特稿：龙湖上市终局

来源: [观点网] 时间: 2008-11-14 00:52

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　　几经挣扎之后，龙湖终于决定暂缓上市。昨日，重庆市政府新闻发言人周波代龙湖宣布了暂缓上市的消息。

　　往事依稀，2007年4月16日，也是重庆市副市长黄奇帆向外界透入龙湖即将上市的消息，黄奇帆认为，龙湖董事长吴亚军将取代当时的“首富”杨惠妍。

　　往事龙湖上市

　　2007年4月16日，当所有人的目光都集中在新首富碧桂园杨二小姐的时候，重庆市副市长黄奇帆在会见花旗银行中国首席执行官施瑞德时表示，重庆房地产开发行业的龙头企业——龙湖地产将于2007年赴港上市，如若上市成功，龙湖董事长吴亚军将取代当时的“首富”杨惠妍，成为新的中国女“首富”。有媒体预计，上市后，吴亚军的资产将高达600亿元。

　　但尽管有重庆市政府的支持，可吴亚军在奔向“首富”道路上并不顺利。

　　事实上，早在2005年，龙湖就已经在开始筹备上市的相关事宜，坊间时有传闻，龙湖将赴港上市。但其时关于上市，龙湖一直缄口不谈。依据黄奇帆在会见施瑞德时透露出的相关消息，摩根士丹利及多家国际投行在负责龙湖上市的发行工作。

　　此后将近4个月的时间当中，龙湖上市的消息开始从公众视野当中消失。

　　至去年8月底，方才又有消息称龙湖地产已委托瑞银及摩根士丹利为上市保荐人，并展开一系列上市准备工作，这意味着龙湖此时已正式进入上市预备役的行列。

　　正是在这段时间内，龙湖拉开了加入疯狂的2007年“地王”争夺战的序幕。

　　2007年3月30日，面对万科、首创、中海、保利、绿地等国内地产大鳄，龙湖仅一次竞价，就以815万/亩的价格夺得其时重庆标王。

　　2007年8月10日，龙湖掷金30.25亿元，击败招商、保利、中海，再度重庆称霸。

　　2007年11月8日，龙湖进军上海以15.42亿元的“天价”一举摘得上海青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷的地块，创下上海郊区地价之最。龙湖几乎成为此间上海土地市场与绿城竞争“地王”的唯一主角。

　　2007年12月5日，龙湖与西安市曲江区签署协议，投资30亿元开发大唐不夜城。

　　2007年12月19日，龙湖再次携手北京时代华人房地产开发有限公司，以20.6亿元的价格竞得海淀区中关村甲3号地块。

　　至此，龙湖完成了在重庆、成都、北京、上海、天津、西安等六大城市的全国布局。其中重庆拥有，二级开发项目11个，一级开发项目2个；成都，二级开发项目5个，一级开发项目3个；西安项目3个，上海项目3个，北京项目7个。

　　在当时大多数业内人士的眼中，如此高调拿地的龙湖实为其上市。其拿地的底气或与其完成了一轮私募有关。

　　时运金融海啸

　　但在2007年，当碧桂园，SOHO中国先后创下香港资本市场IPO神话的时候，龙湖上市却迟迟未见有动静了。事实上有消息称，在SOHO中国启动上市时，龙湖亦同时启动了其上市程序。但在通过香港联交所聆讯方面，龙湖较SOHO中国却面临了困难得多的局面。

　　“香港联交所向SOHO中国提出了50个问题，但是向龙湖却提出了200个问题。潘石屹为准备50个问题答案筹备了几个月的时间，更不用说龙湖的几百个问题了，香港联交所甚至要求吴亚军提交其早期国外经历期间的婚姻证明。”有业内人士对观点网说。

　　但亦有分析人士认为，龙湖上市困难重重固然与香港联交所的严格审查有关，但根本的问题更可能是龙湖当时土地储备的价值无法满足达到其融资需求的条件。2007年之前，龙湖的土地储备多数集中在重庆一地，相关的土地价值并不被投资者所认可。

　　多数分析人士都认为，龙湖在2007年开始的土地储备计划，就与为了满足投资者对其上市资产的要求相关。

　　此时，为配合上市行动，龙湖可谓是费尽了心思，原联想公关部总经理王桐加盟龙湖主持集团公关事务，而曾任华润置地和美林证券副总裁的林钜昌则担纲财务总监。

　　但就是在这一轮龙湖增大土地储备，并进行人事调整并预备上市的进程中，龙湖终于错过了2007年间的最佳上市窗口。

　　在恒大今年年初宣布暂缓上市之后，5月，龙湖终于通过了港交所的聆讯。

　　此前有媒体报道，今年6月，龙湖地产曾在内地开展过一次反向路演，龙湖召集基金经理评估考察其多个的地产项目，以便投资者对公司情况有所了解。

　　7月25日，龙湖地产在香港发起投资者教育活动，并展开为期两周的预售活动，以探测市场态度，然而由于股市和房市持续的低迷，这一计划不了了之。这时，香港资本市场已不再看好内房股，此间上市的富力、碧桂园、世茂、绿城等一系列中国民营地产股开始进入了快速的下行通道，在2008年间，多只内房股跌破发行价。

　　即便是如此的往返折腾，龙湖依然在不断顽强的继续着上市的努力。但此时的资本市场已认定即使吴亚军上市，亦无法再成为“首富”。事实上，在最新公布的福布斯和胡润富豪榜中，国内房地产行业的整体低迷使得“杨惠妍”亦失去了首富的宝座。

　　时至今日，世界范围内的金融海啸而导致低迷的资本市场最终没有再给龙湖机会。

　　钩沉资本历史

　　赴港上市是一向重视公司资本运作的龙湖早晚要走的一步棋。只不过与大多数计划在2008年上市的房地产公司一样，龙湖颇有些生不逢时的意味。谁能料到，中国的房地产市场会在2008年陡然出现拐点？谁又能料到国际资本市场在2008年到了大厦将倾的地步？

　　回头看一看龙湖资本市场表现，事实上经验并不算少。

　　早在1995年龙湖成立之初，吴亚军就亲赴深圳找万科的王石取经。看到万科积极推行财务公开化，吴回来就聘请了普华永道负责公司的财务审计。而日后龙湖在资本市场上的态度亦颇为积极。

　　重庆龙港地产顾问机构总经理王徽把龙湖的资本运作总结为三个阶段：本地市场起步时依靠银行贷款和信托，跨区域发展道路上联手海外基金，全国性布局展开后就到境外上市融资。

　　2004年，龙湖与香港置地集团公司签定了合作协议，双方联姻后的第一个动作是开发大竹林国际时尚生活中心，以40亿元人民币的巨资打造高品质楼盘。这被认为是重庆本地房地产企业首度牵手外资的大手笔。

　　2005年12月28日，重庆国际信托投资公司为龙湖地产发行的“龙湖·西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，在此次信托运作中，龙湖地产出让了西城天街项目公司49%的股权。此信托产品是中国银监会212号文发布后第一个通过政府审批的房地产信托项目，是重庆历史上第一单股权投资信托产品，也是重庆金融史上目标募集资金金额最大的房地产信托项目。

　　2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高价竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。

　　而据重庆媒体披露，在参与重庆弹子石CBD地块的角逐中，龙湖地产联合了一家名为VOFVSRL的海外机构参与“战斗”。

　　在越来越熟练的运用融资渠道之后，吴亚军终于为龙湖打开了上市的阀门，此间重庆市政府甚至成为龙湖上市最为积极的支持者。

　　然而时势造英雄，时代的机遇只属于一部分人……