荣盛发展：中小房企的二线盈利样板

来源: [观点网] 时间: 2009-03-11 01:50

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　　即使公司所在项目市场的商品房销售量降低，但价格并未大幅下滑。

　　3月10日，荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称荣盛发展)公布了2008年年度业绩报告，报告披露，2008年报告期内公司实现营业收入20.29亿元，同比增长16.31%，营业利润4.98亿元，同比增长14.57%，净利润3.71亿元，同比增长30.33%。

　　同时，荣盛发展拟定了2008年度利润分配预案：以2008年12月31日总股数800,000,000股为基数，向全体股东每10股派1.00元(含税)，共计派发现金股利80,000,000.00元。剩余未分配利润留存下年。

荣盛绵绣家园

　　销售

　　报表数据显示，2008年公司各项经营指标较上年同期均取得了较好的增长态势，主要是报告期内公司扩大了投资规模，新增了石家庄阿尔卡迪亚、聊城阿尔卡迪亚、长沙财智广场等项目加快资金回笼，另外信贷政策大大提高了公司获取银行贷款的难度、速度和成本等因素所致。

　　报告期内，公司商品房销售面积54.33万平方米，销售金额21.04亿元，同比分别降低13.35%和4.28%。当年结算项目面积55.04万平方米，同比增长4.60%；结算收入19.94亿元，同比增长15.95%；完成新开工面积78.59万平方米，同比降低7.80%；竣工面积83.83万平方米，同比增长70.11%。实现营业收入20.29亿元，同比增长16.31%，营业利润4.98亿元，同比增长14.57%，净利润3.71亿元，同比增长30.33%。

　　此外，数据显示，2008年实现商品房销售回款21.04亿元，完成年度计划的47.26%，同比下降4.28%大大低于年初的计划数，另外，净利润的增长速度也低于预期，完成新开工面积78.59万平方米，同比下降7.80%，完成了年度计划的51.70%。而全年实现贷款融资16.26亿元，完成年度计划的95.66%。

　　报告期末公司还有23.42万平方米已销售资源未竣工结算，销售金额合计10.07亿元。

　　截止2008年12月31日，荣盛发展在建和拟建的建筑面积约达到472.27万平米。荣盛地产高管表示，按照年均开发150万平米计算，目前的土地储备可以满足公司未来3年以上的发展需要。

　　荣盛发展在年报中表示，公司总资产653,046.90万元，总负债443,915.89万元，净资产209,131.01万元，资产负债率67.98%，报告期公司总资产、净资产较上年同期分别增长了34.92%、18.91%，公司各项资产状况良好,至于公司较高的资产负债率则是房地产企业普遍存在的状况，随着公司上市成功和自身业务收入的高速增长，资产负债率规模会逐渐降低。

　　市场定位

　　荣盛发展是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区中等开发商，已在河北的廊坊、沧州，安徽的蚌埠，江苏的南京六合、徐州等多个中等城市开展了房地产开发业务，为了实现跨地区持续发展，业务范围在现有基础上继续向京津冀和长江三角洲辐射区其他城市扩展。

　　荣盛发展高层表示，公司的大部分土地储备获得时间较早，和目前市场房价相比，地价相对较低，除公司位于南京仙林的一块土地储备由于价格过高，公司已计提5655万元跌价准备，该地块目前并未交地。公司未来将在已进入的城市加大投资，预计09年新获取100万平米左右的土地资源。

　　此外，由于公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城市，而且中等城市房地产市场的主要驱动因素是城市化以及由此过程带来的刚性需求及改善性需求，受宏观调控的影响相对较小，即使公司所在项目市场的商品房销售量降低，但价格并未大幅下滑，公司预计09年销售回款30亿，较08年增长将近50%。

　　业内人士分析，二三线城市房地产以自住型和改善型需求为主，随着各级政府的房地产新政陆续出台，二三线城市的刚性需求有望得到释放，09年成交量有望得到恢复，房价下跌的空间不大。

　　荣盛发展作为河北首家登陆国内A股市场的民营房企，其成功晋身资本市场将为河北房地产企业提供一个活生生的样本，可以预料的是，石家庄、唐山等省内主要城市正在高速发展的房地产市场，将对港资和境外资本产生一定的吸引力。