陈淮：经济调整中的房地产与政策

来源: [观点网] 时间: 2009-03-27 15:06

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　　重置成本的下降导致房价回升并不存在市场基础，进行再生产的时候买入同样的土地，每平方米的楼面价，在这个产品的销售只能按重置成本算。

　　陈淮：我谢谢主持人，谢谢大家，但在这儿诚惶诚恐，一个人在这么多人面前讲话，有些紧张。第二个今天很郁闷的是巴曙松教授在我后面讲，他一定要对我多加批评，所以我就越发不敢讲。

　　我先声明我是守规矩的人，讲20分钟，讲到14：50。20分钟，但是我要讲4个问题，时间虽然短，随便说一说。我看见有很多拍照的新闻媒体的朋友，千万、千万我已经第一百次声明别说我是官员。我是一个学者，没吃朝廷俸禄，没有皇粮。巴教授是领朝廷俸禄的，要说他是官员。我那个部队是一支精锐部队，但是是一个只有番号，没有军械粮饷的。

　　咱们书归正传，因为我们有时候，每一次的身份后面老是建设部，冒号后来是官员两字，或者是建设部官员、建设部专家，让我很郁闷，这只代表我个人。

　　我们今天这个演讲主办方出的这个题目，让我三天三夜没睡着觉，因为他包含了太多的关键词，一个是转型，一个是金融海啸，还有一个产业政策。这三件事其实是三个互相独立的题，房地产业发展到今天的确面对着转型，我简单概括的说说题目。我们的09年，以及此后比较长的时间内，这个房地产业的转型集中于四个方面：

陈淮

　　转型期

　　第一个，单边上涨或者暴跌的这种行情没了，不断波动的这种行情将成为常态。那种单边上涨的非常态的市场已经过去了。一个产业和一个市场发展的初期，不成熟的时期，才会有这样的行情。比如说我们的股市，比如说，再远一点的20年前到15年前，我们的家电市场才会有这样的事情。正常的市场波动情况不会是那样的行情，我们不能把非常态当成常态。第一个转型，得应对一个，这种不断的有上涨和下跌，不断的存在着波动，不断的孕育着风险与释放过程的市场。

　　第二个，弄块地盖房子就能赚钱的那个时代过去了，每一个开发企业都能活下去的时代过去了。优胜劣汰，产业组织内部不断整合的时代，我们得应对。中国的家电业辉煌的时候，曾经出过非常多的名牌。北京的雪花冰箱、牡丹牌电视机、上海双鹿冰箱、水仙牌洗衣机，当时在A、B两股市场上市，这些名牌在市场转型过程中不能适应，已灰飞烟灭了。但并不妨碍中国的家电业这个产业成长为世界一流的家电产业。

　　优胜劣汰这个过程并不仅仅是在家电业出现过，在我们的证券市场发展过的证券业也同样存在，大家得做好这个准备，让自己成为活下去和发展壮大中的那个优秀的个体。

　　第三个，我们得从刚才主持人说“救市”成为这中心词，错了，这个过程已转变的时代过了。我们在转型上从依靠政府，转向依靠市场的时代来了。我们今天讨论武汉的房地产业发展，尤其让我想到一个历史：整整一百年前，如果历史不转弯的话，我们的大武汉是今天上海在中国经济中的地位。

　　近代大工业和资本这两样东西，踏上中国土地的时候，最初是在武汉落脚的。我们有江汉海关、有大冶铁厂、有京汉铁路，有中国唯一的枪械和机械制造的汉阳造。最初是在这里落脚的，但是一百年前，辛亥革命到“五四”运动前后这一段，我们还停留在关山河畔这个梦中的时候，上海的民族资本的历史转了一个圈，才有了今天的上海。我希望特别提示我们武汉的开发商和企业界朋友，认识到一个重要的转型，我们又到历史转折，最终要想成为国民经济的重要支柱产业，要想能够成为强大的，有生命力的产业，非得摆脱政府、对政府的依靠，而走上对市场的依赖不可。

　　第四个，我们得从不管什么样的房子都卖得出去，造一个地中海风情，或者是什么样的尊贵豪宅，起个名，就能够让市场接受的那个时代过去了。实实在在的提供功能完善，技术先进，节能、节材、节水、节地，适宜人居住，这样的房子越来越成为新的一个需求。

　　特别是务请大家注意到一个中长期的变化，就是我们从最开始的核心市区和城乡结合部地方盖房子这个过程，将逐步的随着中国城市群战略的推进和快速轨道交通、立体交通网的建设，我们的大型、特大型的城市居住分布将会出现国际上经验已经证明的那种分布方式：中产阶级住在离核心市区可能30-50公里半径以外的地方。

　　中国的城市化战略已经明显从原来的遍地开花，转变为城市群战略。我们不仅有长三角、珠三角，而且有了京津冀城市群，不仅有了沿海城市带，而且有了西部的成渝综合配套改革实验区的城市群和以东南亚自由贸易区为题材的西南城市群——南宁、贵阳、昆明城市群，有了我们中部的武汉循环经济也好，可持续发展的综合配套改革城市群和我们南边的城市群。再加上这四万亿前后，可以明显看出的，就是两个城市之间的快速轨道交通网的建设，将使原来的购买者他空间地域的选择发生非常大的变化，符合规律的房地产业发展可能也是一个转型。

　　这是转型。

　　什么是产业政策

　　第二个，大家说产业政策，我们刚才主持人在他主持词里面多次说到产业政策，我稍微纠正一点。利率也好，税收也好，都不是产业政策，那是宏观调控政策。产业政策是有关于产业技术进步发展，产业和企业内部、产业内部的各个大中小企业的组织关系，以及产业和国民经济之间的关系，以及产业的国际竞争力问题，涉及这样的政策才是产业政策。

　　我们房地产业在过去几年发展过程中，在产业政策体系上缺的恰好是产业政策，由于缺乏了强大系统的产业政策，使这个市场和我们的企业发展不得不随着短期的宏观调控政策而随波逐流。

　　利率、税收是宏观调控政策，经济适用房、住房保障体系是公共政策，都不属于产业政策。我是研究产业政策科班出身。关于房地产业是国民经济重要支柱产业的判断是产业政策，加快这个产业内部优胜劣汰的淘汰，淘汰病弱的个体提高整体群体的整体素质是产业政策，推进节能省地建筑的发展就是产业政策。

　　我们的产业政策发展方向基本是这样的。再加上促进城乡协调发展方面的政策，这才是产业政策。时间关系，我不再往往下说，最后我们再说一点形势判断和金融危机。

　　中国率先复苏

　　为什么呢？因为我后面我刚才说，最近两三年来房地产的问题都是被金融专家给讲了，金融专家没把他们那一行研究好，给我们弄出一金融海啸来，还把我们房地产业给说成了一个深幅调整。今天我们讲点金融，让金融专家也明白，敢情研究房地产的也懂金融，要不他们不知道啥叫做“深层次”不是？

　　中国当前能不能率先走出金融海啸的阴影？能。什么依据呢？大家想想，到昨天奥巴马也跟温总理学了，也跟网名去对话去，跟中国学了好几手了。先学那一手，中国政府积极的财政政策，扩大基本建设投资，刺激经济，奥巴马说我也来这一手，他也要来刺激经济政策去投资。

　　我们的领导人和网民对话，他也和网民对话去了，但是他比我们整整慢了一拍，赶上这一拍还不容易。大家请注意全世界各国，大国，包括中国和美国在这个市场海啸应对政策中第一轮中，大家普遍做法是减税、发购物券等，援助低端群体。这一轮，这一个阶段已经过了，所以最近大家讨论“五一”长假旅游消费可以看出，中国也好，美国在减税遇到的问题也，最初源于低端群体为救助对象作为基本措施的这个阶段过了。

　　但是中国现在和美国的区别在哪里呢？美国的政府财政的投入，刺激经济的政策资源和货币当局，比如说美联储拿出来的资源，现在还用在堵窟窿的时候呢。这个企业要倒闭了，赶紧打一强心针。

　　中国不然，中国现在的政策资源已经实实在在的投入到了刺激和促进经济增长的阶段了。打一个通俗的比方，美国还在抢救室里头，花的钱主要用在今天加一个呼吸机，明天再打一针强心针呢。中国也得病了，也受了风寒了，打过吊针了，但是我们现在已经出院了，花钱花在营养上面，锻锻炼，恢复身体，就能活蹦乱跳，重新上班了，是这么的一个区别。

　　中国已经领先了一拍，我们认为已经不需要再更多的去讨论中国能不能率先走出这个阴影，我们的的确确已经在率先的往阴影外面走了，而且我们也很高兴的看到，从当前一段时间媒体的舆论上，我们自觉或不自觉的从讨论政府下一步救市拿多少钱救哪一个行业，是否列入振兴计划这样的兴奋点，转到研究市场是不是回暖、复苏这个问题，这个小的变化反应出的这个行业的心态和注意力已经从最初的治病救人到健康发展阶段了。

　　就像我刚才说的，如果前一段我们还在讨论是不是需要上呼吸机？是不是该做透析？该打强心针？现在我们讨论怎么能更快的恢复体力的问题。春江水暖鸭先知，希望我们在坐的来宾，感受到这一个春江水暖。

　　房地产重置成本

　　中国经济在这场金融海啸中屹然不倒，并且率先的走出阴影，行不行？没有问题。我们房地产业仍然成为国民经济重要支柱产业，并且进一步发展壮大，行不行？没有问题。

　　但是在大家当前说交易量回升、小阳春的说法中，房价会不会上涨？不一定。为什么不一定？咱们说点理论，我们当前的房价影响因素中和供求关系无关的因素在左右着这个房价。

　　请听好，和供求关系变化无关的因素在左右着房价。这句话很重要。

　　第一个因素是尽管供求关系和去年有所改善，需求在增长，但是重置成本的下降导致我们的房价回升并不存在市场的基础。钢材、水泥、土地、土地价格、企业再生产的成本才是真实成本。你这库存购入的原材料的成本不是你的真实成本，进行再生产的时候你买入同样的土地，每平方米的楼面价，你在这个产品的销售只能按照重置成本算。

　　也替咱们开发商说一句，去年、前年，媒体说开发商都暴利了，2000块钱一平方米的楼面价，拿着地，房子卖得那么贵，中间挣了多少钱，其实其中有相当一部分钱是当时土地价格上涨之后重置成本上升，这个钱土地价格上升的钱，并装不到开发商的兜里。

　　因为除非他退出这个市场，不再干了，拂袖而去，只要他还需要进行再生产，他得按照已经上涨的土地价格补充自己的要素消耗，这叫重置成本。那么当前正好相反的是重置成本的大幅度下降的过程，第一位，这样的一个重置成本不支持房价在短期内就有迅速上升，这是第一个因素，供参考。

　　货币的尺度

　　第二个因素就得说点更理论的，我们当前面对的这个金融危机说到底是一个货币危机，什么叫做货币危机呢？大家想想从这两年、一年半以来，全球的金融海啸曾经倒过一栋房子没有？曾经死过一个人没有？和汶川地震，孟加拉热带风暴海啸不一样，它没有导致实物资产的实质性损害。也有死的，大款破产了，跳楼了，自杀了。那么是什么东西变了呢？

　　注意，买股票、买石油、买房子、买铁矿石、买黄金，买这些东西那个对立物，叫做货币的东西，它紊乱了。货币体系紊乱了。我打一个比方说，我们这个房子的层高是六米，现在层高变四米了，不是房子矮了，是每一米那个尺度变了。

　　这个金融危机就是一个全世界的货币体系发生了巨大紊乱的结果，钱值多少钱？不知道了。说实话我们房地产的价格是跌了还是涨了的时候，你是拿一个叫做人民币的货币来衡量的。如果拿股票来衡量、拿石油来衡量，我们房价涨得不得了。

　　一年半以前，武汉一平方米的房子的价格卖给你八桶石油，对不对？现在你要卖一平方米的房子，同样的价钱，你得拿26桶石油来换，你说是涨了，还是便宜了？一年半以前买武汉一平方米的房子的钱，你拿500股股票就可以换了，现在你得拿2400股你才能换来。如果我们拿股票来衡量，而不是拿一个叫做货币的东西来衡量，房价是涨了还是跌了？

　　所以最近有一个很重要的信息，比较专业的信息，但是大家肯定都注意到了。周小川先生连写三篇文章说，重建世界货币体系，并且能够有一个和美元这种主权货币以外的超国家的国际性的主权货币，作为储存货币的问题。

　　现在谁欠谁多少钱，我张三欠李四，李四欠王五、你和银行之间的信贷关系，以及买石油、买什么东西，咱们都拿美元结算。而美国自己出问题的时候，他可以把这个尺子拉长或者是缩短，就导致我们买石油、我们和市场的供求关系出现了紊乱。是货币自己冷涨热缩了。

　　请注意我们说房子的层高、每一吨水泥的重量、时间一天24小时，说这些度量单位的时候，都说的是有自然属性的计量单位，这些计量单位都是可以用严格的物理学概念来定义它们的。

　　比如一米是多长？光波的多少分之一，这叫一米；一天是多长？是地球围着太阳转一圈多少分之一，这叫一天；唯独一块钱是多少是没法定义的。它是一个只有社会属性，没有自然属性的度量单位。所以实际上我们面对的不是房价跌涨，而是货币的胀缩。全世界的货币面对资产价格都在持续的暴涨过程中，货币自身变得非常昂贵了。在这样一个大背景下，我们指望短期内把中国房地产价格作为资产价格的一个组成部分，特立独行，是不现实的。

　　美元也好、人民币也好，相对于石油、相对于全世界的股票，相对于A股市场、相对于美国的纳斯达克、道琼斯指数——美国的纳斯达克、道琼斯跌到70年来的最低点了，最近才略有回升，香港的股市从32000点跌到10000点，现在还有12000上下波动了，跌的幅度一点不逊色于A股市场，也就是说这个货币本身在出问题了。

　　如果没有一个世界货币体系，特别是货币体系不仅仅是相对于CPI。大家请注意，我们说通胀通缩的时候，指的是货币本身值多少钱和居民消费价格之间的比值关系，而我们说房价指的是货币和资产价格之间的比值关系。全世界的货币都面临同一个问题，和股票和房地产资产价格相比较的时候，货币大幅度升值了。尺子原来一米是三尺，现在一米改成四尺是一米了，不是你房子低了，是一米的那个度量单位的尺子变了。

　　现在美国人手里掌握着这个尺子，一美元该有多大的内在价值，他说了算。他自己出问题了，就使和美国人没关系的人民之间的债权债务关系，以及和大宗产品之间的交易关系，以及中国消费者和房地产之间的交易关系这个尺子在变。务请我们的媒体朋友，不管听懂听不懂，心里先装下这个事：这个尺子变长了，这个尺子变化的过程中，货币自身包含的价值量的涨水过程中，指望衡量单位价格出现大的奇迹，是不大现实的。

　　第三条原因，我们面对的这个金融危机，又是一个资产缩水和债务不缩水的矛盾发展到尖锐对立的时候。简单说在这场金融危机中，全世界的资产价值，包括全世界的房产、全世界的股票都大幅度缩水了，包括中国的。大家都明白，我们A股市场的股票20万亿市值没了。

　　总是资产价值自身大规模缩水，但是全世界张三欠李四的钱，李四欠王五的钱，王五欠银行的钱，这个债务规模一分钱都没有缩水。绝不会有人作为债权人说，因为你的资产缩水了，你欠我的钱也打一个八折、七折、六折吧，恐怕不会的。

　　人们担心美国的第二波就是因为，房地产价格已经跌到有27%的美国老百姓，他欠银行的这个负债规模已经高于他的房价，或者是房价已经跌到他欠银行的债务规模之下了。

　　这就是资产缩水和债务不缩水的矛盾发展到尖锐对抗，在这个过程中，人们持币的积极性、动机要比持货的动机强大得多的。依靠客观规律，不管你听没听陈老师演讲，你慢慢验证去，在这个过程中人们的经济行为将是努力的以货求币，而不是以币求货，这个过程不支持资产价格的上涨。

　　以上，没听懂、听懂了的，没关系，自己慢慢的回味去，或者是请我们的巴曙松教授指教，谢谢大家。