市场低谷带来投资和开发风险骤升，越来越多的开发商和机构投资者开始踌躇不前。但是，低迷的市场同样也会制造难得的机遇。

　　当前，国内房地产市场进入非常时期，观望气氛浓厚，量价齐跌，一系列低迷现象频出。

　　市场低谷带来投资和开发风险骤升，越来越多的开发商和机构投资者开始踌躇不前。但是，低迷的市场同样也会制造难得的机遇。要想在当前复杂的市场环境下进一步获利，需要对市场有深入理解和准确判断。

　　关注住宅市场背后的人口因素和政策走向

　　首先从最基本的市场自住需求来看。当前市场自住需求中，本地的新增、升级需求以及外来人口购房需求为最主要群体。其中对于本地的新增和升级需求可以各年龄段人口为基础数据。

　　从上图可见，60-90年代的人口出生状况决定了当前市场新增需求的总量。新增需求从人口的年龄段分布来看，主要为70-80年代的人群组建家庭的需求；而升级需求主要为出生于50-60年代人群住宅条件改善的需求。

　　未来几年后，当90年代人口成为新增住房购买主力时，新增首次置业的自住需求总量可能会有明显回落。

　　再看政策层面。可以说住房政策催生了住宅市场发展，同时也制约着其发展。地产市场萎靡给政府带来土地财政紧张预示着旧的经济增长模式遭遇挑战。对于政府来说，无论是金融还是产业政策调控，都围绕稳定市场来做文章。

　　发掘“饱和”商业地产市场的细分机会

　　从市场参与方来看，众多开发商、收购方在选择商业物业时一般首先考虑购物中心，但是目前上海购物中心已经呈现出过量开发态势：

　　由上图可知2007-2010在建和拟建购物中心41家，建筑面积540余万平方米，年均增幅约10%左右。从这个角度来看，上海的购物中心已经完全到达饱和状态，目前已不再是最佳的投资时机，但通过细分市仍可把握住一些机会：

　　考虑到未来两年，国际品牌在上海市区布点的旺盛需求，都市型购物中心在当前激烈的竞争环境下依然可作为投资、开发的首选。

　　开创新兴区域的写字楼新品投资市场

　　上海写字楼由于近几年的市场供需失衡，租金不断攀升，呈现加速上升的趋势，同时空置率不断下跌，整个市场呈现出良好的势头。

　　在08年供应逐渐攀升之后，市场逐渐进入买方市场。未来写字楼供给主要集中在浦东地区，供给数量庞大，可能将吸引更多的浦西市场，同时写字楼将出现过剩趋势。因此未来写字楼市场，特别是浦东写字楼市场投资风险加大。而另一些郊区市场的花园办公、企业独栋等差异化项目可能将更具投资价值。

　　谨慎投资白热化竞争的酒店市场

　　从2001年到2006年，尽管客房供应总量连年两位数增长，但平均房价仍然保持了稳步攀升。从2007年开始，上海高星级酒店出现了井喷态势，市场开始由供需平衡转向供大于求，使得酒店业开始停步盘整，整体入住率呈下降趋势。

　　预计未来两年酒店业的投资收益率将进一步回落，部分酒店可能将处于亏损状态，因此酒店投资需要十分谨慎。

　　深入挖掘中小城市潜力，抢占市场先机

　　在房地产开发大潮中，一线城市早已竞争过度，部分二线城市也正在逐渐走向饱和，开发空间也在缩减，而我国还有更多的待开发和发展的区域分布在广大的三线、四线城市。而此时进入这些等级较低的城市所具备的优势也较为明显：

　　一是市场发展空间大，竞争不足。本土的房产企业完全不能与大房企相抗衡，无论从产品质量、形态还是营销推广手段等方面，大企业都具备很强的竞争优势。

　　二是小城市受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定，多为刚性需求，投资需求较少，市场稳定，风险较小。

　　三是当地政府对于知名房企很有期待，愿以更多优惠的政策和提供最大方便的支持与配合引进大开发商，以提高整个城市的形象和影响力。

　　多种模式选择，趋利避险

　　在整个行业走向低谷的时候，无论是土地还是现成物业都有很多值得抄底的机会，但是对于模式的选择需要深思熟虑。

　　土地市场，伺机突击：2008年上半年，国内多个城市出现了土地价格下跌、流拍的现象。地价下跌来源于两点，一是前两年的疯狂拿地的企业遭遇今年销售不畅，无力再战，另一个是政府有每年供地计划要完成的压力，各地政府在今年总体推地不理想的情况下，必然会进入价格竞争阶段。但值得注意的是在去年土地购买潮中已经有大量储备的开发商需要慎重拿地，应尽量先行开发现有土地资源。

　　股权合作，高效获利：很多开发商迫于资金压力急于快销住宅回笼资金，此时正是全盘收购的最佳时机。整购项目有两大优点：一是有更大的议价空间，价格更为便宜；二是更加便捷，避免了项目开发的工作繁杂、周期长等缺点。此种模式因其所投资的物业多为保证增值属性良好的高端商业及公寓项目，因此，多为外资所采用。另一种情况是，现阶段国内很多大型房企开始采取合作开发模式，主要是开发合作方的存量土地。此模式的优势主要在于可以降低前期成本，实现更高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。

文/ 洲联集团（5+1 WWW5A） 五合智库（WISENOVA）总经理 邹毅

·降价趋势不变 成交有望保持稳定 08/12/23

·市场低谷期的房地产投资开发策略 08/12/23

·中航重组 商业资产腾挪术 08/12/23

·新世界中国的“星美梦” 08/12/23

·外资抢滩：上海写字楼的十年轮回 08/12/23

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。