一、第四季度宏观调控政策集锦

　　1.十月集锦

　　10月9日，央行宣布：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月30日，再次下调存贷款基准利率

　　在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，各国央行正相继采取降息等诸多举措提高市场流动性予以应对，来有效提振金融市场信心，促进经济稳定健康发展。中国也开始把救市放在首位，同时想刺激经济增长，把救市和经济增长放在控制物价的前面，也表明，去年来的紧缩经济政策，暂时告一段落。

　　10月22日，央行宣布：2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。金融机构可在合理评估贷款风险的基础上，对低风险贷款给予较优惠的利率，更好地为居民购买普通住房提供金融支持。同时，对高风险贷款实行较高的利率，主动识别和防范金融风险。

　　2.十一月集锦

　　11月13日，城乡建设部宣布：通过三年多时间,将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房,另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造,这样总的投资可能达到9000亿元,平均下来每年有3000亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起,每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元,提供200多万个就业机会。解决747万户低收入家庭住房困难。

　　随着保障性住房的增加，房地产市场的原有格局将会被打破——如果经济适用房等保障性住房快速增长，能解决更多低收入家庭住房问题；也将会对主流的商品房造成一定冲击(比如保障性住房周边商品房的价格肯定会出现一定幅度的下调)。所以一旦真的大兴土木开发保障性住房，目前的供应结构将发生重大变化，房地产市场格局或将全面改写。

　　11月25日，建行出台房贷细则：中国建设银行调整房贷政策支持居民购买普通自住房大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，建行将严格执行人民银行、银监会的政策要求，并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。贷款利率优惠首付款比例降低：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求。适当提高首付款比例：对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目。

　　3.十二月集锦

　　12月1日，四川省人民政府下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见其中包括;加快保障性住房建设，缓解低收入居民住房困难；加大财税信贷支持力度，鼓励居民住房消费；积极提供个人购房贷款优惠；放宽住房公积金贷款政策等共十六条。

        整体解读

　　加快灾区保障性住房建设，缓解灾区低收入居民住房困难。加大财税信贷支持力度，鼓励居民住房消费。

进一步完善政策、优化房地产业投资环境。提高行政效能，营造良好市场氛围。

　　12月2日，成都市人民政府出台了《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，《意见》共8条，内容涉及加大危旧房改造力度、改善居民居住条件，放宽购房入户政策、鼓励市外人员安居置业，加大信贷支持力度、鼓励居民住房消费，放宽公积金贷款政策、提供个人购房贷款优惠，降低交易成本、减轻置业负担，加快学校配套建设、完善社区功能，支持企业盘活存量土地、促进项目开发建设，优化办事流程、提高行政效能等8个方面。该意见与四川省政府的意见紧密相关，属于层层递进的关系，内容均是要加强保障性住房的建设，但《关于进一步关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》在内容上更详细具体。

　　12月5日，成都出台改善型自住房标准：●原登记房屋人均住房面积低于当地平均水平的(我市去年中心城区标准为27平方米左右，各郊区(市)标准由县级以上房管部门结合本地实际制定);

　　●原登记住房因地震造成房屋垮塌或受损有安全隐患的;

　　●原登记住房属于危旧房屋且已纳入拆迁改造计划的。

　　引导房地产开发企业积极应对市场变化、支持合理融资需求,解决了众多房地产企业一个最现实的问题,有助于其缓解资金链紧张局面,对企业解困最为关键。但其能否满足企业的正常融资需求,还将取决于商业银行的具体执行和实施情况。房贷新政以来,银监会对于金融风险的提示直接影响商业银行的信贷态度,还应继续关注银行和银监会对这一政策的消化和落实。

　　12月23日，央行年内第五次降低存贷款利率：为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定：从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行降低存贷款利率和存款准备金率，加上在公开市场业务操作回收流动性力度减弱等，将为金融部门注入更多的流动性，金融领域的流动性过剩程度将进一步提高。这样，即使金融流动性向实体流动性移动的管道畅通程度没有增加，金融流动性流向实体流动性的数量也会增加。信贷市场被有效激活，将有效提高金融机构创造货币的能力，实体经济部门的流动性将在货币乘数改变的作用下，得以内生性地扩大，促进经济又好又快发展。

　　二、第四季度土地市场分析

　　1.土地市场概况

　　注：数据来源于中原数据库

　　本季度主城区供应土地7389.65亩，环比上升9.29%，为本年度供应量最大的一个季度。本季度的供应量继三季度出现井喷后，继续大幅度增长。主要的增长动力仍然来自郊县的土地市场大规模放量(郊县十月2190亩，十一月1491亩，十二月2646亩)，并且与三季度不同的是本季度的供应住宅用逐渐增多。仅十一月和十二月的郊县住宅类土地公告就超过了2500亩。今年上半年的土地市场极度疲软，地方政府不推地，开发商不拿地，双方都采取观望的态势等待市场的好转，但时间进入下半年后，市场情况非但没有得到改观，反而是每况愈下。由于心理预期的改变，后市“唱空”，于是市场在三，四季度出现了一个土地的集中放量，囤积的住宅用地也都纷纷“贱卖”面市。

　　2.本季度土地成交情况

　　注：数据来源于中原数据库

　　本季度有16宗土地顺利成交，比上季度减少了12宗。合计面积3359.24亩。其中，主城区6宗土地成交，合计面积675.62亩，占总成交的20.11%；郊县成交10起，合计面积2683.62亩，占成交总量的79.89%。其中住宅用地共成交1335.4931亩，占到了总成交量的近4成。住宅用地的成交在第四季度出现了一个小幅度的反弹。但从具体的成交情况开看，大多数住宅用地都是以起拍价成交。开发商拿地的热情仍然不高。

　　从上表可以看出虽然4季度的成交量是最大的，但成交率却是最近四个季度中最低的。造成这一现象的原因主要是因为本季度供应基数巨大，3000多亩的成交量在巨大的供应量面前就显得不那么“耀眼”了。换言之，土地市场仍然处在一个比较低迷的阶。预计在09年第一季度土地市场将会受到节日的影响缩量供应，成交量也会有一个较大的跌幅。3.土地成交价格分析

　　注：数据来源于中原数据库

　　本季度土地成交均价为115.4万元/亩，也是08年全年中最低的一个季度。造成这种情况的原因是因为有大体量的低价地块成交(工业用地本季最低成交单价仅为6.5万元/亩)，成交金额大都在50万元/亩以下，拉低了市场的整体成交价格。

　　三、第四季度房地产市场分析

　　1.市场概况

　　商品房供应成交概况

　　数据来源：成都市房管局本季度主城区商品住宅供应面积为174.87万平方米，环比下降了27.09%，一年来的最低值。但与之形成鲜明对比的则是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面为179.99万平米，环比上涨22.08%。单季成交量首次超过了单季的新增供应量。本土市场在经历9月末秋交会之前的疯狂井喷后，10月迅速下跌，此后的两个月供应量也一直稳定在10月的水平线上，可以看出开发商在经过了房交会的“近身肉搏”之后，都需要一个调整的时期。加之目前房地产行业的大环境不景气，销售压力较大，因此大多数开发商都放弃了在年末推盘的计划，转入观望或者消化前期房源，造成了四季度供应端的低迷。本季度主城区商品房成交面积为179.99万平方米，环比上升了22.08%。本土的销售情况终于止跌回涨，在第三季度跌入低谷后，四季度伊始接着房交会的预热，成交量开始逐步冲高，接下来一系列或地方或中央的购房优惠措施，让这一趋势得以延续。加之开发商年末不遗余力的促销打折优惠活动也刺激了消费者的购房欲望。种种因素相加，成交量一路攀升，来到了本年度单季成交的最高点。

　　2.本季度供应市场分析

　　各月供应情况分析

　　数据来源：成都市房管局08年第4季度主城区供应商品住宅174.87万平方米，合计13944套；本季度的三个月的供应套数变化较小。主要是因为很多开发商把四季度当作一个过渡和调整的阶段。10月借着房交会的余温，放量较大。十一月则是城南项目的集体爆发月，龙湖•世纪风景和中海•城南一号的豪宅项目将该月的供应面积拉至高点达到63.67万方。十二月预期中的年末井喷并为出现，取而代之的是小规模试探性推盘。更多的开发商选择观望，预期将在年后再介入市场。

   主城区住宅供应情况分析

   各行政区住宅供应情况分析

　　数据来源：成都市房管局

    各环线住宅供应情况分析

　　数据来源：成都市房管局

    各方位住宅供应情况分析

　　数据来源：成都市房管局

　　从行政区来看依然是成华区排在所有行政区的首位，本季度供应52.94万方，4798套。占到了总供应量的1/3左右。建设路和驷马桥作为区内的两大板块，项目众多，房源充足，性价比较高，因此市场竞争力较强，成华区当仁不让的成为了所有行政区的领头羊；金牛区本季度房源供应也较多，但因为项目较小，知名度不高，且房源过于分散无法形成一个聚合的板块，因此成交量并不高；高新区方面虽然本季度推出的项目较多，但因定位“豪宅”，项目目标客群较为狭窄，因此房源相对稀少，供应量不大。余下的锦江，青羊和武侯三个行政区近期供应较少。供应的环域主要集中在2～3环和3环外，两个环域供应量相加达到了10708套。占到了总供应量的76.79%。相对二~三环而言，一~二环及内环内的市场供应量相对较少。内环内仅供应3.89万方、313套房源，内～一环供应8.82万方、951套，中心区域的供应量环比第三季度又出现了下滑，作为城市的核心区域，上述环域可供开发的土地较少，因此今后的供应仍然会呈现出逐年减少的态势。成华区的供应量被城东和城北两个方位分流，因此方位供应套数和供应面积的第一位分别被城西和城南所占据，城西供应套数3861套，城南供应面积58.78万方。

　　   3.本季度商品房需求市场分析

　　各月商品房需求分析

　　数据来源：成都市房管局

　　数据来源：成都市房管局

　　08年四季度，主城区商品房成交面积179.99万方，环比上涨22.08%，成交套数22199套，环比上涨34.33%。08年四季度是政策发布最为频繁的一个季度，而诸多政策对楼市的刺激从数据上可以直观反应出来——近三个月成交量呈现出递增的态势。可以看出政策积极利好的刺激对楼市起到了一定的效果，部分市场购买力被有效刺激，观望心态被打破。但出现这样成交量走高的情况可以看作是特殊时期的特殊产物，因为随着时间跨入2009年，由于传统节日春节的来临，广大消费者的注意力将从楼市转移，导致市场购买力下，楼市将会再度进入一个淡季。良好的势头戛然而止。市场能否在春节过后再度回温，还有待进一步的观察。

          主城区需求分析

　　数据来源：成都市房管局

　　本季度所有行政区域的成交量全部上升。其中高新区成交量大幅上涨，本季度成交2835套，环比上一季度成交量上涨了56.89%。城南已经从政府暂停南迁的阴影中走了出来。本季度龙湖.世纪峰景，中海城南一号，新鸿基悦城等高端项目的强势出击，再次把消费者的目光聚焦到了该片区。其他的区域成交量也出现了普涨的情况，即便是涨幅最小的锦江区，成交量环比也上涨了将近20%。成华区继续领跑，单季成交套数逼近6000套。除高新区外，其他区域的成交量也都冲上了3000套/季的关口，本季度商品房市场全线回温。

　　四、价格

　　数据来源：中原数据库从上图的比较中可以看到，第四季度主城区大多数方位的项目均价环比都出现了下跌，平均跌幅为12.34%，也就是说在3个月之内，成都市主城区整体的均价下跌了850元/平米左右。再细化至各个方位来看。城东虽然项目仍然较多，但由于建设路片区的高价项目已经或者将要进入尾盘销售，对城东区域的高价拉动效果不再明显，因此区域出现了较大的降幅，价格环比下跌20.67%；城南是主城区中唯一一个价格出现上涨的区域，究其原因无疑是四季度城南区域的一些高层豪宅项目的开盘，拉升了片区均价；城西与城北情况相似，两个区域目前都未出现能够“力挽狂澜”的高价项目，因此片区随大流的下跌，跌幅分别为15.81%和16.98%；城中方面，一些项目进入四季度以来无人问津，因此为了吸引消费者降价幅度惊人(如，曦城8400元/平米-6800元/平米，78号观邸9400元/平米-7800元/平米)，降幅达到了21.05%。郊县方面本季度价格出现了上涨，涨幅达到了17.35%。郊县价格出现了上调主要原因是因为本季度郊县出现了几个多层项目，拉升了均价。四季度的价格走势与中原前期预测相符，继续下调。



　　数据来源：中原数据库

　　除了别墅项目因为类型的不同，造成各个季度的差价较大外，其余物业形态价格基本上都呈现出下降的趋势，其中以小高层和高层最为明显。而这两类建筑也是目前市场上的主流商品住宅建筑。



　　数据来源：中原数据库

　　四季度的主城区的价格经历了前两个季度的震荡之后基本回稳，但是因为几个豪宅项目的出现，与真实的市场价格相比可能略微偏高。预计未来一段时间内主城区的价格都将围绕着本季度的价格小幅震荡调整，在09年第一季度存在进一步探底的可能性。郊县方面由于项目物业形态存在着多样性，因此预期价格浮动的范围较大，但整体价格走势毫无疑问是在进入下行通道。

　　五、小结

　　——供应保持稳定，成交触底反弹政策面：针对房地产的政策频发本季度的对于房地产行业来说注定不平静，从央行的连续降息到4万亿促进内需的方案再到改善型住房的认定标准。这样的高密度调控一方面受国际经济形势影响，另一方面我国经济内部也正经历周期性调整。2007年国内经济达到本轮增长的顶点，今年已步入下行周期，目前经济下滑迹象非常明显，而楼市作为对GDP有着巨大贡献的支柱型产业，受到的冲击较大，又因其涉及的产业链广泛“城门失火殃及池鱼”，国家只有利用高密的调控在逆市中对其进行引导。

　　土地市场本季度主城区供应土地7389.65亩，环比上升9.29%，为本年度供应量最大的一个季度；成交方面，本季度共有16宗土地顺利成交，比上季度减少了12宗，合计面积3359.24亩。另外值得注意的是住宅类用地的大规模进入市场：成交方面，四季度住宅用地共成交1335.4931亩，占到了总成交量的近4成。

　　供应/成交市场供应市场：随着房交会的圆满落幕，市场供应开始缩量调整，08年4季度主城区商品住宅供应面积为174.87万平方米，环比下降了27.09%；供应套数13944套，环比下降了34.7%，无论是供应套数或是供应面积均为一年来的最低值。出现这样的情况主要应该归结于目前的悲观的预期。介于目前压力重重的房地产行业，和国内持续恶化的经济形势，开发商对于年末大规模的推盘持慎之又慎的态度。若实际销售状况低于预期，而销售的连贯性又将被春节打断，开发商方面的资金压力将会陡增。因此我们看到最后一个季度的供应端都是保持的四平八稳的小规模缩量推盘。

　　成交市场：触底反弹，在经历了惨淡的三季度之后，终于成交量在年末收出了一个“豹尾”。主城区商品房成交面积179.99万方，环比上涨22.08%，成交套数22199套，环比上涨34.33%。成交数据创出了今年单季的最高值。究其原因，中央和地方的一系列优惠政策成为了成交量回温的主要动力。另外开发商也将主要精力放在了销售上，打折促销，优惠活动层出不穷。这样双管齐下的方式有效的刺激了潜在购房者，一部分观望人群开始介入市场，成交量明显增加。

　　价格与中原前期预测相符——第四季度市场价格继续下调

　　未来一段时间受到经济进入下行通道的悲观预期，楼市的价格存在继续探底的可能性。

·中原08年12月成都楼市简析 09/01/06

·广东房协携手开发商为楼市加油 09/01/06

·保利地产或退金沙洲“地王” 08/12/28

·世邦魏理仕：08深圳房产市场回顾及09展望 08/12/28

·富力继续回A 多渠道融资过冬 08/12/25

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。