈教授一样，他原来是非常知名的学者，一下子变成了房地产主管部门的领导——简单说几句，40分钟。那么伯南克在他研究时期的很多论文，归结为一点——他也是研究大萧条著称——他说碰到这种问题，就是在直升机上往下撒钞票，这样才能把局面稳定住。现在他在不停的撒钞票，美联储的资产负债表在这么一年的时间里面膨胀了三、四倍，印了那么多票子。但是美国担心什么呢？美国敢这么做，是因为美元的霸主地位，他印出了没办，别人必须接受，要不然周行长会写这个文章呢？我好不容易辛辛苦苦，皮鞋、衬衣出口换来一点外汇储备，人家直接用机器就印了。

　　所以他做大量的银行资产购买注资，利用了美元的霸主地位，同时货币发行量很大。但是他为什么敢这么做，不担心通胀呢？因为在美国的历史上，他最怕的是通缩。他在历史上经历过好几次非常严重的通缩，而欧洲对通胀就非常的谨慎。因为历史上就是因为恶性的通胀导致希特勒的上台，导致欧洲的一次灾难。所以欧洲对通胀——大家看欧洲央行是非常传统的、经典的银行，不玩花的，他非常谨慎的进行财政的刺激，碰到银行问题也不敢注资，就是有，两个国家是有很大的差异的。但是归结为一点，多多少少都得印票子。

　　我建议大家高度的关注，中国接下来的信贷增长的状况，不要跟我说你现在感觉不到信贷扩张的好处，大河涨水小河满，这个钱是实实在在的投放出去的，现在没有渗透到你那，是因为你是小河。如果这个时间足够的长，这个货币扩张，会给我们中国经济这一轮带来非常强劲的增长。如果说08年的宏观政策有一点戏剧性的话，我担心09年也可能有类似的戏剧性，只不过反过来了。长期以来我们的一个体制优势就是中央的宏观政策管刹车、审批，比如说建设部，各地派行使组查建了多少房子，70米的，90米的这够不够？土地超标没有？这个是国土资源部管了。地方管油门，这一次两只脚都踩到油门上了。所以对今年的宏观形势要做好充足的各种可能性的准备。

　　第二、对于今年的经济形势，我基本上已经认为1、2月份的数据出来之后没有大的悬念，8%基本上没有什么大的问题，数字计算起来有一点复杂，但是不是太复杂。原因很简单，4万亿的刺激经济政策，在09年到位的有多少？再把1、2月份，2.7万亿信贷中间的部分，重合的部分一扣除，跟GDP的比值一算，足够可以覆盖因为出口和房地产调整而带来的增长的缺口。08年9%的增长，出口贡献大概两个点…到了2009年，出口贡献还没完，武汉话叫冒得了。

　　房地产的调整如果这个速度再下去又托一个点，6%左右。什么都不干，也6%左右。党中央、国务院审时度势，具有驾驭复杂局面的能力。在去年11月份，果断出台4万亿的刺激经济计划，加上高速的信贷投放，足够覆盖两个点的增长情况。

　　我现在担心的事情是，这一轮的反弹是成定局，但是目前的投资基本上都是政府投资在动，我们的一些政策研究部门把他称为中央财政主要是“铁公鸡”，铁路，公路、基础设施。地方财政主要是投房地美，廉租房和我不太赞成的，经济适用房，土地开发，城市美化、量化、环保。那么这些政府主导的相关行业已经明显复苏了，加工制造业，中小企业还处于调整恶化时期。那么目前看这种财政刺激的规模是充足的，有足够的回旋余地，没有问题的，但是总要退出的时候，退出的时候如果没有社会投资的跟进，就有可能出现二次探底。二次探底对银行体系的杀伤力是不容低估的。在98年的时候我们第一次用大型基础设施投资刺激下来，经济反弹，到99年因为宏观经济，其他的工业投资，社会投资没有跟上，又出现了明显的二次探底，最后是99年的住房制度改革，这个内需的增长点把应该增长带出了残局。这一次我们靠什么？没有这些严峻的思考，我们一定要做长远的准备。

　　第三点，经济这一轮周期波动，我们房地产商自己要做一个深刻的反思。刚才陈主任经常拿我们搞证券的人做调侃，这个相当于股票的什么，那个相对于股票的什么，好象我们搞证券金融研究的人挺容易似的，也挺艰苦的。但是基本上从一些中国传统的智慧里我们可以看到，还是有迹可寻的。

　　比如说07年猪年，猪年干什么呢？猪年就是股票买着，就躺着一边睡觉去，越懒股票赚得越多，频繁买入卖出的，挣不了多少个钱，这个板块追那个板块。08年鼠年，鼠年赶快跑啊，跑晚了就被打死了。09年是牛年，牛年是什么？反刍之年、布局之年，牛年好种田，这个时期经过资产的洗礼，正好是重新布局的时候。

　　这是我个人的看法，地产界的朋友也不要慌着，去赶忙着涨价。稍微销量好一点，加快房地产存量的处置。同时土地的价格下滑的幅度更大，陈主任非常专业的词汇叫重置成本降低，土地降得比房价还多嘛，那我们本人要做的事情就是现货的存量的房子进行处理，别慌得涨价，流量做起来。我非常难得的跟陈主任在这一点上取得了共识，因为我怕他呆会儿上来把我批得体无完肤，我得留点后路啊。

　　所以我们房地产界的朋友，这个时候不能有套牢的思想。6000点买的股票，到了5000点的时候套牢，再多等等吧，大家就上去了，结果到4000点的时候套得越深，我们要着眼于未来的现金流，合理的存量的房子，土地，这算原材料吧，加工环节的开发量做合理的资产的配置，这是一门专业的技术。

　　我们要反思一下，自己在房地产扩张和收缩的不同阶段，自己有哪些做得对哪些做得不对的，没有经过反思，哪能会有提高呢？这是一个非常难得的跟中国的企业家、房地产企业家，由周期经验、积累、总结提高的经验。我还没有讲完，但是时间到了，如果大家同意我就接着讲，不同意我就停止下来。接着讲也没有多少内容。

　　那么，我主要是为了体现跟一些政府官员的不一样，尊重观众，遵守时间规矩，不要像政府官员说的“我简单说两句”，然后就哗哗哗哗的讲。

　　关于房地产周期的研究，在全世界我们找了很多文献，都是非常粗浅的，所以大家经历了这么一个危机，对于我们增强自身的市场阅历非常重要。我最近看到一些房地产研究的文献，说归纳各国的房地产波动的周期，有一个特点，他前期是断点式跳跃的，房地产在触底的时候，也一些在价位的方面盘一段时间，有一些胆子大的经济开发，过一段时间，上一个台阶，又有一些胆子再稍微大点的进来，又盘一段时间，是一个台阶式断点式的跳跃。到了最后，喷发一个曲线，那就已经是顶点快到了。这个在上升阶段是这个特点，而且往往比宏观经济周期要晚一段时间。

　　客观原因是房地产开发也要有周期，主观原因是整个全世界的房地产可能都容易过于乐观，对经济危机、经济周期的转折点不太敏感，所以经过了这次的洗礼之后，我们应该增强这个方面的阅历，为下一阶段应对即将到来的新的经济的繁荣和收缩提供一个支持大家获得更好发展的一个决策的经验和参照。稍微超了3分钟，谢谢大家。