曹志伟震荡2009 追求平衡的博弈

来源: [观点网] 时间: 2009-03-26 09:10

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　　经历了金融危机，才算是完整地经历了一个工业社会的周期和经历了完整的经济周期，这是成长必须付出的代价。

　　2009年的房地产市场表现显然出乎大多数人的预料，回升的成交量让大多数人看不懂，而在成交量回升之后，多数人会主观地认为房地产市场出现了反弹的迹象。

　　但事实是否真的如此？抑或说市场本身还有其他的情况？就此《观点》采访了广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。

广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

　　以下是《观点》对曹志伟先生的采访：

　　《观点》：春节之后，市场反应好像是成交量开始上升了，类似于逢源这样的项目销售不错。我们想了解的情况是，为什么开春以后市场的反应和年前大家预料的不一样？现在进入市场的主要是哪些人？

　　曹志伟：从市场上看，楼市跟股市一样，都有牛市和熊市之分，在不同的市场环境下，开发商和购房者都会有不同的心态。对于开发商来说，是“牛市卖概念，熊市卖产品”，对于购房者来说，则是“牛市买资产，熊市买居住”。

　　从产品上看，销售情况比较好的楼盘大部分是长期从事房地产开发建设，比较专业的公司所开发的项目。这些楼盘所在的都是老城区、市中心这些生活配套成熟、交通方便的区域，而且楼盘的综合素质比较好，楼盘基本处于封顶后的工程进度。

　　从购房群体上看，现阶段购房的都是受金融危机影响较少的群体。以逢源为例，已购房的客户中，公务员和事业单位员工占比51%，国企员工占比17%，其余的是企业主26%。这三类人普遍有较高的文化水平，有一定的阅历，收入稳定，有积蓄，投资理智，且绝大部分是为了改善居住环境而二次甚至是三次置业。他们从两三年前就想买房，但07年房价上涨的速度太快而未能入市。随后08年房价下跌了，他们理智地观望，经过08年一年的价量齐跌，至09年初，他们发现跃幅收窄且市中心房价仍坚挺，供货量少于或等于需求量。这批理性的观望者明白这个价格已经是合理的，在他们能承受的范围内，且也在两年前预算范围内，因而果断出手。

　　《观点》：在很多时候我们的理解是，年后并不是好的销售季节，为什么会在年后出现成交量回升的情况？

　　曹志伟：春节后，楼盘销量好的都是有经验的开发企业的项目。因为对于开发商来说，经验很重要。可能很多开发商觉得，春节这些传统的节日不是销售的黄金周，所以大部分会选择休假。但实际上不是这样，主要是看开发商对楼盘所在区域及目标客户群的了解有多少。如果是经历过一个完整升跌周期考验的开发商，会知道什么时候应该开盘，什么时候应该推货，什么样的定位才能提高销售率等等。

　　以逢源为例，地处荔湾区，在这些老城区里住的都是老广州人，春节期间的活动就是串门，所以在这些区域里，春节开市销售，一定会有所收获。我们选择年初二启市，最终从春节起计22天内，销售的套数比一月份增长了64%，日均成交额增加了161%。当然，若是楼盘在郊区，则不能一概而论，除非是较成熟的大盘。所以说，开发商要针对楼盘所在的区域市场作出科学分析，并安排相应的销售策略和开发周期。

　　《观点》：一种理解是，现在年后成交量的回升主要是市场信心的回升，对宏观经济的预期好了，所以开始买房了，于是房价有回升的可能。

　　曹志伟：并不完全如此理解，毕竟每个人的信心都不是同时失去或重获的。从现在的情况来看，首批入市的人对楼市是有信心的，这一批人可以说都是精明的人士，他们的入市策略也许有别于一般人群。

　　当然，不能因为这批公务员、事业单位和垄断企业的人入市了就认为市场行情开始上涨了。只能说，房价在07年开始上涨，在08年回落，这是一个峰值很高的抛物线，高峰值的抛物线之后则意味着市场会震荡调整。所谓震荡，指的是现在大家都在不断试探市场可承受的价格。当价格涨到一定幅度时，市场承受不了，就跌下，跌到一定幅度，市场承接了，价格又上涨了，进入周而复始的试探与调整的箱型整理阶段。这之间其实就是开发商与购房者在市场不断寻求对策的过程。这种市场状态，个人理解起码会持续2~3年，最起码在09年不可能出现一个明显的“V”型或“U”型回涨过程，只会不断的震荡整理，但楼盘因素质不一而分化，有的降价卖得出去，有些降价也没人要，也有些受到追捧而升价。

　　《观点》：震荡之后的情况会是怎么样的，向上？还是向下？

　　曹志伟：走出这个震荡期，向上还是向下，要看供求关系。“供”就是开发商的供应量。这就视乎国家的土地供应量和企业土地存量，还有银行的资金是否有放出。现阶段，开发商如果拿到了贷款，会立即动工，因为手中有地是有压力的。做房地产要赚钱最关键的是资金周转要快，而不仅仅是提高房价。

　　“求”则是市场上的需求。经济如果复苏了，市场上的消费需求自然也多了。经济如果萧条了，需求自然是有限的。

　　在这样的供求关系下，如果土地供应充足了，而经济环境不好，意味着需求不足，市场要向下再找一个支撑点，这样肯定是向下的。如果经济环境好了，而土地供应量不足而造成市场可售房屋数量少，那么上升则是一定的。

　　我们看市场的走势不仅要看市场的存量，还要看存量是否有增长。存量如果没有增长，意味着市场的供求关系可能会出现紧张。

　　对于存量的统计，个人认为，合理的计算方式应该是拿同一时期成交量与新批准上市的货量作对比，即以新增供应地的房屋供应量与去年的成交量对比，预测后市还可用新增土地的房屋可开发供应量与去年成交量对比。

　　个人认为，在这样的数据面前，经过一段时间的震荡之后房价是要回升的。因为等到经济转好的时候，可能就会遇到土地有效供应量不足的问题，也就是说未来市场的房屋可供应量会和经济复苏之后的需求产生不平衡。当下的问题是，现阶段可能供大于求，而当经济形势好转的时候可能出现供不应求。

　　《观点》：为什么地价掉下来了，土地供应量反而减少了？

　　曹志伟：无可否认，地价是在下降，但土地供应量减少的原因是没有适合的土地供应。前两年市中心城区推出的23块地之中，至今只有30%地块动工了，而这之中能推出市场的只有1~2块。从总体上讲，即使23块地均已开发，合计只有几十万平方的供应量，也只够半年的销售量。在这种情况下，市中心区域，尤其是新越秀、老荔湾推售的楼盘就更受追捧，尤其下半年将出现缺货而涨价的现象。

　　有时候市场有没有成交量，并不是因为没有人购房，而是因为没有合适的房屋可以供应。如果没有供应自然谈不上成交量。

　　《观点》：但是我们发现珠江新城的房子在2008年的价格在往下调，为什么？

　　曹志伟：珠江新城楼盘的价格往下调其实很容易理解，因为该区楼盘3万元左右的定价完全脱离了应有的价值。

　　政府在珠江新城拍卖的几块高价地，把该区地价拉升了一倍，令市场上对该区楼盘的升值潜力看好，预期很大。但现在政府把员村和珠江新城合并了，购房者也理智的考虑珠江新城与员村房价的差距了。当然，也有某些开发商高价拍下地块，是为了要上市，要把资产估值做大。

　　《观点》：那我们现在来看，一些投资性的客户进入市场的多不多？抑或说大笔的资金这个时候希望进入市场抄底？这可不可能是成交量回暖的因素？

　　曹志伟：有投资客，但不多，大部分购房是自住的，而且是改善型自住。

　　至于说是否有大笔资金入市希望抄底，个人认为可能性不大。因为房产是不动产，如果有基金希望托市的话，那么他必须考虑不动产的流动性较差这个现实问题，资金不能随意抽走，很可能会被套。资金实际上瞄准的是房地产公司的股权。举例来说，2004年基金公司开始说地产泡沫，但那个时候正是他们大举在市场上间接收购股权的时候。至2007年泡沫真的出现了，基金公司反而是唱好，希望房企上市。到了2008年，他们唱空，因为房企的资产若贬值了，开发商只有把房产抵押给基金公司。在这个时候，基金公司会继续做空，因为房子越贬值，他们通过债务套住的房产就越多，房子越贬值，将来经济好转，房价上涨后的收益就越大。

　　现在个人认为，应该在局部有一些外资在入市。

　　《观点》：房地产贬值到底是好是坏？您怎么看？

　　曹志伟：房地产贬值是国家的悲剧。地是押给银行的，房子也是押给银行的，销售回笼的资金还不够还给银行的话，房企老总可以辞职，房企可以倒闭，最终受损的，是中国银行业，老百姓的资产也一夜之间成了负资产，影响社会的稳定，这是一种变相的掠夺。

　　中国商业银行最大的资产是固定资产，包括房产和工厂抵押。若贬值之后风险自然就提高。其实，房子贬值和人民币贬值没有什么区别。

　　但是否房价上涨就好呢？房价上涨对开发商没有丝毫的好处，因为地价也会涨得离谱，建房的成本就高了，房价自然高了，买的人就少了，销量就下降了，赚的利润并没有增加。

　　2005年到2007年广州的房价涨了60%至70%，但地价涨了多少呢？市区地价涨了2~3倍，郊区的地价涨3~5倍。

　　《观点》：应不应该救市？

　　曹志伟：应该救市，但是不是救某一家企业，而是要有准则。我很赞同汪书记(广东省委书记汪洋)所说，“不救落后的生产力”，房地产行业也不应救落后的开发商，该救的是实业，是实实在在建设房屋的房产业，而不是本土炒买地皮的地产业。

　　之前说过，中国各大银行的大资产是固定资产，包括房产，这些资产贬值之后风险就提高。所以一定要救市。但个人并不赞成要收购房子做廉租房，因为无法确定应该收购哪个楼盘才是公平。同时，本人一直反对建限价房、经济适用房，因为分配制度尚缺透明、公平的一面，何况共产主义要实现的是“人人有房住，而不是人人有房屋资产”。“人人有房住”是人的基本需求，“人人有房屋资产”是人生的追求。政府要做的是保障人的基本需求。若要建，个人认为首先应建大学生的廉租房，一开始是免费提供给大学生居住，工作一年后再补交租金。

　　我赞同购房抵个税而不是退税，这样的话贫富才能够趋于平衡。

　　08年的金融危机对于中国是残酷的，但我们经历了金融危机，才算是完整地经历了一个工业社会的周期，经历了完整的经济周期，这是成长必须付出的代价。