杭州汉嘉：政府救市效果如何？短期难见效

来源: [观点网] 时间: 2008-10-29 16:39

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　　[10月22日，央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的政策，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。商业贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，个人公积金贷款利率下调0.27个百分点。

　　10月14日，杭州市政府出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款、延缓地价款等多个方面，此次出台的文件则被称为救市“24条”。]

　　《观点》：首先想请问一下梅总，最近中央政府以及各地方政府，频频出台的多项针对房地产市场的政策，是不是意味着政府想挽救一下目前的楼市？是否是一个契机呢？

　　梅杰：对于救市的政策，之前业内已经在预测了，无非是中央及地方政府拿什么样的方案出来促进房地产市场的向好。针对中央出台的政策，只能说是一个态度，是心理层面的干预，由于大家对宏观经济的不看好，房地产市场，不会马上有起色，调整的目的只是从刺激消费、扩大内需出发的。而且政策主要是针对刚性需求，也就是首次置业者，一般来讲每个城市的房价对于首次置业的都是有些过高的，至少与他们的主力支付能力可能还存在差距，这一点从房价收入比可以看出。针对二次置业者和投资者才是目前主力买家的细分市场，看来只有二次房贷和5年营业税的政策调整，才会产生一定刺激作用。

　　杭州市政府出台的24条政策比其它地方的更全面，力度更大。杭州市政府的政策涉及了市场需求、房产供应和交易环节，可谓全面救市。

　　通过这些政策，可以看到，实际上地方政府是我们房地产市场的很重要的参与者，它已经不是一个旁观者、协调者的概念了，因为楼市不好会影响到土地市场，进而影响地方政府的收益，所以地方政府出台这样的政策，是有它的目的的。

　　《观点》：就杭州出台的24条救市政策，您可以谈一些自己的看法吗，包括对于这些政策的解读。

　　梅杰：就杭州市的政策本身来讲，有促进理性消费的方面，有促进投资环境的方面，但是最根本的还是扩大需求和税费调整。比如户口政策是有限期的，这样对于很多人想通过购房入户进入杭州的话，这样可以提前释放，第二是税费的减免，这样对于一些刚性需求的客户来讲，能够减少二到五万块钱的钱，还是有一定的触动作用的，相当于一个房地产产品的降价，所以这两点最有意义，一个是减税，一个是入户，当年上海市政府曾经也有一个对于所得税的优惠情况。这两条对于市场的促进作用还是非常明显的，尤其是杭州市户口这样的相对的稀缺价值。

　　其他的几点，主要是面对开发商的供应层面，一个是土地的资金缓缴，减缓了一些资金面的紧张情况，包括我们的房地产信贷政策，看来现在对政策的解读，还是在地方政府的手上。这两个调控我们更看重需求层面的调控，因为现在大家都是持币待购的局面，假如现在杭州的房价，除去07年的那一部分泡沫，我认为还是合理的，毕竟杭州的购买力还在，尤其是这批刚性需求。这是我对政策的解读。

　　《观点》：那么杭州出台这个政策，是不是对购房者都会产生一些影响呢？

　　梅杰：政策的影响，对于杭州市的不同细分市场是不同，对于高端市场我觉得几乎没有影响，包括都市的豪宅、别墅产品、大户型的市中心的豪宅产品等等，单价已经接近三万的产品，没有太多的影响，因为这个客群其实不是很受户口等政策的影响，而且它的购买力也很强。对于中端的市场，我觉得还是有的，特别是购房入户的政策，对于远郊的产品的话，可能也有一定的影响，因为它的契税降低以后，总价上有不少的降幅。总的来讲，对于不同的细分市场影响力不同。

　　《观点》：从效果来看，您认为地方政府出台的救市政策，在短期期内能促进房地产市场向好吗？

　　梅杰：救市短期内并不能起到实质性作用。一方面，从目前供应、需求量来看，并不会有太大改变，市场可售量巨大，但购房者预期较低，仍将保持持币观望态势，开发商压力依然会

　　继续增加。另一方面，我们原来的老百姓收入中大都是财产性的收入，现在的股市，也就是虚拟经济没有起来，财产明显缩水。关于实体经济，现在中国也是一个转型的阶段，而且这也是一个痛苦疗法，所以在三年之内人民收入的提升也是很有限的，如果他们没钱了，谁来买房子，所以长期来看确实需要一个软着陆，太急功近利了，效果不会好。

　　现在房地产市场面临的问题是宏观经济下行、市场信心不足。我认为，房地产市场信心逆转还需要2-3年的时间，交易量的回暖也并非政府单方面救市政策所能解决的。