第四季度甲级办公樓平均租金较上季下跌12.79%

　　据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，2008年第四季度，广州市甲级办公樓市场缺乏新增供应。虽然中石化大厦已在上季推出市场，可提供面积约103,000平方米，但仍有部分单位尚未获房产证。因此，本季度仍以消化目前库存量为主。预计亚运会前后将会有大量甲级办公樓投入市场。本季度高力国际将甲级办公樓的數据库进行调整，把一些未达标的甲级办公樓降级为乙级，令标准与国际城市接轨，使空置率显著攀升达22.46%。如引用旧數据库计算，本季度空置率仅略有下滑致14.81%，较上季下降0.28%。本季度甲级办公樓的平均租金为每平方米18.41美元，较上季下跌12.79%。本季度主要成交个案为：喜达屋酒店及度假村国际集团有限公司承租天誉大厦写字樓约1,500平方米；搜狐公司承租富力中心约1,200平方米；上海羅氏制药有限公司承租中华广场面积约1,200平方米。展望2009年上半年并非如此樂观。高力国际指出，受金融海啸冲击，第四季度甲级办公樓的需求呈现下降趋势；一些外资公司已经推迟或取消其扩充计划，观望气氛浓厚，市场发展变得缓慢，并使各行各业对未來的前景变得更加保守和谨慎。虽然中国政府为保持良好的经济增长率，实施了多项宏观调控措施，以增加国内需求，但对于甲级办公樓市场并没有太大帮助。长远展望，相信经济回稳的同时，办公樓的租赁和投资市场将会渐回正轨。

　　资料数据由高力国际物业提供

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　　服务式公寓第四季度整体空置率为22%，季度上升8%

　　高力国际的研究报告显示2008年第四季度，广州市服务式公寓市场受金融海啸影响下，打击外商投资或扩展业务的意欲，当中欧美日等国家影响比较大，使部分外资公司为控制营运成本，把原定的发展计划推迟或取消，大大影响了本季度广州市服务式公寓的需求。本季度广州市并没有新增的服务式公寓落成，但受全球整体经济下滑的影响，外资业务逐渐缩减，有部份外籍人员撤離，珠江新城有多个豪华住宅推出，瓜分了部分潜在客户，使本季度空置率攀升。本季度全市整体空置率为22%，较上季度上升8%。由于未來将有多个服务式公寓落成，故多间管理公司为了吸引客户，增加其入住率，较上季度提供更优惠的租赁条款，使服务式公寓的平均租金有所调整，目前为每月每平方米23.09美元，较上季度下降11.19%。受全球经济大气候影响，目前广州市服务式公寓的租赁市场出现放缓趋势，加上臨近圣诞节及新年假期，亦有相对的影响。外籍人士的文化一般在节日假期会选择回国与家庭团聚或一家出国渡假。虽然每年服务式公寓租赁高峰期会在第一季度二、三月份，但预期2009年上半年并不会带來太大惊喜，服务式公寓的平均租金仍有下跌的压力。

　　资料数据由高力国际物业提供

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　　高力国际：深圳甲级写字楼空置率为16.8%，较上季度上升2.5%

　　高力国际研究资料显示，2008年第四季度，虽然深圳市甲级办公樓市场并没有新增供应，但由于金融海啸的影响遂步浮现，企业纷纷缩减业务，使租赁面积亦相对减小，引致甲级办公樓需求进一步回落，空置率攀升。本季度，明显出现了由租户主导市场的情况；部份小业主为求出租，割价吸引租户，大业主则提出相应靈活及宽松租赁条款希望能降低空置率。目前的空置率为16.8%，较上季度上升2.5%；全市甲级办公樓的平均租金为每月每平方米19.87美元，较上季度下降5.8%。由于欧美的经济动荡逐渐在国内一线城市反映其影响，国内及国外投资者的信心将受到一定的动摇。再加上未來前景仍未明朗，使本季度甲级办公樓的平均售价为每平方米3,673美元，较上季度下降9%。高力国际认为，预期全球经济会持续不稳，企业面对经济不景气，退租的可能性会提高或缩小租赁面积，故深圳甲级办公樓的售价及租金仍面臨下行调整的压力。虽然前境未如理想，但仍有一些打算进军国内市场的租户趁机租赁租金较平及地理位置优越的办公樓。5资料数据由高力国际物业提供

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　　第四季度深圳服务式公寓空置单位增加，租金面臨下调压力

　　高力国际最新资料显示，深圳的服务式公寓高度集中在福田及羅湖兩区，兩者相加已占深圳服务式公寓市场供应的近九成。总体上看，服务式公寓集中分布于城市商务中心区或其周边地带，房价涨幅空间不大，人流、资金流和信息流密集，交通便利，配套服务齐全。从目前深圳服务式公寓的分布來看，正逐渐在羅湖口岸、皇岗口岸、蔡屋围金融圈、深圳CBD商务圈、华强北商务圈、南山蛇口商务圈等优越地段形成服务式公寓集中带。2008年第四季度深圳服务式公寓没有新落成项目。臨近圣诞节及新年兩大假期及年末的公司人员调动高峰期，空置单位增加，租金面臨下调压力，平均租金比上季度下跌7.12%至每平方米34.41美元。高力国际指出，受全球金融海啸影响，外商在深圳的投资步伐明显减慢，2008年1-10月合同投资额增长率锐减至4.0%，累计新签合同數量同比下降14.4%。作为服务式公寓主要客源的日本客商对深圳的投资额大幅下滑35.2%，企管高层人员退租现象上升，明显影响服务式公寓的市场需求。同时，在忧虑金融风暴深化的市场气氛下，欧美公司对投资前境抱审慎态度，纷纷开源节流以及放慢业务拓展的步伐，使短期内深圳服务式公寓的市场情况转差。预计2009年经济不稳定情况将持续，外商投资形势仍未見樂观，深圳服务式公寓市场的寒冬期仍将持续，供过于求的市场情况将促使租金的下调空间增大。

资料数据由高力国际物业提供

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·世联：08年第四季度深圳房地产市场概况 09/01/11

·标普：给予百盛评级展望调整至稳定 09/01/08

·2008年度全国房地产市场研究报告 09/01/07

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