去年，人们把所有能够购买的房子都抓在手中。今年，大多数人仅仅是为了自己的居住。

　　一篇对于中国现阶段房地产市场运行情况的报道，夹杂一些对于中国银行业的评论。

　　在中国深圳，一位厌恶聚会，嗓音轻柔的电子工程师LiuShirong，并不介意晚上住在一个780套公寓中仅有50套有业主入住，游泳池永远是空的小区中。他说：“在晚上，我拥有宁静与和谐。”Liu可能喜欢这种宁静，在拥有1200万人口的城市中它属于稀有品。但是这些空房间却变成了在一年前小区开盘时购买它们的投机客们最大的梦魇，并且也是中国银行业将要面对的难题的一部分。

　　和美国，英国与西班牙一样，在中国的许多城市房地产泡沫正在破灭；一个下午，Liu住宅附近的众多工地上，20多架起重机中仅有一架仍在运作。

　　银行专家与经济学家已经预见到了这场泡沫的幻灭，在下个春季或夏季，贷款违约率的突然上升会腐蚀掉中国银行业在过去三年中取得的利润。

　　中国政府已经采取了一系列措施来维持房价。中央银行命令商业银行从下个星期一开始降低公积金贷款利率和首付额度。财政部宣布从11月1号起降低房地产交易印花税，但仅仅针对购买第一套小于90平方米或970平方英尺的住房。

　　但是房地产专家和经济学家说所采取的措施太少以至于不足以消除笼罩在房地产市场上不断增长的乌云。在受泡沫破灭影响最大的城市深圳周围，一些地方的房地产价格已经下跌了三分之一以上。

　　一个星期三在北京发布的国家房地产价格指数显示，九月份房地产价格环比下降了0.1%，这是政府第一次承认价格出现滑坡。但国内与国外的专家都表示实际的下滑更加明显，而市政府的官员并不情愿在送给中央的数据中反映出这一点。

　　在周三新政策出台以后，抵押贷款利率将会对第一次购房者下调0.27个百分点，也就是说五年期公积金贷款年利率为4.59%。

　　新的规定仍然保留了众多专门针对购买房地产作为投资品的投资者的惩罚性政策。

　　一家拥有众多在建项目的房地产商的高层管理人员说：“事情仍然在向坏的一面发展。”这位坚持匿名的高管引用政府对房地产市场的高度关注来证明自己的观点。

　　在中央维持经济增长又要抗击通胀的同时，由于复杂的效果，房地产问题已经蔓延到银行业领域。例如央行，就面临着极大的降息压力，并且需要放松对房地产商的贷款限制。

　　但是为了应对房地产业难题而广泛并且迅速的放松货币政策会导致通货膨胀的再次上升，二月份时消费者物价指数为8.7%而在九月份时仅为4.6%。

　　前中央银行货币政策委员会委员，现国务院智囊YuYongding说：“房地产发展商正在威胁央行，好像在说‘如果我死，也要找银行当垫背’。”

　　根据Yu的说法，发展商们夸大了破产对银行造成的威胁。Yu说：“如果政府屈服与这种威胁的话，此前我们控制通胀所取得的一切成果都将被抹去。”

　　自相矛盾的是，缺乏信号显示中国抵押贷款系统的内部关联性会导致房地产泡沫膨胀为吞噬掉整个西方世界的信贷和金融危机。

　　尽管中国的银行体系存在着很多问题，包括受到政治影响，在企业借贷中作假，比起西方国家来说抵押贷款市场仍然被更严格的监管着。

　　这个公积金贷款市场与1946年FrankCapra的电影“It‘saWonderfulLife(美好生活)”更为相似，而不是过去几年中美国没有首付，没有实际上的信贷检查，不断增殖的那个贷款市场。

　　在中国，大概一半的购房者尽管需要从亲戚和朋友处借入一部分现金仍然选择了一次性付款，而不使用任何的抵押贷款。而对于那些使用抵押贷款的购房者来说，购入第一套住房的首付是购房款的30%，而对已经使用抵押贷款购买过住房的购房者来说首付比例是40%或更多。

　　在中国，一个被广泛接受的十分简单的但却绝不可能在美国存在的审慎性监管规则是：贷款的长度必须在当借款者达到一定年龄时结束，女性55岁，男性60岁。这意味着一个52岁的男人只能得到八年的贷款而一个52岁的女性只能得到3年的贷款。(从1950年起，女性必须更早的退休被认为是保护女性健康的必须手段。中国的一些专家现在正在呼吁同等待遇。)

　　较短的期限意味着房屋拥有者会利用他们的月收入迅速的构建自己的家庭。这让他们并不愿意在市场走弱的时候将房屋留给银行，而自己选择离开，不管怎么说仍然会有一些投机客会这样做。

　　同样的，中国银行基本上不可能取消房屋所有者的抵押赎回权，而更愿意选择重新与能充分证明资金紧张的借款者商谈月供数额。

　　多少年以来，美国银行家一直未能成功促使中国同意进行资产证券化，但在金融危机越演越烈的最近几个月里面他们成功了。

　　PaulHastings法律事务所的房地产领域专家兼合伙人JoelRothstein说：“那是我一直以来不断批评的中国政府政策领域，但现在看起来还不错。”

　　美国财政部国际事务部长手下的DavidMccormick说，美国政府一直试图促使中国进行更多的金融创新，但并没有特别针对资产证券化。

　　瑞银北京的一位经济学家TaoWang表示，通过计算中国上市银行的平均抵押贷款额度，现在欠银行的总金额仅仅相当于原来购买金额的一半。

　　随着房地产泡沫的破灭，分析员表示，在这一领域有更多风险敞口的中小银行可能会面临难题。但对于从2004年起就被监管者强制限制房贷总额的大型银行来说，总的来说仍会保持可观的收益。

　　中国的大多数大型上市银行都是国家控股的。

　　一家在北京的咨询公司，DragonomicsResearch的总经理ArthurKroeber说：“在这个经济周期中，中国遭遇系统性金融危机的机会非常低。”

　　Moody的中国银行分析员LeoWah没有下调中国银行业的评级但对房地产及相关行业的缺陷表示高度关注。

　　他表示：“我们并不相信这会导致严重的问题，但如果资产价格继续下跌，问题并不会仅局限在一个行业以内。”

　　建筑业增长正在放慢，这已经伤害了其它行业。由于中国国内的钢铁消费量的突然下降，尽管两国间紧张的贸易关系造成了很大的风险，钢铁制造商还是迅速的增加了对美国的钢铁出口。

　　作为其中的一分子，由于中国政府对资金流入中国的限制西方银行界和房地产基金在中国仅有十分有限的贷款和其它投资。但在一些案例中，西方投资者已经开始雇佣律师对延迟付款的中国合作方警告其违约行为。

　　PaulHastings法律事务所的Rothstein说：“在六或八个月前，我们在中国根本没有碰到过这样的事。”

　　中国银行业资金充足，资本充足率一般能达到12%到14%，而国际监管标准是8%。

　　更重要的是，中国的市场受到严格监管，以保证银行能得到世界上最大的利差。银行通过家庭的短期存款筹集大部分资金，通常只需要付0.7%的年息，但贷款利息是6%或更多。

　　美国的监管者直到去年才不情愿的刺破了在美国市场孕育的房地产泡沫。但从2004年开始，北京的官员就试图通过行政手段限制房地产投机，例如为每家银行设置房地产贷款限额。

　　在2007年8月，当美国涉及次级抵押贷款的危机的严重性开始变得明显时，中国的银行业监管者采取了更为市场化的手段来调整被严格管制的抵押贷款利率。

　　购买第二和第三套房子除了需要更多的首付额之外，银行还收取比购买第一套房子多最高至3个百分点的利率。

　　在周三政策宣布之前，除了第一次购房者之外很少的人还在购买房地产。深圳的一个房地产经纪人LiuNan说：“去年，人们把所有能够购买的房子都抓在手中。今年，大多数人仅仅是为了自己的居住。”

　　KeithBradsher上个月晚些时候在深圳报道，稍后在香港做了进一步的报道。

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