合作背景

　　07年下半年，各大地产商纷纷疯狂圈地、各大城市“地王”也层出不穷。这几块土地正是在这样的背景下被招商地产和九龙仓拍下的。

　　此外，招商地产和九龙仓各自都在扩张土地储备，拿地速度明显加快。

　　整个2007年，招商地产先后在深圳、佛山、广州番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米的土地储备。

　　据不完全统计，2007年招商地产购地的资本开支达48.22亿元(未计算新设项目公司及增资投入)，而在2006年，这一数字仅为5亿元。

　　而为在五年内实现内地与香港的资产各占一半比重的目标，九龙仓拿地的动作也丝毫不小于招商地产。

　　据统计，仅2006年，九龙仓在内地的土地储备就由158万平方米跃至464.5万平方米。07年，这个数据又翻了个跟斗，超过800万平方米。

　　根据九龙仓2007年的年报，九龙仓仅在2007年年内及2008年年初在成都、杭州、苏州、重庆、南京、常州及无锡等城市就购入十二幅地块，自2005年年中以来已经在内地购入十七幅土地。

　　九龙仓还提出了中期目标计划在几年内将按容积率计算的土地储备及投资物业总面积扩张到一亿平方米。结果07年的大肆圈地，目前已经基本实现这一目标。

　　2007年11月9日，重庆市CBD内最大一块土地——弹子石地块被香港九龙仓和中海地产以75亿的价格联手拍走。此前，重庆市国土资源与房屋管理局公告底价为25.4798亿元。

　　此外，九龙仓还以72.4亿拍下了成都“地王”。

　　据统计，07年的最后四个月，九龙仓先后在重庆弹子石、杭州钱江新城、苏州园区、重庆江北城、成都锦江区等共计拿地168.25万平方米，合计耗资279.46亿元人民币。

　　在这样的背景下，招商地产和九龙仓要想联手拿到的土地其价格出现高估丝毫不奇怪。

　　困局

　　一位长期跟踪招商地产的业内人士表示，由于有大股东招商局的支持，招商地产在蛇口和漳州通常可以获得大量低价土地。

　　有业内人士认为，部分港资房企对内地市场不了解，加上缺乏土地、项目资源，短期内要快速扩展内地业务，选择与内地房企联手的模式有其独特的优势。

　　但在全国土地价格狂飙各自为实现战略目标急于扩张土地储备的情况下，拿地成本不可避免的虚高。

　　招商和九龙仓一年内不同区域、不同时间拿到的土地到了都陷入了亏损困局，难以盈利，说明招商地产和九龙仓和合作机制就有问题。

　　一位深圳业内人士向观点网透露，招商地产在深圳的大型地产企业中是典型的“国企”，很多重大决策主要依靠的是领导拍板，决策流程较为简单。这样的决策程序有效率高、速度快的特点，但是往往容易出现决策失误。

　　据一位总部位于上海的券商分析师向观点网透露，招商地产年报肯定会对一些项目计提减值准备。根据业内较为权威的朝阳永续一致预期数据预测，招商地产08年利润为11.79亿。按照曹旭特的估计，上述三个项目若都不出现退地的话，产生的减值额将为2.29亿元。这一数字占其08年利润的19.4%。

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