中航重组商业资产腾挪术

来源: [观点网] 时间: 2008-12-23 09:52

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　　在短期内，中航地产的资金主要都将投放在房地产开发项目及新开发酒店项目方面，暂时不作其它投资。

　　中航地产的前身是深圳南光联合发展公司，简称深南光，成立于1985年的深南光是由中国航空技术进出口深圳公司联合当时国内24家企业共同集资筹建而成，1994年3月改组为上市公司，同年深南光A股在深交所挂牌上市交易。

　　借壳上市

　　作为中国航空技术进出口总公司1982年在深圳设立的全资子公司中航集团，其业务范围非常广泛，涵盖高科技工业制造、地产物业酒店、进出口贸易、百货零售和金融证券等。

　　2007年底，中航集团重组旗下资产，将其旗下的一系列地产业务注入深南光，深南光由此改名为中航地产，中航地产借壳上市之梦就此实现。

　　早在借壳上市之前，中航地产就已经在各地拿了不少地。其前身深南光从2006年开始就后在天津、江苏昆山、江西南昌、赣州等国内二三线城市拿下大幅地块，为借壳后的扩张做准备。

　　此外，刚刚“正名”的中航地产很快确立了“商业＋酒店＋中高档住宅”的经营开发战略，并开始逐步在全国范围内复制“中航城”商业地产模式。

　　为了缓解迅速拿地和开发造成的资金压力，中航一直在加大融资的力度。2007年8月30日，中航地产非公开发行8299.5万A股，顺利募集资金10.69亿，其中包括9.1亿元现金和估价1.59亿的深圳市中航酒店管理有限公司30%的股权、深圳市中航物业管理有限公司50%的股权和新疆乌鲁木齐中航70%的股权。

　　年底成功“借得东风”的中航地产终于放开了手脚，继续其大手笔的“圈地运动”。

　　2007年12月5日，中航地产旗下子公司深圳中航工业地产投资发展有限公司以2.7亿元的价格拿下了惠州市惠东一块面积11.12万平米的商住土地。

　　2008年6月15日，中航地产控股子公司江西中航地产有限责任公司又以2.7亿元的价格成功收购了江西佳利商城住宅开发有限公司等四家公司各67%股权。通过该项收购，中航地产就新增了63.5万平米的土地储备。

　　最新的资料显示，截至2008年6月，包括最新取得的江西佳利项目，中航的土地储备建筑面积已经达到了313万平方米，其中深圳31.08万平方米，占比10%；昆山38.75万平方米，占比12%；江西125.33万平方米，占比40%；乌鲁木齐57.30万平方米，占比18%；成都17.84万平方米，占比6%；天津15.30万平方米，占比5%；惠东27.88平方米，占比9%，中航地产的全国版图初步显现。

　　最近，中航地产发布公告称以2.09亿元的价格收购湖南岳阳汇泽大厦4.69万平米产权，并称收购进一步完善了公司的项目储备结构，有利于公司地产业务在中部区域市场的深化拓展，符合公司的发展战略。

　　从中航目前的一系列动作看来，其立足华南，挺进中部地区、谋略全国的战略路线已日益清晰。

　　重整资产

　　但事实上，中航地产旗下业务众多，这与中航地产以商业地产开发为主的的专业化经营路线不甚符合。

　　为了实现“以房地产开发业务为主体，物业管理和酒店经营管理为两翼”的发展战略，集中资源优势，发展主营业务，实现专业化经营，中航地产从2007年底开始一直都在调整其旗下复杂的业务。

　　首先被中航分拆的是自行车业务。中航旗下的保安自行车公司主要业务是各种规格自行车的生产和销售，其产品主要销售方向为出口。而2007年中航地产的年报显示，该年度自行车业务实现的营业收入为6.4亿元，营业利润率仅为0.84%，远远低于房地产业务的利润率21.69%。

　　因此，2007年11月，中航地产决定将持有的深圳保安自行车有限公司55%的股权全部转让给中国航空技术进出口深圳公司，但该调整在推进一年后却被迫终止。中航地产最新的公告表示，原因是“受让方中航技因履行国资管理审批程序受阻”，因此该项工作不能继续推进。中航同时还透露，将通过深圳市产权交易中心以挂牌方式转让该股权。

　　据了解，中航旗下的非主营业务还有一家服务业公司——深圳正章干洗有限公司。中航公开表示该品牌具有比较好的盈利能力，会保留该业务作为地产主业的补充，而并不从上市公司剥离。

　　此外，为了延伸地产业务链条，在剥离相关业务的同时，中航地产还收购了中航集团旗下的深圳中航幕墙工程有限公司100%股权。

　　打出这一系列“资产优化组合拳”之后，中航地产凸显地产业务的资产结构开始逐步明朗化。

　　融资之路

　　作为一家处于成长期的地产企业，业务的不断扩张使得中航地产不可避免面对资金方面的压力。

　　中航地产2008年的中期业绩报告透露，公司大部分的开发项目都处在投入期间，资金需求量大，而银行的紧缩政策导致公司银行借款同比有所减少，因此公司2008年上半年经营活动产生现金流量净额和现金净流量均有所下降。

　　对此，有分析师认为，从中航的财务报表体现的静态数据看来，公司短期借款数额已经高于现金数额7.29亿元。也因房地产开发周期的原因，中航地产可售的房地产开发项目并不多，目前房市低迷，销售回笼资金并很不乐观，银行紧缩信贷政策也使公司融资更为困难，而商业地产开发对于资金的需求比住宅地产更大，回报周期却更长。因此，综合各方因素，中航地产面临的资金压力显而易见。

　　因此，在不断买地开发的过程当中，中航地产的融资进程也同步推进，进行了一系列的融资动作。

　　2008年5月，中航地产向其实际控制人中国航空技术进出口深圳公司借款不超过5亿元，年利率在人民银行公布的同期基准利率基础上上浮不超过10%。

　　同年9月，中航地产为了保证上饶地产项目、成都地产项目的后续开发建设资金需求以及准备后续相关拓展项目资金，通过签订《内部借款合同》的方式或通过银行委托贷款的方式向实际控制人中国航空技术进出口深圳公司借款，借款总额不超过人民币15亿元(包括此前已经提供的人民币7.5亿元借款)。

　　同时，中航地产还为旗下的中航物业管理公司、深圳市中航地产发展有限公司、赣州中航房地产发展有限公司、江西中航地产有限责任公司、新疆中航投资有限公司等五家公司共计6.1亿元贷款提供了担保。其中，赣州中航、江西中航、新疆中航作为中航地产布局全国的棋子，分别具体负责当地的中航城项目和中航城国际广场、翡翠城等项目的开发。

　　而最近，中航再次为旗下的中航物业管理有限公司和中航酒店管理有限公司提供了6000万元的贷款担保。因此截止2008年10月底，中航地产的累计担保总额已经达到了11.98亿元。

　　除银行贷款融资之外，中航地产还一直希望通过股权转让的形式拓宽融资平台，以寻求更多的资金支持。2008年8月，深圳中航集团受让中航技深圳公司及其全资子公司“中航城公司”分别持有的中航地产的全部股份获得了国资委的正式批准，此次转让后中航集团将持有中航地产50.14%的股份，而中航深圳公司及中航城发展将不再直接持有中航地产股权。

　　中航集团的一名高管曾就该股权转让事宜表示，中航集团一直希望提高房地产、酒店及物业管理方面的业绩，本次股权转让料有助于中航地产的融资。面对严峻的资金压力，公司董事会秘书杨祥直言：“在短期内，公司的资金主要都将投放在房地产开发项目及新开发酒店项目方面，暂时不作其它投资。”

　　虽然目前中航地产面临的资金压力巨大，但也有众多分析师认为，由于中航地产的地产业务主要是商业地产为主，项目分布也比较均衡，大多位于房价比较理性的二三线城市。因此，受房地产调整影响都不算很大，其未来几年内的业绩增长还是具有比较强的确定性。