梁上燕：各位嘉宾，樊纲先生，陈淮先生，还有孟晓苏先生，还有媒体朋友，很高兴参加今天这样一个聚会，让我们相聚在百年名校中山大学，在这里度过美好的时光。看到台下的掌声，我想这已经是久违了，大家很高兴，这个场面已经很少见了，在99年1月份的时候推出一个大盘，一个月卖出3000多套，达到15亿，当时媒体评论是“中国十大明星楼盘”，今天很多开发商聚集在一起，以前大家连续三年都来中国取经。

　　从2001年开始，星河弯在华南板块推出之后，当时提出综合楼市看广州，广州楼市看华南，华南楼市看星河湾，那时候掀起中国第二轮学习潮，2002、2003年各地风风火火进行大盘开始了，很快地，10年又过去了，又重新回到热闹，大家非常想有一个交流的空间，我觉得特别感谢今天的主办方--观点，提供这样一个平台给大家碰撞和交流。

　　今天我是代表华南开发商同行进行这个演讲，大家刚刚问好几个专家问题是营销如何突围，企业怎么办，所以我就讲战略品牌的突围。

　　大家可能比较关心，所有的经济形势大家可能都清楚了，在这一场危机，包括红色资本家，中信的荣智健家族也碰到重大的问题，这是很少见的，在这个风暴中如何可以赢呢？可能在过去几年可以赢是不成问题的，当时我们在北京拿不到状元之后，我们就走路来广州了，我们以南派开发商身份进入北京，当时我们不是在北京，但是在北京还获得高端楼盘的冠军，但是08年可以吗？这就需要思考了。

　　很多同行说过去都不错，昨天晚上11点多了，还有很多北京，广东的朋友打电话说最头疼是有多少企业明年会倒闭，但是大家需要想自己如何做，挖掘一下自己，我们是否没有路可走呢？在这里，我觉得可以跟大家分享几个好消息。

　　大家最熟悉是广州星河湾，从雷曼兄弟刚刚倒下来两个月，星河湾推出星河湾6号，结果在11月6号正式开盘到现在60天成交8.5亿，签约6多亿，全国的同行媒体可能都不相信的，因为在这个行驶中，哪还会有明星盘呢？我也想跟大家分享一下。作为北京星河湾刚刚在11月7号拿到国际房地产大奖，在北京很多同行问我为什么不宣传，我说国内很多人不知道这个奖项，他们说在国外工作过都知道这个奖项，美国经常转播这个颁奖。

　　在当时展示的时候，我们获得亚洲最佳公寓，很多国际媒体都在转载，参与这个展示有4000多个项目，90多个国家参与，评委都是英国议员各个级别的人，我们不可以接触评委的，过去我们也拿很多奖，但是我自己最看重是这样一个奖，因为全场只有4个中国人，之后都是非洲区，英国区，阿拉伯区欧洲区、英国区等等，只有亚洲区了太平洋区结合在一起，当时还有澳大利亚的黄金海岸，新加坡的项目和台湾项目等等，最终是以中国的星河湾作为代表项目参加这样一个颁奖。

　　国际顶级的颁奖现场是很简单的，大家可以看一下PPT。

　　最终，我把这个奖杯分成“297英镑加业主支持加星河湾8年努力就等于这一份成就荣耀”，我们没有资格左右评委，但是我们赢得这个奖项，是世界真正的奖项，所以这个奖属于我们星河湾，也属于我们的同行，

　　之前，黄文仔获得“中国30年十大风云人物”，昨天晚上颁奖的“《南方日报》广东改革开放30年标杆企业”，包括美的，广之旅等等很多品牌，我们和这些企业被评为“标杆企业”，这也是值得同行之间共同去分享的。

　　这个是北京星河湾，过去说是北京星河湾去开发，现在我们是说北京星河湾，北京的同行已经不接纳在北京拿不到状元就走到广州的说法，因为在华南有富力，合生创展等等一大批企业在，孟总说中房是高品质，低价值，而我们星河湾一开始是做高价位，高品质，一直走这条路，一直只做两个盘，今年我们开了六个盘，在07年，面粉比面包贵的时候，所有同行拿土地的时候，我们没有拿一块土地，所有土地都是在过去这么多年细耕慢作。

　　8年来，中国100多各城市当中有很多模仿的产品，我们星河湾没有输出品牌，我们只做两个盘，但是今年别人在问明年怎么办的时候，我们做了6个盘，上海一个400米，一个800米的盘在开，还有北京星河湾，还有山西和北京的，这些同时在发展。

　　最值得分享的是，在楼市不明朗情况下，北京星河湾认购金额超过26亿，签约24亿，原来去年8月份开盘的是30000元/平方米，到10、11月我们均价是32000多/平方米，这是08年不用降价的，为数不多的盘。

　　这个时候，不降价如何赢呢？过去三年赢的不是英雄，现在没有降价才是英雄，这也是我需要跟大家分享的。除了北京星河湾没有降价，反而是升的，我们广州星河湾第一天认购是8.5亿多，是将近8、9亿的销售。

　　我们可以看一下星河湾推出一系列的情况，这个是《信息时报》前几天登出11月楼市冠军，销售面积1600多平方米(PPT)，这是星河湾的6号，跟第二名总的销售金额是相差20多倍。

　　刚刚分享是北京和广州的业绩。

　　接下来分享与房产没有关，但是很重要，这一个是12号轩尼诗第八代传访华他们选择了星河湾，他们的酒卖得很贵，他们说选择是艺术生活化，生活艺术化，生活艺术化。以前我们的房子只有四面墙，还有一些小区，可以打羽毛球，之后，中国的楼盘质量不断改变，2006年我们星河湾说品质地产，现在开始我们叫品味，品质到品味是一字之差，但是这是给我们带来是十年的变化，十年的支撑，让我们可以出与世界对话的产品。

　　所以，这样一个历史品牌选择了星河湾，他们让我们业主跟他们交流，（PPT）。这个是轩尼诗第八传传人，他们全球巡展第一站就是选择北京星河湾，这与这个品牌是匹配的，我们希望借助这个平台让轩尼诗为中国更多富裕阶层接受的项目。之前，北京星河湾是做了很多这样的派对，在北京已经做了500多场的派对，为什么社区可以成为国家交流的地方呢？北京星河湾的图片当中，包括100多个国家，过去他们在中国大饭店举行派对，但是之后选择了星河湾，同时，过去3年，很多国外大使都选择星河湾进行派对，业主可以跟他们近距离交流。

　　我们为什么可以突围呢？其实大家都明白我们星河湾一直以来都知道我们是秉承“舍得、用心、创新”的理念，我们不断刷新行业标准，像打造劳斯来斯一样品质的值得珍藏的产品。

　　一直从广州星河湾到北京，我们用变化的是风格，不变的是名字，给两个城市创造两张不同凡响的名片，我刚才说的是社交社区可以成为国际交流的平台，还有成为名士的名片，这是我们一直在做的，我们是以后来者的心态做永远的领导者，在这个过程中不断创新，让品牌不断提升，从而让它在整个大市场中，在逆市当中不断突围。

　　大家看到这个都很熟悉了，（PPT），这个交楼标准是我们不断挑战自己，从2001年开始，我们不断闯开与同行交流，曾经有很多总裁去交流。

　　今天我们讲宏观，我也不讲星河湾的品质，因为8年来大家都很熟悉了，大家看一下这是一个门，只是厚了两公分的大门，但是一把门去到什么概念呢？这是德国的工艺，但是是意大利的设计，我们是生活的艺术化，艺术的生活化，把实用主义和艺术结合到完美的程度。

　　这是我们8年来做的星河湾产品，（PPT）看到这些所有的交楼标准，看到这些所有中国标准，包括这些园林，这些园林虽然很多，在广州有这样的10个园林泳池，每一个业主经过批准都可以进去，但是关键是在北京的星河湾，孟总也去过，当时接触很多世界财团专家都去过，在500多场接待全世界的嘉宾当中，他们都很惊讶，他们问我们这真的是在北京吗？这说明我们是城市的名片，就是在冬天，我们仍然有非常棒的绿色，这是在广州的园林，这是在北京的星河湾（PPT）

　　大家知道北京是非常干燥，没有水，但是这个鱼塘（PPT）把每一滴雨水都收集，这个绿化是北京从来没有试过的，为什么呢？因为北京到冬天千年来没有绿化呢？是因为土结冰了，不是零下15度，不是因为土干死了，因此我们把星河湾每一寸土地改良了，有了这些土地，冬天也可以有绿色，是真正跟岭南的结合。

　　大家知道买石头不贵，运石头不贵，但是把石头运到那个地方就很贵了，这个是我们老板做第一个大盘的时候就立定，8年前我们要做就做到给城市留下一个责任和景观，所以世界的专家都认为广州也有这么好的规划。

　　除了硬件的部分，其实真正的创新在哪里呢？在过去一年的业绩当中，是在社交价值的创新，因为我们不仅为业主提供高品质的生活社区和房子，更重要我们打造一个世界级的平台。譬如星河汇这是一个很好资源整合的平台，为业主整合很多的资源。

　　这10年来，大家可以看到不同的星河湾，在房子、水和石头之下是否有不同，从欧盟主席、卢森堡的首相、英国的首相等等外国领导造访已经有很多次，达到500多场，欧洲大使他们把车开到里面的社区，在里面进行论坛，纳斯达克论坛这样的活动都很多。

　　最近有偶像的沙龙，整个奥运期间，北京的星河湾是作为北京的名片，让星河湾接待贵宾，让印度的开发商知道中国的房子与他们相差还有10年。

　　什么样一个社区可以世界的一个平台，是我们有一些很好的顶级品牌都在那里落户，业主除了生活之外，更多有事业、修为等等的平台。

　　在里面的小孩子在这个氛围里面从小就可以接触顶级的英超球星，他们的小孩子即使是小调皮，但住在那里都可以很快与社区融洽，成为一个小绅士。

　　我们可以看到国际大牌球星都过来，巴西最有名的教练和英国的球星都落户在那里，这个是很好的平台。

　　这个是过去的业主活动，我们是三个月举办一次，我们送出100万的奖品不是星河湾送出的，是所有的品牌，包括奔驰、保时捷、LV等等品牌，因为星河湾开盘的时候，有9个品牌加入了销售，他们在星河湾进行了销售，他们在里面的国庆厂家销售效果很好，他们觉得很惊讶，星河湾都在这些品牌进行跨界的合作。

　　这些是奔驰、宝马的经销商，展示8天总共销售16辆，我们是让业主跟这些品牌有更多的互动，这样的故事很多，我们相信世界的星河湾，中国的星河湾在世界任何一个社区是没有的，我们品牌战略的突围在于是否可以把眼光得更高去创造自己的品牌，占领更高的市场，当然，每一个产品都不同，我们当年星河湾就是这样一个原始的图片，我们对这个进行改造（PPT），成为这样一个样子。

　　当时是这样，但是现在是做成非常美丽的春夏秋冬，也城市做了一张名片，业主的门前，秋天是荷叶，是红叶，到冬天是非常美丽的雪景。

　　从广州到北京再到上海，我们都可以赢，其实每一个地方有不同的人脉，我们在上海就更浪漫，更时尚，更摩登，北京是更大气，更有文化的韵味，如果每一个项目都可以尊重当地的人脉和文化，这样才可以做出很好的产品，有投资价值的产品，从而得到消费者的支持。

　　之后，我们希望把广州的商业文化和北京的大气，还有和上海的浪漫进行一个很好的结合，打造成星河湾的金三角，让业主有很好地享受。

　　我们广州星河湾6号销售取得很好的效果，我们以往投放一个广告25万，现在有很多电话，但是现在情况下不太好，在广告上，我们把这个广告是做成软新文，这个是《广州日报》的广告，我们需要做成企业的形象，虽然是硬推广，是像过去一样，做的是一个形象和企业的推广，但是是软文的推广。

　　同时我们还有现场的大型招聘，从招聘广告到营销，这对营销也是有很大帮助的，也可以取得很大的突破。

　　从招聘广告到营销、再到影视是一套的广告思路，我们仅仅与市场结合打造产品，让消费者感受到，过去是好酒不怕巷子深，但是现在是好酒还要勤邀客，现在路还是可以走的，还需要走，关键是如何找准自己的定位，在星河湾，我们不希望把它打造成单一区域的豪宅产品，我们要打造成中国最高端生活与社交的平台，不仅是一面墙，希望与广州实用主义商业结合，与北京的根深蒂固的传统北方文化以及大气结合，再结合上海兼容南北建筑文化的时尚摩登之地，我们希望星河湾是航空母舰，是一个大舞台，我们可以在这里起飞，业主可以在这里对接的是全世界很多的品牌，只要是端口对接都可以结合在一起，心有多大，世界就有多大。让我们在未来共同在这个行业冷冬天当中共同互相烘托。

　　刚刚很多掌声给到我们同行，希望这样的分享应该是坚持的，专家不应该靠编的，应该要学习，在美国大箫条之后，掀起起了大学习，当时大家重新冷静，今天应该到了这个时候，希望不要再出现以前的情况，我们需要在旺盛的时候走得更高，走得更快，在这里祝贺大家在未来的09年，不管市场热与不热，但是都希望大家可以做出自己的精彩，在这里希望可以与大家共赢，谢谢！

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