李嘉诚的上海商业故事

来源: [观点网] 时间: 2009-03-26 08:58

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　　真如项目的启动，似乎又给很多想进入上海商业地产市场但处于观望阶段的人打了一剂强心针。

　　李嘉诚的内地最大商业项目开动了。

　　真如项目

　　2006年12月，长江实业以底价22亿元竞得真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。

　　有上海的分析人士表示，按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。

　　根据2007年上海政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

　　资料显示，真如城市副中心位于上海西北部内、中环之间，规划研究范围6.21平方公里，其中核心区规划面积2.43平方公里。按照上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务中心，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。

　　因此，真如一度成为很多大型开发商“窥伺”的目标之一，包括绿地集团等公司都曾被传出参与了真如项目的开发。为此，长实做出澄清，表示绿地集团并未参与。

　　似乎，李嘉诚对上海的商业前景很看好。但让人疑惑的是，就在此前，李嘉诚数次抛售所持有的位于上海的商业项目。

　　2008年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆公告称，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。一个月后，李嘉诚旗下和记黄埔位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售，价格跌幅最高达24%。2009年初，和黄再次以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺，回笼资金超过10亿元。

　　与此同时，长和系持有并收租长达10余年的别墅物业御翠园一期“四季雅苑”也被传出计划出售，预计回笼资金最多超过40亿元。

　　2月初，又有市场传言表示李嘉诚将第五次出售上海物业，而此次对象是其位于陆家嘴黄金位置的一块土地，陆家嘴金融区X3-2地块。

　　这一系列的动作曾让很多业内人士揣测，李嘉诚看淡上海市场，准备撤离。但从真如项目的情况看来，似乎又能解读为李嘉诚看好上海的商业前景。

　　商业地产下降

　　上海市统计局的数据显示，目前上海市商业地产开竣工面积增速出现大幅回落。

　　据统计，2008年1至8月，上海市商业地产开发竣工面积505.89万平方米，同比增长14.6%，增幅比上月下降26.8个百分点。其中，住宅竣工面积更是大幅下降。1-8月累计，上海市商业地产开发住宅竣工面积362.56万平方米，同比仅增长1.7%，增幅环比下降32.3个百分点。

　　而影响商业地产开工和竣工面积的，就是上海商业地产的市场环境。

　　据上海华燕市场研究中心的统计数据，今年1月，上海写字楼供应量为19.17万平方米，成交面积为9.17万平方米，供需比为1：0.48，且连续第7个月供大于求。

　　此外，领盛投资一位人士表示，由于写字楼供应量大，同时需求减缓明显，2009年，北京、上海写字楼物业的运营收入将低于15年来的平均水平。就供求的两端看，供方体现为新增物业大量入市：由于前几年商业地产景气时期开工的写字楼陆续竣工营业，大量新写字楼房源纷纷入市。需方则显示为租赁需求下降较快：受全球金融风暴影响，跨国企业新的扩张需求受到抑制，一些企业被迫削减办公用房预算，甚至开始向次级商务区或非核心写字楼搬迁。

　　2008年四季度，上海多数甲级办公楼的租金出现回落。据统计，浦东租金环比下降15.5%，浦西租金环比下降8%。上海中原房产研究部人士表示，自11月底，甲级写字楼空置率已达到10.7%，与年初的7.2%相比，上涨了3.5个百分点。不少业主纷纷以较低的租金和优质服务来吸引或留住优质租户，超甲级办公楼的租金与甲级办公楼的差距已从第三季度的2.5元缩小至第四季度的1.6元。中原房产人士表示，2009年，上海甲级写字楼的空置率将继续上升，租金将继续小幅缓降。上海很可能将写字楼发展作为刺激内需的有效手段，可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加写字楼供应量等，意味着现有写字楼将面对市场较大的考验。

　　除了写字楼市场的下降，商铺也面临着空置率上升的风险。

　　2008年底，国际知名地产服务机构世邦魏理仕曾发出报告表示：纵观2008年前三季度的上海优质商铺市场，最大的特点就是零供应和低空置率。而随着众多零售商的进入和扩张，商铺需求保持活跃。市场空置率一直保持在5-6%的低位，而市场供不应求也促使租金在过去12个月中加速上涨。08年第三季度，首层和二层商铺租金分别环比大涨5.7%和6.9%。

　　然而不到半年的时间，上海的商铺市场恶化。业内人士已表示，2008年积累下的存量商铺将使今年销售面临巨大挑战，开发商可能采用降价、售后包租等形式打开局面。高力国际甚至预测，上海2009年中心区域的购物中心空置率将有所上升，达到10%左右。

　　目前，浦东有多个零售物业项目正处于紧张施工阶段，包括世纪大都会项目以及新鸿基的国金中心1期，国金中心附近10万平米的购物中心等。此外，从位于商业核心区的香港广场、新华联商厦及香港新世界广场等都将于2009年完成品牌升级，届时将进一步增大市场的供应量，为市场的消化带来更大的压力。

　　外资进入

　　面对2009年上海商业地产的风向未卜，虽然内外资都用“谨慎”和“观望”作为入场前提，但一个共同的看法是：不放弃，伺机入。

　　尤其是真如项目的启动，似乎又给很多想进入上海商业地产市场但处于观望阶段的人打了一剂强心针。

　　在真如项目动工后，香港大福证券研究部主管麦德光曾表示真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。

　　首先被业内认为是第二家加紧在国内布局的是新鸿基。根据新鸿基的业绩报告，截至2008年9月止，公司在内地的总楼面面积已经超过620万平方米，建成的10%土地均用作高档商用物业，其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中，近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今年起新鸿基在上海将有超过70万平米商用物业投向市场。

　　而在此前，日本最大的百货公司——高岛屋株式会社也刚宣布将进入上海，和高岛屋合作的是上海长宁古北集团。

　　而本次和日本高岛屋百货的合作选址在古北国际财富中心，位于虹桥路、红宝石路之间，紧邻轨道10号线伊犁南路站，计划总投资13亿元人民币，总建筑面积19万平方米，总高30层；其中高岛屋百货公司位于地下1层至地上7层的裙楼部分，总建筑面积6万平方米。8层以上是超5A甲级写字楼。整个项目开发周期为3年，工程预计将于2011年底完工。

李嘉诚08－09年上海大规模物业买卖表

08年5月，和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业；

08年6月，和记黄埔位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售，价格跌幅最高达24%

2009年初，和黄再次以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺回笼资金超过10亿元；

2009年初，长和系持有的别墅物业御翠园一期“四季雅苑”被传出计划出售，预计回笼资金最多超过40亿元；

2009年2月，传言长江实业计划抛售其位于陆家嘴黄金位置X3-2地块；

09年3月12日，有消息称和记黄埔加推30个共3000多平方米的沿花木路商铺以及8000平米的会所。