融资渠道难通江苏新城退地减负

来源: [观点网] 时间: 2008-12-04 00:02

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　　“新城地产明年应该不会有太大问题，但后年就很麻烦了。毕竟手上土地太多，包袱太重。”

　　11月中旬，江苏新城地产董事长王振华还自信地表示：“目前新城回笼了45亿资金，现金存款为8亿元，还算比较充裕，能满足今年和明年的要求。”

　　但在王振华自信的背后，新城地产先是下调了下半年的开工项目，继而是以定金3540万元为代价将去年年底竞得的3.4万平方米的地块退回给了南京市政府。

　　调整

　　11月18日新城地产的新闻发布会上，董事长王振华在接受当地媒体采访时表示：“公司的现金存款为8亿元，还算比较充裕，能满足今年和明年的要求。”

　　其实在今年的中报中，新城就下调了下半年的经营计划，减少了4个新开工项目，新开工面积减少了约70万平米，销售回笼资金也从年初的75亿元调减为50亿元。

新城公馆

　　尽管如此，去年拿地较多的江苏新城，还是在10月向南京市江宁区人民政府提出了退地申请，将其在去年12月竞得的南京市江宁区土地退回。尽管新城地产为此损失了3540万元的定金，但新城还是拿回了已支付的土地出让金9440万元。

　　据王振华透露，目前新城只回笼了45亿资金，短期借款为1.39亿。而据观点网粗略估计，新城去年在土地市场拿了近40亿的土地，其中在今年年底前需支付的土地款就高达24.8亿元。而目前，新城在建项目共有36个，在建面积200多万平方米。按照调整后的计划，公司全年开工面积为174.75万平方米、竣工计划为110.04万平方米。

　　作为一家纯B股上市公司，新城的融资渠道一直都不畅通，负债率保持高位，截至6月底，公司资产负债率和净负债率分别为84.8%和112.5%。新城地产在中报里也表示，作为房地产上市公司，一直未能实现资本市场的再融资，资金一直是公司发展中难以解决的矛盾，由于资金瓶颈的限制，公司的发展规模和速度正受到严重制约。销售回款以及银行贷款一直以来都是新城发展过程中的重要融资渠道。

　　对于未来的市场，王振华早就有了自己的判断：“这个冬天我估计将持续2-3年的时间，也就是2008-2010年。”在其看来，经济复苏不是一两天的事，即使出台一些政策，也不可能立竿见影。房地产的冬天要持续到明年，甚至还可能到后年上半年。

　　土地包袱

　　当地一家媒体也对观点网表示：“新城地产明年应该不会有太大问题，但后年就很麻烦了。毕竟手上土地太多，包袱太重，盖的房子又卖不掉。”

　　去年新城在土地上的动作一点不亚于恒大和万科。华泰证券分析师张弛飞在接受观点网采访时也承认：“新城去年拿的土地确实比较多，其目前的土地储备估计在400至500万平方米左右。”在2007年的年报中，新城就明确表示，2008年公司将完成200万平方米的可建面积的土地储备。而在2006年，新城新增的土地储备约129万平方米。

　　尽管此前王振华表示，新城在融资渠道畅通之前，暂时不再考虑作更多的扩张，而将专注于“沪宁线”的发展。相对于盲目的区域扩张，公司及其项目的可控性更为重要。但其在2007年土地上的疯狂表现似乎显得有些“言不由衷”。

　　去年3月底，其控股子公司常州新城房产通过公开挂牌竞价，以总额3900万元的价格获得常州“惠商”地块，该地块总面积为30110平方米，出让金需在合同签定之日起60日内一次性付清。

　　6月8日，其子公司南京新城创置以40500万元获得南京鼓楼区湖北路51号一14043.7平方米的土地。土地款需在2008年7月25日前支付。

　　7月20日，新城以9.2亿元的价格竞得苏州吴中开发区三地块，土地面积共为310384.3平方米。地价款需在12月26日前付清。

　　7月27日，在无锡，新城又以41791万元的价格竞得一地块，地块面积为118821.9平方米。地价款需在2008年7月10日前付清。

　　9月3日，常州新城房产以总额43000万元竞得常州一77820平方米的地块。

　　12月，新城三次拿地，先在南京以1.12亿元竞得一34083.8平方米的土地，地价款需在2008年1月10日前付清。

　　26日，又以2.36亿元竞得江宁80726.3平方米的土地，地价款需在今年6月30日前付清。

　　30日，又以4.66亿元在上海购得三块地，土地面积共为71200平方米。

　　“10月份的退地，尽管损失了一部分定金，但总的来说，还是缓解了新城的资金压力，既减轻了土地包袱，又增加了9000万元的现金流。”一业内人士对观点网表示。