记录：2008-2009中国地产观察

来源: [观点网]      时间: 2008-12-21 16:50
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　　2009年的房地产市场将会继续很长一段时间的调整，成交量的萎缩会是一个逐步的过程，因此房地产上市公司的日子还会紧张相当长一段时间；2009年，房地产上市公司的盈利水平预计会有一个下降过程，主要是受房价继续调整的影响、以及2007年高价拿地的影响。

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　　《观点》：如何评价房地产上市公司在2008年的表现？

　　标准普尔符蓓：不好评价。

　　穆迪曾启贤：市场整体上较为困难。我们向国内13家开发商授予评级，但在市场情绪转弱和房价下降的情况下，大部分的开发商都不能达到今年原定的销售目标。在这不利的市况下，加上信用环境紧缩和开发商在本年初收购土地时较为进取等问题，开发商的财务和流动性状况已被削弱。今年，我们已对8家受评级的开发商采取负面的评级行动。

　　德邦证券吴健雄：整体表现一般。首先，大多数房地产企业对宏观经济形势和房地产未来的判断有较大偏差，比如在3月份的时候大多数企业判断依然很乐观，认为很快见底，但是市场让大部分人失望了，其次，大部分企业的销售业绩平平，增长让市场失望。一方面是市场的不可逆因素，一方面是公司判断失误，而万科就显得很优秀。第三，大多数房地产企业虽然经历了行业的高度繁荣期，但是一旦市场转冷，企业的抵抗力很弱。这些年没有积累足够的抵抗力，如果市场再冷点，怎么办？这是行业需要思考的问题，难道一直在政府的精心保护下才能生存吗？

　　平安证券刘细辉：2008年房地产上市公司对房地产市场的判断出现了明显的分歧，并且采取的策略完全不同。万科最早认为房地产将会先调整，并首先降低了售价，采取加快回收现金、缩减开竣工规模的过冬策略；保利地产则继续发挥公司低价拿地和成本控制水平的优势，加大扩张。总体来说，虽然房地产上市公司对房地产市场调整判断的程度和时间各不一致，但是都采取了最适合自己的公司策略。

　　广发证券沈爱卿：在行业的调整期，上市公司的表现优于同行业未上市公司。

　　齐鲁证券涂力磊：房地产上市公司的表现在我的意料之中也意料之外。从去年开始，房地产市场就已经呈现出增长放缓的迹象。只是大部分人没有意料到今年的房市会下滑这么快。就像深圳房市，本来深圳是一个比较特殊的例子，但是谁也没有想到深圳房市的低迷很快就影响到北京上海和很多内地城市，进而波及全国市场。这是意料之外的事情。房地产上市公司在今年表现差强人意也是大环境所决定的，不是说哪个上市公司可以掌控市场。

　　东北证券高健：房地产上市公司在2008年，其实在2007年10月就已经见顶回落了，我们认为股价走势已经提前预示出房地产行业的这轮调整。

　　《观点》：您认为您所关注的房地产上市公司当中，2008年最让您兴奋的表现是那个方面？标准普尔符蓓：不做分析。

　　穆迪曾启贤：没有任何特别的例子。

　　德邦证券吴健雄：像万科这样的企业，对行业判断很准，并及时采取正确的市场营销措施，主动降价促销，而不是一味硬抗。

　　平安证券刘细辉：在此次房地产调控中，大的房地产上市公司都按各自公司的特色，采取了最适合自己的策略，因此房地产公司都有自己明确的经营策略并能始终坚持，这一点让人感受深刻。

　　广发证券沈爱卿：发行短融，拓展资金来源。

　　齐鲁证券涂力磊：我关注比较多的是广宇、滨江、金融街。金融街是一个比较有特色的企业，它的以商业地产为主的发展模式是比较成功的。亮点很难讲，今年环境不好，日子都不容易。

　　东北证券高健：龙头公司的市场份额日趋集中，资金和土地资源继续向一线公司集中。

　　《观点》：您怎样看待当前国际金融环境及国内宏观经济对房地产上市公司的影响？

　　标准普尔符蓓：很多地产公司都准备在香港或者美国上市，也有很多公司准备发行公司债以缓解资金上的压力，但是因为当前经济环境的影响，融资这方面都比较困难。同时，去年开始政府对于市场调整的决心，信贷政策方面的缺位等等因素对于目前销售的低迷都是很有影响的。

　　穆迪曾启贤：国外金融市场(股票和债券)处于紧缩状况，削弱了开发商海外的募资能力及其可应用于土地收购的资金。这种情况延误了开发商未来的发展步伐。至于可从国内银行取得资金的开发商，将会更加依赖这种募资方式，这样其从属风险将会增加。另一方面，如果开发商不能为其发展融资或为其短期贷款责任再融资，其流动性状况和评级将会面临压力。

　　德邦证券吴健雄：从房地产企业和消费者两个方面来说都有很深远的影响。此次全球金融经济大危机最真实的后果就是财富的毁灭，我国虽然此次到目前为止直接受损失相对较小，但是，已经造成了现实的财富毁灭(股市财富负效应、失业、其他资产的财富负效应等)，另外，对以外需拉动经济发展的实体经济的破坏作用会进一步加深，居民的可支配收入将会减少，而资产价格的下降和对未来收入的悲观情绪会进一步强化对房价下行的预期，在这种真实购买力被削弱的情况下，就算目前的绝对房价保持不降，但其相对真实购买力的价格也在上涨，而且这种上涨会因为危机的加剧而幅度很大。另外金融危机的首先是信贷危机，银行更加惜贷，高负债的房地产企业获取资金难度更大，成本更高，而宏观经济不景气地对周期性的房地产市场打击更大，如果房地产市场一旦进入不景气周期，这个周期不会短，在一个不景气的周期里，再优秀的企业也难以有优秀的业绩表现。

　　平安证券刘细辉：由于中国金融体系放开程度有限，并且资产证券化水平和衍生金融产品有限，因此总体上中国受美国次贷危机的影响有限。目前国内宏观经济主要面临经济下滑风险，由于房地产与宏观经济的紧密关系，宏观经济预期向坏将会影响房地产供给方和需求方的信心。总体来说，经济下滑会导致更多失业、收入下降的现象，因此需求减少的幅度将会大于供给减少的幅度，房地产市场将会下行，对房地产上市公司影响也是如此。

　　广发证券沈爱卿：有负面影响，但是也为房地产市场的复苏提供基础。

　　齐鲁证券涂力磊：国际金融环境的危机主要是去年开始的次贷危机所引起的一系列危机，对中国最直接的影响就是影响了中国的出口，进而引起中国的整个宏观经济形势发生变化：大量中小企业倒闭，整个经济形势下滑。对于房地产行业来说，就是对于消费者的信心和实际购买力的影响。房市的销售下降了企业必然举步维艰。所以，我一直强调，大环境大市场对于上市公司的影响是具有普遍性的，对于任何上市公司来说均是如此。今年房企销售不好、融资困难等等问题追根究底其实与经济总体环境不好有很大关系。

　　东北证券高健：国际金融环境的变化会影响国际房地产投资资金进而影响房地产市场，但中长期能够对房地产行业产生实质影响的还是国内宏观经济走势。毫无疑问，本轮由美国次贷危机引发的全球金融危机以及国内宏观经济的调整，使得已经持续10年繁荣的国内房地产行业产生中期调整的概率越来越大。

　　《观点》：您最关心的当前的房地产政策是什么？

　　标准普尔符蓓：包含两方面的政策，一是有关如何刺激消费者购房欲望的政策。内地居民的收入不断增长是一个比较明显的事实，但是观望气氛却很浓厚。如果这方面能够得到提振的话，那么这对于开发商来说这是一个利好的消息。

　　第二个比较关心的是信贷政策，今年对于开发商来说信贷融资方面都很困难，消费和信贷两方面都卡住了开发商的脖子，如果信贷政策能够一定程度放松，这对于房地产市场的复苏会有很大的帮助作用。

　　穆迪曾启贤：政府会不会进一步收紧对开发商的放贷，还是会放宽有关贷款政策。

　　德邦证券吴健雄：对房地产的企业的融资政策和促进房地产交易量的政策，如二套房首付比例等。平安证券刘细辉：有如下几条：

　　1、中央政府如何看待房价问题：觉得目前是高、低或保持在现有价位的平衡，这直接关系到房地产调控政策出台的初衷；

　　2、对目前地方政府的房地产救市政策，中央政府如何看待？救房地产成交量(保证房地产市场正常运行)、救开发商、救房价、保证购房者可以有能力买房，四个方面之间如何平衡？

　　3、住房保障得到中央政府的大力支持，但是各地政府似乎对此热情并不高，有什么更有力的措施来保证住房保障市场的建设，比如制定保障住房的规划等。

　　广发证券沈爱卿：引导预期的政策。

　　齐鲁证券涂力磊：最关心二次房贷。其它政策诸如降息、减免税费等等对于房市的影响均不是立竿见影的，现在的这些政策要到明年才能看出一点效果来。

　　东北证券高健：二手房交易的税收政策以及第二套房的贷款政策是当前比较关心的政策。从远期看，物业税政策将对房地产行业产生重大影响。

　　《观点》：您对2009年中国房地产上市公司的表现将做怎样的判断？

　　标准普尔符蓓：一些比较稳健、对市场的变化反映比较快、能够适时调整自己策略的企业比较看好。一些比较激进、现金流动较为频繁的则风险较大。现在的销售收入都少了，如果还大举拿地或投入大笔资金投资是比较冒风险的。

　　穆迪曾启贤：就受评级的开发商而言，2009年将继续充满挑战性。外部市场环境将仍然困难，信用及融资市场持续紧缩，然而开发商仍需实现其进取的销售目标，这样才可产生现金流以支持其发展及偿付责任，包括土地及建造开支、到期债务等。

　　德邦证券吴健雄：由于整个行业将会继续在下行通道中，房地产企业难有好的表现，企业将会继续过冬，但是各个企业的境遇也会有所不一样，前期对后市判断正确(07年少拿高价地，08年及时采取降价促销)的企业就会有很大的兼并机会。大部分企业会很难过。

　　平安证券刘细辉：我们判断2009年的房地产市场将会继续很长一段时间的调整，成交量的萎缩会是一个逐步的过程，因此房地产上市公司的日子还会紧张相当长一段时间；2009年，房地产上市公司的盈利水平预计会有一个下降过程，主要是受房价继续调整的影响、以及2007年高价拿地的影响。

　　广发证券沈爱卿：由于业绩的滞后反应，09年房地产上市公司的业绩将是谷点。

　　齐鲁证券涂力磊：这个不好预计，但是应该要比今年好，因为今年的市场确实太差了，各方都在看空。经过这一轮调整之后房市会比较趋于理性的。东北证券高健：震荡调整，反复驻底。

　　《观点》：说出您心目中2008年表现最好的房地产上市公司及表现最糟糕的房地产上市公司。(请各举例三家)

　　标准普尔符蓓：表现好：招商碧桂园中海。不看好：不评价

　　穆迪曾启贤：(未作评价)

　　德邦证券吴健雄：表现好：万科、保利和华发股份。表现坏：不做评价

　　平安证券刘细辉：(未作评价)

　　广发证券沈爱卿：本人研究公司有限，不便例举。齐鲁证券涂力磊：表现好：滨江、华发、金融街不看好：中海、SOHO中国

　　东北证券高健：表现最好的公司：万科、保利和华发股份表现糟糕的：ST金泰、ST筑信

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