尴尬的僵局:2008土地市场观察
来源: [观点网] 时间: 2009-03-02 01:03
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“我脑海里突然出现了一个画面,中国经济调整之后,最后留在干涸的土地上的只有两种人,一种是农民,另一种是开发商。”
广州市正为2009年的土地出让计划而苦恼。
一个显然的事实是,2008年广州市曾三次调整了其住宅用地及商业用地的供应计划,但时至今日,广州市2009年的土地供应计划依然未有出台,有消息称,2009年广州市住宅用地与商业用地供应将与2008年相当。
此供应计划面临的突出困境是,未来两年的广州可用住宅用地显然将面临瓶颈。
尴尬
2008年广州市的住宅用地和商业用地的境遇颇为尴尬。在最初的“十一”规划当中,广州市计划4.63平方公里的住宅用地,但此后低迷的土地市场让广州市政府焦头烂额,先是将住宅用地的计划调整为4平方公里,随后又调整为2.5平方公里,最后调整为1.8平方公里,降幅达61%。
但即便如此,广州市最终也未能完成其土地供应计划,实际上,2008年广州市仅供应住宅用地1.76平方公里。
尽管2008年广州市整体土地供应面积依然出现30%以上的增长,但这其中大部分是工业用地,而且,广州市财政账面金额为113亿,较2007年大幅减少65%。
与土地供应回落同样尴尬的是土地价格,即便在多次调整土地供应计划的基础上,广州市2008年土地价格依然出现38%的回落。全市地价2869元每平米,仅比武汉这样的二线城市的2482.8元每平方米高出不到400元。
而11月至12月,广州市出让多宗土地,楼面地价甚至低于1450元每平米。
与此同时,广州市商业商务金融用地的境遇一样不好,2008年,广州市商业商务金融用地总成交金额为18亿,但仅广州“东塔”项目就占了10.5亿,且该项目是以底价为周大福所得。
也许2009年,广州市还将面临新的麻烦,2008年出现大幅增长的工业用地供应将遭遇困境,2009年金融危机进一步深入到实体经济的时候,广州市工业用地的警钟开始敲响。
萧条
与广州市场相呼应的是北京、上海以及部分二线城市土地市场在2008年的萧条。
SOHO中国在2008年收获了多个项目,但在此前的2007年,潘石屹曾为无法进入北京土地市场而烦恼,其甚至一度想离开北京市场,原因是土地价格较高。
据合富辉煌统计,2008年,北京市商住用地成交66幅,成交面积成交889.82万平方米同比增幅分别为3.31%和38.15%。但开发商购置土地的面积却较2007年有34%的跌幅,平均单幅土地成交的总价下降了3000万元。
而上海2008年全年推出19幅住宅用地,共121.84万平方米,但仅成交12幅土地,成交面积79.8万平方米,平均楼面地价4349元每平方米,较2007年有大幅下滑。
而武汉市中心城区的土地成交面积及成交金额甚至出现了77%和79%的降幅。大量土地在一级市场直接底价成交。
僵局
“我脑海里突然出现了一个画面,中国经济调整之后,最后留在干涸的土地上的只有两种人,一种是农民,另一种是开发商。”广州新城市投资董事长曹志伟无奈地对观点网说。
在他看来,土地市场的调整完全是因为2007年土地价格飙涨所致。据合富辉煌统计,2007年各大城市的土地成交面积和成交价格都出现了大幅增长,类似于武汉这样的城市的土地成交面积甚至出现了107%的增长,而广州的住宅用地成交面积则高达5平方公里。
虽然2007年成交的诸多土地如今就像一块块干涸的土地,但曹志伟并不认为当前的土地市场会像许多人所想的那样不乐观。
“中心城区的土地供应少,干涸的是大量的郊区土地。”曹志伟对观点网说。事实上,2008年各大城市土地供应价格暴跌的一个重要原因是中心城区的土地供应开始急剧下滑。
2008年广州、北京、上海三地的主要土地供应集中在郊区,而广州花都、增城、南沙、从化等郊区的土地供应占到全年住宅土地供应的80%,而上海土地供应主要集中在外交环,北京土地供应则集中在顺义等新城。
而以广州市为例,中心城区的土地供应并非不乐观,其中恒大在2008年1月拍下的天河地王广州绢麻厂地块以超过12000元每平方米的楼面地价成交,此外,前文所述的广州“东塔”项目即便是以底价成交,成交金额依然高达10.5亿。
“住宅市场,我说的是住宅市场,广州市中心城区在2009年能够形成供应量的项目不多。”曹志伟说,他担心的并非是广州市中心城区的土地供应价格,而是供应量。曹志伟认为,目前广州市中心城区动工的住宅项目仅有23个左右,能在一两年内形成供应量的更是少之有少。
未来
一个可怕的现象是,随着中心城区土地供应的急剧下滑,未来两年各大城市中心城区可形成供应量的土地开始减少。
曹志伟认为,核心是城市中心城区的土地供应已经陷入僵局,到了无地可供的状态,而大量的郊区土地供应则面临着住宅价格调整的巨大风险。
中心城区与郊区土地共用的博弈开始成为新一轮土地供应难题的核心。
“这可能会成为房价上涨的动力。中心城区土地供求失衡的效应在五年之后将会开始显现出来。”有分析人士对观点网说。
其认为一个核心的原因是中心城区的土地稀缺性将使得各大城市中心城区的住宅成为投资性产品,尤其是部分豪宅项目。
同时,该分析人士认为,目前开发商手中存货主要集中于郊区,这些项目在2009年面临的共同困境是2007高地价的考验。但其认为五年之后,恰恰是开发商将手中存货逐渐消化的五年,与之相应的是2008-2009年各大城市土地市场供应量的减少。解释可能出现的情况是,郊区的供应量亦无法满足需要。
“届时将是新一轮的周期,但是这种房地产市场的周期显然是不正常的。”该分析人士对观点网说。
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