2008年我们面临一个异常复杂的经济形势，更多悲观的预测认为，2009年中国可能陷入更为严重的经济衰退。房地产市场与宏观经济休戚相关，在宏观经济可能出现下滑的情形之下，地方政府先后开始出台相关政策救市，同时，中央政府稳定发展房地产行业的相关政策亦在制定当中。

　　从降息到减税，再到房贷政策的松动，中央政府不再抑制房地产行业的信号十分明显。事实上，更多的人认为，这些政策的出台，心理上的作用更甚于实质意义。或许，对于已经压抑了一年的房地产行业来说，回暖会更加谨慎。

　　做为国际知名的房地产服务机构，戴德梁行对全国的救市政策和各地方政府的救市政府都有着最为直接的感受。因此，在"救市"专题中，观点网也请戴德梁行就全国及各地的救市政策发表了各自的看法。戴德梁行杭州公司董事汤耀光也发表了对杭州地方政府救市的看法。

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　　戴德梁行谈救市之一：刚性需求将重新释放

　　观点网：您是如何理解当前的市场转向的，市场需求受到抑制是否由年初的政策因素转向了宏观经济因素？

　　汤耀光：现在的市场转向并非一朝一夕的事情，杭州房价经过多年来的上升已经出现一定的抗性。而年初的时候虽然政府推出一系列压抑楼价的措施，但其实实际收效并不大，房价并没出现预期中的平抑，大部分开发商仍然留恋着去年风光的环境，在开价上还是非常进取，但实际上是压制了市场的购买力，在房价高居不下的情况下，无论用家及投资者都有不同程度上的审慎态度，市场风气一蔓延开来，年初的整体市场气氛就不能与2007年相提并论了。而到今年下半年开始，宏观经济的因素可以说是把情况进一步推高，从而导致卖方与买方的角色更加明朗化，而市场就必须根据现实的环境做出适应性的调整。

　　观点网：杭州政府相应出台的部分房地产政策调整，您认为其中的那些措施对刺激日后的房地产市场有利？

　　汤耀光：杭州政府针对现在房地产市场状况推出了二十四条政策，在力度上可谓是在各城市中最大的。但政策出台后各方意见不一，尤其在市民一方，普遍出现政府救开发商的舆论。究其原因，在二十四条政策内，有一定部分是针对开发商而推出的，包括延期支付土地款，放宽开发限期等。当然这些看似与刺激市场没有直接关系的措施，实则也是为了保护市场平稳，不致进一步恶化，其意义应更为深远。在现时市场如此敏感的情况下，如果开发企业到了无路可走的时候，做出较极端做法时，对市场打击将难以估计，而政府亦希望开发企业在现时一定放宽的程度下，能积极调整心态，理性面对后市，让市场恢复健康。

　　而比较直接能起到刺激房地产市场的，当然是直接能为买家带来优惠的政策，其中包括购房入户、降低公积金首付比例、减免部分税收等，或多或少能加快部分刚性需求的买家决定购买速度，但在目前宏观经济情况下，短期效果将很有限，现在更关键是怎样重新建立市民对市场的信心，避免房价不起不落。理性面对房价的涨跌，是市场走向成熟的过程，这才是真正长远对房地产市场有利的因素。

　　观点网：2009年，面临可能的更为复杂的市场局面，你认为开发商是否需要在发展策略和战略上进行调整？应该着重于那些方面的调整？

　　汤耀光：在卖方市场转变为买方市场的情况下，2009年对开发商来说将会是艰难的一年，买家的心理预期提高，宏观环境受环球金融危机的影响，2009年预计将不再重现往日疯狂的景象。以往开发商在拿地后，基本上房子不用盖，几个月下来土地价格在账面上已经获利不少，但随着市场回归理性及平稳，开发商应该根据现实状况拟定拿地计划及利润测算，同时在项目开发上保证资金链的健康，在市场竞争加大的环境下，加强对产品研发及质量的要求；而且有实力及规模的开发企业，在房地产领域上可以进行多元化发展，包括增加自持长期收租物业比例等，增加企业抗风险能力等。

　　（未完待续 明日将继续刊登 戴德梁行谈救市之三）

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