降息与保障性住房之间的逻辑

来源: [观点网] 时间: 2008-11-27 01:46

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　　我们隐约可以看到中央对房地产市场新的调控态度——即通过低廉的保障性住房来调控市场价格，而不再是通过金融手段调控房地产行业。　　

　　即便是最大胆的猜测可能也未曾想到央行会一下降息1.08个百分点，之前大多数人预测是0.54个百分点。

　　有按揭的同事做过计算，如果按当前的贷款利率的话，并执行近期房贷新政7折优惠的话，房地产按揭贷款利率低于2002年。仅此而言，中央通过降息本身意味着降低普通老百姓进入房地产市场的门槛。

　　近期大多数房地产开发商表达了一种政策向好的强烈意愿，但同时认为房地产市场面临的形势严峻。在我们接触的许多业内人士的分析当中，明年三季度到四季度房地产市场可能会趋好。

　　此一次央行降息显然为房地产市场带来了更好的信号。

　　另一方面，金融政策似乎开始利好。尽管更多的时候降息针对的是宏观经济的其他方面的，例如制造业和中小企业贷款显然比房地产企业贷款要容易得多。但资本市场似有放松的迹象。尽管境外IPO与再融资依然受国际金融市场的影响显得异常艰难，但招商地产启动80亿增发方案似乎说明针对房地产企业的再融资有所松动，另一方面而言，越来越多的房地产企业开始向证监会申请公司债，且融资规模越来越大。

　　从目前情况来看，证监会对公司债发行似乎态度并不保守。多家房地产企业的公司债均获批发行。在当前利率下，公司债显然是一个低成本的融资方式。从另一个层面而言，许多房地产公司上半年的境外融资潮受阻之后，监管部门对上市公司发行公司债和非上市企业发行企业债态度的缓和可能会使得国内资本市场成为主要的融资渠道。

　　此外，REITs等其他的金融工具重新被提上台面的时候，我们突然间发现境内资本市场有利于房地产公司的消息开始越来越多。

　　而事实上，也越来越多的境外房地产上市公司看到了国内融资渠道的便利性，转而开始在内地进行融资。

　　加之近来各地大力发展的保障性住房，我们隐约可以看到中央对房地产市场新的调控态度——即通过低廉的保障性住房来调控市场价格，而不再是通过金融手段调控房地产行业。

　　一个令人高兴的态度是，在此一轮房地产乃至整个宏观经济的调整过程当中，企业的开始受到重视，尤其是中小企业乃至民营企业。事实是，企业本身的活力是市场经济的基础。

　　诚然，各种迹象显示政策利好，但现实情况未必想政策利好这样简单。

　　首先是银监会和证监会的态度。银监会在此一轮宏观经济调整过程当中表现最为保守。因而在房地产市场调整的过程当中，银监会是否放宽对房地产企业贷款仍然存疑。证监会对于公司债的态度似乎不甚保守，但是当前的股市行情之下，IPO与再融资是否能被放行才是资本市场上能够重启融资功能的关键。

　　要知道，政策是针对宏观经济的，尽管在统计局新的固定资产投资的相关数据当中显示房地产行业占GDP的比重高达24.3%，但是目前没有最为清晰的政策显示政策偏向房地产行业。相反，各种基础设施建设、重工业、能源行业乃至制造业是此一轮政策针对的重点。

　　其二，房地产市场本身的调整。是不是中国的房地产企业在2006-2007年的市场调整中不需要对自己犯下的错误负责任？市场经济本身优胜劣汰，保护那些企业决策盲动，自身经营管理差，同时产品质量控制乏力的房地产企业是否对市场有利？房地产市场的调整到底还有多长？

　　中国的房地产市场毕竟还是一个供不应求的市场，这种市场必然会使得中国房地产企业在产品及管理上缺乏紧迫性，但当前来看，未雨绸缪以及对市场周期的认知显然是值得反省的。

　　其三，宏观经济的调整。此一轮宏观经济的调整显然不是一下子就能过去的，降息并不代表明年宏观经济的繁荣，相反降息幅度越大，从另一个层面而言表示我们目前所面临的宏观经济形势越糟糕。缺乏宏观经济本身的支撑，很难说中国房地产行业有多么光明的前景。

　　其四，即便是保障性住房针对市场供应进行调整，问题依然很多。保障性住房是否是未来调控房地产市场的主要手段？保障性住房体系如何建立？地方政府对保障性住房的执行力度如何？是否有更多的金融渠道来支撑保障性住房的建设，甚至是保障性住房的由谁来建？产权如何？这等等的问题都还没有解决。

　　其五，资本市场的保障。现在的利率显然是有利于房地产公司重新看重国内资本市场的。但是国内资本市场是否真的能够支撑当前房地产公司的融资要求？更多的金融工具是否会利用此次机会出台？乃至种种金融工具的执行等等。中国资本市场的问题比中国房地产市场的问题还要多，一个尚不完善的资本市场如何能够解决企业的融资需求？

　　一个简单的概括是，之前在中国房地产市场乃至宏观经济中的种种细节问题至今依然未有解决。但是危机重视改良自身的好的机会，对于中国房地产市场是如此，资本市场是如此，对于整个市场经济体制而言同样是如此。