住宅市场在整个内地房地产业中最受关注，亦是政府刺激经济方案里的关键领域。DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出：“受到宏观调控政策的影响，住宅市场气氛较为审慎，与2007年相比，2008年全国住宅销售量有所减少。2008年上半年，一线及二线城市的住宅市场尚能维持2007年的升势，住房价格受到支持，然而到了下半年，金融海啸的负面影响浮现，住房价格亦开始下调。外围经济情况变坏，促使中央政府为住宅市场提供更大的支持。”

　　蒋先生指出，去年信贷紧缩对房地产市场所造成的效果显著。他说：“就供应而言，2008年商品住宅的开工量和竣工量增速均有所下降。受到信贷紧缩及银行普遍不愿意对发展商批出贷款的影响，造成发展商资金链紧张。”去年发展商向银行直接借贷人民币6,880亿元，占房地产开发资金(人民币2万9,900亿元)的比例仅为23%，这笔开发资金又低于整体开发所需资金约300亿元。同时，由于成交低迷，订金及预售款占开发资金总量不到三成，令发展商难以从商业银行或销售方面取得充裕的资金。受此影响，2008年商品住宅竣工面积预计只有4.6亿平方米，按年减少3%，由此可预见2009至2010年内供应量亦将下滑。

　　发展商资金链紧张亦间接导致闲置土地增多。内地住宅市场过去数年住房库存量不断累积，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占十年土地总购置量的62%，即是说，有近40%的土地积压于发展商手中。部分发展商固然碍于资金不足而未能开发项目，但亦有发展商为免日后需要发展时无地可用或要购买贵地，宁愿拿地后暂时积压不用，造成囤积土地的情况。

　　蒋先生续称：“不只开工及竣工面积减少，住宅成交量亦然。宏调政策下，购房者多持观望态度，加之随后的股市下跌，令人们购买力下降。购房者对于未来住宅市场走势产生不同的预期，导致成交低迷。截至2008年底，全国商品住宅销售面积仅为5.5亿平方米，按年下跌20%。”

　　呆滞的成交量，未能快速消化市场上累积的大量住房库存，二线城市2006-2008年的库存量更达到2,550万平方米，是一线城市的两倍。蒋先生指出，大量库存积累，不利市场的健康发展，但他认为住宅市场仍然处于“景气周期”，因为自1998年起的十年期间，全国范围内新增家庭所需住房面积为6,700万平方米，但同期内商品住宅供应量只有3,400万平方米，可见住房供应仅能满足51%的住房需求。人们的购房需求还未能满足，中期需求仍有一定增长空间。

　　成交低迷也导致了价格下调。2007年在投资需求的驱使下，房价出现非理性上涨，每户家庭住房价格增幅达22.3%，而期间家庭年度收入增幅才仅为17%，故此房价于2008年面对较大的回落压力。成交低迷加上下半年金融市场波动，加快了回落的速度。截至2008年第4季度，一线城市商品住房的整体价格较一年前的高峰期减少16%，二线城市的减幅则为11%。

　　价格回落后，成交量明显增多。在2007年第4季度起长达一年的宏调政策实施期间，对政策调控敏感度高的一线城市，其住房成交量为3,200万平方米，较二线城市同期成交量少16%，但由于一线城市的住房价格于宏调期间得到充分的调整，因此在2008年第4季度鼓励购房的政策出台后，一线城市于该季度内的成交量得到较大的改善，较第3季度增加19.7%至570万平方米，而二线城市于第4季度的成交量只有460万平方米，较上一季度下跌14.7%。预计住房成交将于一线城市首先回升。价格方面，一线及二线城市的住房价格于未来一、两年间仍会继续调整，直至2010年第3季度以后，一线城市的住房价格下跌幅度将会放缓。

　　经济前景转差，突显了房地产市场里因信贷收紧及库存量高所引起的情况。为了更好地应付房地产市场的挑战，内地出台了针对发展商、商业银行以及由政府执行的调控政策，从一个全面的角度，透过刺激需求和促进供应两方面，鼓励有自住需求的买家入市。

　　2008年9月，央行结束了长达两年零四个月的信贷紧缩期，在随后的短短三个月内，就将存贷款利率恢复到2002-2003年信贷紧缩前的水平：一年期贷款利率5.31%，五年期以上贷款利率5.94%；2008年12月，银行存款准备金率则自17.5%下调至14.5%，减幅较温和，因此预计这个比率在今年仍有较大的下调空间，有助鼓励更多购房消费。

　　适用于发展商方面的措施则包括施工期不能多于三年，以及减少囤积土地等。多个地方的政府亦实施中央指导的救市政策，提供购房相关税款费用减免、把禁止转售物业的期限从五年缩短至两年，以及推出更多保障性住房，照顾中、低收入家庭的住屋需要。以上从发展商、银行、政府三方面一起推行的鼓励置业的措施，均有助于稳定住宅市场发展。

　　蒋先生总结道：“2009年中国楼市的市场主调，将会是在降低银行信贷风险，同时改善地产发展商现金流的基础上刺激居民购房消费，竭力消化库存。预期住宅价格将会继续朝理性水平进行调整，住宅市场可望保持活跃和稳定发展，协助国家经济保持目标增长。”

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