因经济调整、购买力下降、消费信心整体下挫带来的负面影响，将加重楼市的调整深度与广度，延长价格调整的时间。

　　因经济调整、购买力下降、消费信心整体下挫带来的负面影响，将加重楼市的调整深度与广度，延长价格调整的时间。

　　被寄予厚望的“十一”黄金周已落下帷幕，期间楼市虽然整体表现平淡，但仍有不少亮点项目表现突出，为后市的维稳带来成功经验借鉴和信心基础。本文拟对“金九银十”后楼市的宏观经济与政策环境、消费者构成、供应、价格和成交量等多方面的情况做出判断，供同行和消费者参考。

　　一、宏观经济风险加剧，救市政策有望出台

　　从美国政府接管“两房”到雷曼兄弟破产、AIG被政府接管、摩根士丹利和高盛转型为银行控股公司，次贷危机已全面演变成金融危机，同时向全球扩散。欧洲一些银行被迫国有化，冰岛甚至面临国家破产，全球经济处于衰退边缘。而我国由于金融市场尚未完全开放，受全球金融危机影响相对较小，但出口型经济受到全球需求疲软影响严重，经济增速出现下滑。

　　在这种背景下，中央政府正考虑出台一揽子的刺激经济增长的政策，其中不排除有针对楼市的政策。进入十月后，就已经有一些地方政府陆续出台了类似《关于促进我市房地产行业健康稳定发展的若干意见》的文件，这些文件出台补贴消费者房款、放松公积金贷款额度、减免交易税费等多种政策手段来刺激楼市消费。由于楼市的持续低迷，地方政府财政收入缩水，各地的联动救市似有形成合围之势，中央政府有可能采取减免房地产交易相关税费，甚至放宽二次房贷限制等措施，具体救市政策有望在年底出台。

　　二、投资客户将持续观望，自住型客户仍占主体

　　即使政府救市，放宽二次房贷限制，预计投资客户仍将采取观望态度，短期内入市的概率不大。带动去年楼市繁荣的投资客户有两种类型，一类客户由于股市暴跌，大部分人的财富缩水过半，投资能力严重减弱；另一类仍有实力的投资客户由于经济环境的变化将采取更加谨慎的态度，不会因为某些政策的改变就轻易入市，这类客户“买涨不买跌”的心态非常明显。

　　可以说，“金九银十”后楼市的主力客户群仍以自住型消费者为主。“十一”黄金周期间，经纬行研究中心就对当前的潜在购买者做了访问调查。调查结果显示，目前的自住型买家占到六成，比五一期间上升了12个百分点，反映了目前的买方市场中刚性需求占主导地位；而投资型买家比例保持在10.5%的低水平(详见下图)。

　　三、供应以余货销售为主，货量集中于五区

　　由于今年的低迷行情，大部分楼盘余货尚多；而开发商由于资金回笼慢，一些工程也开始放慢了进度，预计今年第四季度新增货量不多，将以尾货消化为主。从9月、10月已经消化掉的货量和年底前将新增的货量统计来看，10月后市场上仍然会有4.5-5万套的供应量。市场上的货量充沛，消费者的选择面非常之宽，买方市场进一步巩固，市场竞争将呈现白热化态势。

　　其中，花都、白云、番禺、海珠、天河5区的供应总量庞大，占了全市十区可售货量的80%以上。白云、番禺、海珠、天河四区为传统的供求热点区域，市场接受度与吸纳力较高，因此供求前景依然审慎乐观；而相比之下，花都区则在1万套以上的供应压力下，将遭遇前所未有的楼市大洗牌式的挑战。

　　荔湾、越秀等老城区供应亦有所放量，供不应求的局面在一定程度上将得到缓解；萝岗区供应仍以限价房为主；年轻的南沙无论产业或者配套的成熟均尚需时日，其货量将维持在1800套左右。黄埔因为在售项目较少，下半年供货最少，估计总供应量将在100套左右。

　　四、降价趋势不变，调整周期延长

　　“十一”黄金周后市场仍然有接近4.5-5万的可售货量，供大于求现象明显，市场销售压力倍增，预计未来价格会持续下行，但下降幅度不大。由于上半年市区盘(不包括豪宅)销售行情不错，所以十一”期间市区盘降价幅度也不大，预计市区盘的再降价空间不大。反观部分市区豪宅盘、郊区盘在“十一”期间大做降价促销活动，获得了较好的市场承接力，价格初步探底成功，尤其是恒大山水城、保利城等在“十一”黄金周期间利用一步到位的价格策略赢得了较好的人气和成交。预计没有作出太多价格让步的豪宅盘和郊区盘会在年底前有较大的优惠措施。

　　而进入下半年以来，随着美国、欧元区等世界主要经济体出现金融动荡、经济持续恶化与蔓延，中国宏观经济受到了一定的冲击。预计下半年中国经济的增长将持续下滑，居民收入增长放缓甚至出现减少，包括购房在内的消费开支遭到削减，整体的信心受挫。因经济调整、购买力下降、消费信心整体下挫带来的负面影响，将加重楼市的调整深度与广度，延长价格调整的时间。

　　五、年底促销力度加大，成交有望保持稳定

　　今年年底是发展商消化余货和冲刺业绩的最后机会，预计大部分楼盘会有较大的促销活动。与往年有所不同的是，今年过年比较早，比往年会早出20余天，因此，发展商不会坐等到年底才大肆促销，而是选择在11月就会开始有所动作，提前开战，预计在“十一”黄金周期间没有调整的楼盘会采取更多的优惠措施，已经做出让利的楼盘将继续保持折扣幅度。

　　今年1-8月，广州全市商品住宅的成交量仅为363.55万平方米，同比大幅萎缩37%，成交金额350.77亿元，同比大幅下挫了约39%。可见由于受到全球金融市场不稳定等诸多内外因素的影响，楼市整体氛围并不好，今年的成交量明显下滑，发展商回笼资金也较困难，预计楼市的调整期会继续持续到2009年。但从2008年各季度成交情况可以看到，在发展商不断降价和促销的基础上，商品住宅的成交趋势是呈稳步上升趋势的，经纬行研究中心预计广州在未来几个月的推货持续放量、促销活动不断加强的推动下，第四季度的成交量有望继续保持稳定增长，月均成交量约在53万平方米左右。

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