作为“美国梦”最重要的标志，美国的房地产业从上世纪40年代起，在政府推动下努力实现着“居者有其屋”的目标。但从2006年中期开始，持续升温的美国房地产市场开始降温，潜在风险也开始逐渐暴露。

　　房产与城市化如影随形

　　回顾美国半个多世纪的发展，城市化就是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化和“后城市化”(即所谓郊区化和大都市区化)过程。

　　从统计看，20世纪美国有两次人口迁移高潮：第一次是20世纪30年代到60年代初，人口大规模地从乡村向城市迁移；第二次是20世纪60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，城市人口又从中心城向四周都市化的郊区迁移。因此，美国房地产市场实际是由中心城市(Central cities)、郊区和非大都市区域这三大市场组成。

　　美国城市化每一次大的阶段性变化，显然都与房地产业发展紧密相关。如早期移民的土地购买和租约；20世纪初合同建造房屋和预制房屋；大萧条前的保险公司开发城市公寓以及家庭住房抵押贷款的盛行；二战后的VA(退伍军人管理局)住房贷款担保计划和“莱维敦”式廉价住房；1977年的CRA(社区再投资)法案鼓励金融机构对中低收入地区发放住房开发、重建和消费贷款，等等，都为美国的城市化以及“后城市化”的推进提供了动力。

　　政府促进私人拥有住房

　　通过诸如《社区再投资法》等法律帮私人，尤其是低收入人群购置住房；并为私人购买住房提供大量财政补贴。

　　美国自住房的比率过去30年来稳中微升，但始终在63%到65%间徘徊，直到布什上任后的前几年开始新一轮冲刺。2005年，达到69.1%的历史新高。布什最钟爱的口号是建设一个“所有者社会”，鼓励私人拥有住房是这个“所有者社会”的一个重要基石。

　　这背后，政府在鼓励私人拥有住房方面的确起到了重要作用：成立房利美、房地美、吉利美三大政府支持的抵押贷款机构；通过诸如《社区再投资法》等法律帮私人，尤其是低收入人群购置住房；并为私人购买住房提供大量财政补贴。

　　在这样一个社会大环境下，低收入人群自然会不顾自己的经济实力，心甘情愿当“房奴”。隶属于政府的联邦住房管理局从1934年开始，已经帮助上百万的低收入家庭实现了买房梦。

　　政府对市场的干预很少

　　在房产市场上，政府与所有其他业主一样，也是一个普通业主，遵守同样的游戏规则。

　　美国是土地私有制国家，房产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少。在房产市场上，政府与所有其他业主一样，也是一个普通业主，遵守同样的游戏规则。在与房产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产业从业人员，主要是通过房产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房产估价人员的发牌制度规范房产市场；三是依法征税；四是为公众利益行使警察权力。

　　政府对土地的管辖权力主要包括如下几方面：首先，政府向土地所有者征收地税。在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋(称为弃屋)，这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”，最后这些土地将被收归国有。其次，为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可向法庭申请强制征用。

　　房地产降温致次贷危机

　　政府支持房地产业繁荣的同时，却也放松了监管，让金融界“创造”了一系列依附房产价值的、打包销售的债券等“价值符号”，进而引发了日益蔓延的金融危机。

　　2000年以来的美国房地产持续繁荣，持续的利率下降自然“功不可没”。到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，联邦基金利率达46年以来的最低水平。低利率政策使美国房地产市场有了过度宽松的金融环境，这使得美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

　　从2006年中期开始，次级抵押贷款的还款利率大幅上升，购房者的还贷负担大为加重，潜在风险也开始逐渐暴露。由于房价走低，当借款人无力偿还、银行把房屋出售时，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在贷款环节中出现亏损。

　　于是，“次贷危机”爆发。

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