外资抢滩：上海写字楼的十年轮回

来源: [观点网] 时间: 2008-12-16 12:26

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　　随着锦延大厦被低价抛售，外资在上海写字楼的发展告一段落。或许，这又将是一个历史性的转折。

　　锦延大厦，作为上海曾经的甲级写字楼，也是较早对外资开放并受到青睐的写字楼，随着10年岁月的流逝，其自持出租的收益率再加上目前上海写字楼市场的影响，已不再让上海古北（集团）有限公司心动，其正欲将锦延大厦剩下的两层以不到2000万元的低价挂牌转让。

　　古北低价抛售

　　黄白相间的锦延大厦是一幢楼高24层的办公楼，建成时间已近10年。随着时间的流逝以及大上海的日益繁华，昔日风光的外衣逐渐黯淡，其周边早已是一片成熟的商务区。紧挨着的是东方海外大厦和新民晚报大楼；北面正对延安路高架，与上海展览中心、嘉里中心等隔路相对；东面则与马勒别墅、城市酒店相邻，交通四通八达。锦延大厦的地段可谓得天独厚，南京西路商圈、静安寺商圈、淮海路商圈和人民广场商圈都在四周不远处。

　　上海古北集团此次欲出售的是锦延大厦的第7层和第8层，办公楼面积共计为1095平方米，挂牌总价1908.8万元，这两层办公楼的平均每平方米单价在17432元左右。

　　而据了解，锦延大厦70平方米的每月租金可达3600-3800元左右，销售均价约为25714元/平方米。相比之下，古北集团这次挂牌转让锦延大厦办公楼的单价折让32%左右。

　　无论如何，虽然古北是在抛售锦延大厦剩余的办公楼，但在延安中路、陕西南路这样黄金地段的办公楼，17432元/平方米的单价确实是有点低。

　　事实上，由于美国金融危机的爆发，外资在上海写字楼的投资似乎也开始显得疲惫。之前有市场消息称，过去一段时间以来，多家海外投资基金开始通过中介寻找买家，准备出售此前在上海购买的物业资产。例如：摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售；花旗银行拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓；雷曼兄弟出售去年联合资本策略拿下的福海商厦；美林名下包括南京西路开发项目在内的物业正在寻找买家。

　　另外，第三季度上海有环球金融中心、未来资产大厦、中建大厦和东海广场等四个高档写字楼入市，其中最为重要的是占据大约一半新入市面积的“上海新地标”环球金融中心。然而，在办公楼空间增加的同时，租户并没有大面积的扩张。

　　一向坚挺的上海写字楼在这些因素的作用下终于开始走软，整体空置率大幅上升至9.8%，为四年来新高。产权式写字楼的成交量比第二季度下滑47.5%，创五年来季度成交量新低。

　　统计数据显示，前三季度上海写字楼的供应量达到114.18万平方米，比去年同期增加了26.6%。成交量为96万平方米，环比下降23.2%。在经历了2007年的供不应求之后，2008年产权式写字楼的供应量大幅攀升。然而成交量出现了大幅下滑，从而导致产权式写字楼的供需比从去年前三季度的0.72上升到今年同期的1.19。

　　写字楼市场的下行，或许是古北欲低价抛售锦延大厦剩下的两层写字楼的原因。随此，外资在上海写字楼的发展告一段落。或许，这又将是一个历史性的转折。

　　外资抢滩登陆

　　在上海写字楼的发展中，锦延大厦无疑也有一席位置。它是上海较早一批对外资开放的写字楼，在其建立之初就开始对外资出租或出售。

　　上海写字楼最早集中出现于上世纪90年代，在上世纪90年代之前，在上海的外资公司以及外资公司的代表处大都集中在上海的各个高档宾馆中办公。随着中国对外改革开放的不断扩大以及国内经济的发展，对办公楼的需求越来越大。上海市委抓住机遇，及时提出了发展楼宇经济的口号，从上世纪90年代开始，在上海各个区域兴建了一批面向租赁市场的写字楼。

　　1990上海商城的建成并推向市场，将甲级办公楼的概念带入整个市场。承接这一上升趋势，整个市场在1993-1995年达到一个高峰。1993年国贸中心建立、1996年永华大厦建立，然而这些甲级写字楼仍无法满足市场需求。浦西写字楼的租金也因此涨到了每天2.06美元/平方米的历史高位。

　　于是，强烈的需求刺激了市场供给。各个开发商也看到了其中孕育的巨大商机，纷纷拿地立项。一时间，从浦东到虹桥，整个上海掀起了建设CBD的热潮。1998年，约80万平方米的写字楼集中上市，供应量创历史纪录。锦延大厦就是在这一时期建立起来的。静安区政府利用南京西路的传统优势，做了高档办公商业一条街的规划改造。其得天独厚的地理优势以及完善的商业配套设施，吸引了以来自日本、台湾为主的大量外籍客户。

　　然而1997年亚洲金融危机爆发，大量外资公司撤离上海，办公楼市场陷入了低谷，出现了严重的空置和低租金状况。直接导致2000年浦西写字楼租金跌至一天0.37美元/平方米的谷底。

　　此后，随着地铁1号线和2号线的建成通车，上海的办公楼逐渐形成了陆家嘴、淮海路、人民广场、南京西路、虹桥、徐家汇6大CBD传统区域。其中淮海路区域利用其独特的人文风情以及在世界上的知名度，成为高品质的外籍公司入住上海的首选。

　　人们对方便快捷的轨道交通越来越多的依赖，使得虹桥这个传统的CBD区域出现了逐渐被边缘化的趋势，但是由于南京西路、淮海路之前对于其自身发展高端办公物业的良好定位形成的聚集效应，很多高品质的公司还是更青睐这些地方的甲级写字楼。位于南京西路的锦延大厦也不例外。

　　因为中国金融证券市场的高速成长，在小陆家嘴兴建的招商局大厦（1997年）、中保大厦（1999年）、浦发大厦（2002年）等大楼以其良好的品质吸引了大量国内外金融证券及相关产品的客户。徐家汇区域由于其良好的地理位置及交通，成为了上海办公楼西南角的重镇，2005年、2006年相继面世的港汇双塔写字楼在一定程度上改变了这个区域缺少超甲级写字楼的尴尬。此时的上海写字楼市场已经开始出现了一个业态聚集效应，例如金融服务业公司会选择陆家嘴；跨国企业一般选址淮海路、南京西路；服装类、加工类企业都会在徐家汇、虹桥选择办公地点；货代公司一定会在黄浦、虹口找房子。

　　轮回

　　到了2004年，由于亚洲金融风暴的远离和中国经济的高速增长，大量外资公司纷纷在上海扩大或寻找自己合适的办公场所。这一年，外资基金也开始进入，几乎所有的上海新建高端写字楼都由外资背景开发或长期持有。

　　据戴德梁行最新统计显示，上海写字楼市场一改过去基本由中资购买格局，2004年以来，外资购买增多明显：著名的劳力士公司在淮海路购买甲级写字楼，欧洲某国的上海领事馆也在市中心的一幢甲级写字楼里购买了1000平方米的面积办公，地处徐家汇商务圈的飞洲国际广场的购买客户更是来自多达10个国家和地区。用他们的话说，花10余年的租金，购买产权50年的写字楼，在公司业务稳定发展、写字楼走势上扬的前提下，应该更具经济性。

　　2004年至2007年，频现外资收购上海写字楼，上海写字楼的租金也一路上扬。2007年上海写字楼空置率达到1.6%的历史低位，其中浦东的空置率仅为0.8%，浦西的空置率为1.9%。

　　投资者青睐于上海写字楼市场的主要原因在于其巨大的投资潜力。德意志银行旗下房地产业务机构rreef的一份报告指出：投资上海写字楼成为外资全球资产配置的最佳选择。外资的热衷又带动了内资的跟风，但随著国家“限外令”的发布及国际金融危机的爆发，外资开始套现离场，而外资的退出同样导致国内资本的跟风，从而使上海写字楼市场在今年三季度发生了根本性的逆转，预计明年上海写字楼的空置率将继续走高，租金也将面临更大的压力。