万通年报：华丽表象下的业绩

来源: [观点网] 时间: 2009-02-20 02:11

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　　目前万通的主要项目均位于京津地区，因此在未来的三年内，其经营业绩的贡献都将主要依赖于该地区项目的经营状况。

　　2月19日晚间，万通地产发布了2008年年度业绩报表。

　　报表显示，期内万通实现营业收入48.4亿元，比上年增长122.44%；实现营业利润总额12.16亿元，比上年增长172.84%；而作为反映销售业绩的重要指标：预收账款却同比下降了近七成，今后的业绩增长也或将因此放缓。

　　销售

　　报表数据显示，2008年万通地产预收款项为10.65亿元，较上年同期减少了66.47%。原因是公司将符合收入确认条件的预收房款确认为收入所致。然而事实上，代表未来业绩的预收账款同比下降，反映了在这一轮房地产市场的调整中，万通地产今后的业绩也或将受此影响而增速放缓。

　　去年万通进入结算的项目主要是北京新城国际四期、上北新新家园、天津新城国际一期等大型项目，此外还有各控股子公司所发展的项目，这是万通利润大幅增长的主要原因。

　　目前万通的主要项目均位于京津地区，因此在未来的三年内，其经营业绩的贡献都将主要依赖于该地区项目的经营状况。

　　鉴于此，万通也认为，在客观条件上万通可能仍将面临较大的区域性市场风险，并对公司的可持续经营能力及盈利能力产生一定影响。

　　为了规避风险，近两年万通也已经有意在京津地区之外进行项目扩张。万通2008年半年报显示，去两年至今，万通在建和已建的项目除了分布在天津、北京之外，在苏州、成都、杭州等地也有万通的布局。

　　但早期资金优势并不明显的万通在这一轮的项目扩张中已经感受到现金带来的压力。报表显示，其2008年经营活动所产生的现金流量净额较去年同期已经大幅减少178.77%，而主要的原因就在于所属子公司支付了购置土地款、项目工程款，缴纳了土地增值税、企业所得税、营业税金及附加等所致，而与年初的20.87亿元的现金相比，年末万通手上也仅剩8.91亿元现金了。

　　反周期

　　因此，10亿元的公司债在去年年底之前获得证监会的批准对于手头紧张的万通来说无疑非常重要。尽管到目前为止，万通尚未有明确的发债时间表。

　　“公司在加快各地区项目开发进程的同时，还将探索多元化的融资模式，为项目如期推进创造条件。”万通表示，公司债并非万通唯一的融资手段。

　　但事实上，不管万通如何“找钱”，除了要满足正常的项目开发资金外，如何筹集更多的资金增加项目储备似乎也应该在万通的考虑范围之内：目前在项目储备上万通已经初显捉襟见肘的迹象。

　　据了解，万通地产目前的土地储备只有295万平方米，累计竣工面积178万平方米，尚未开工或者正在开工面积为117万平方米，其中还不包括收购天津泰达城开47%股权而获得的建筑面积为95万平方米的R1、R3、R5地块，因为相关的土地权证正在新办或者续办。

　　显然，今年万通的担子依然很重：如何找到足够的资金保证公司的可持续发展是冯仑不得不考虑的事情了。

　　“反周期”理论下的冯仑究竟在2009年会有怎样的动作？在市场仍不明朗的情况下，万通是要卖房子还是买土地？在这份华丽的报表下，显然还难以看清冯仑的算盘。