房地产行业及其面临的环境发生了怎样的变化，使得国家在一年的时间先后出台不同的政策？中央新的救市政策对楼市又会有怎样的影响，开发商该如何决策？

　　去年是房地产行业风光无限的一年，开发商捂盘惜售成为常见现象，投机推动的需求泡沫和暴利推动的供给泡沫导致了房价不断推高、地王频现。为避免形成更大的泡沫，防止泡沫破裂对经济带来重大不利影响，同时也是考虑保障居民住房，国家出台了“9·27”房贷政策。

　　今年以来，全国大多数城市成交量大幅萎缩，开发商使尽浑身解数，将各种营销手段发挥到了极致，亦无法促进楼市的回暖。消费者方面则普遍存在投资者信心不足、刚性需求购买力有限的问题，消费者观望气氛浓厚。面对低迷的楼市行情，中央于近日发布了“鼓励居民购房”的相关政策。

　　那么，房地产行业及其面临的环境发生了怎样的变化，使得国家在一年的时间先后出台不同的政策？中央新的救市政策对楼市又会有怎样的影响，开发商该如何决策？

　　一、三大变化延长楼市调整期，经济环境变化是主因

　　自“9·27”房贷政策以来，我国的房地产行业就进入了调整期。即便在十一黄金周期间，成交量也未能创下新高。究其原因，主要是房地产行业及其面临的环境发生了变化，使得消费者观望情绪浓厚，投资客的行为更加谨慎，楼市的调整期不断延长。

　　1.全球经济由繁荣转向衰退，我国经济面临增速下滑的风险。

　　自去年美国爆发次贷危机以来，其负面影响不断扩大，逐渐演变成了金融危机。美国政府接管“两房”和美国国际集团、五大投行发生巨变，华盛顿互惠银行破产倒闭，美联银行出现危机。受其影响，富通集团、德国地产融资抵押银行、意大利联合信贷银行、英国布拉福德-宾利银行等陷入危机。曾经富裕的冰岛甚至面临国家破产，背负着超过其生产规模的9倍债务。

　　受金融危机影响，全球的实体经济都受到较大的负面冲击。美国8月份失业率升至2003年9月以来最高的6.1%；欧洲第二季度投资、消费及出口同时下降，导致当季经济收缩0.2%，为欧元诞生以来首次负增长。日本第二季度GDP环比下降0.7%，折年率下降3%。在此背景下，亚洲地区出口增速下降，经济逐步走缓，资本大量外流。(资料来源：10月26日国务院报告)

　　今年新获诺贝尔经济学奖的保罗·克鲁格曼在接受路透社采访时警告称，危机已经给世界经济造成了严重破坏，尽管欧洲牵头的银行业救援计划出台，但世界经济仍有可能走向深度衰退。国际货币基金组织在新出的《世界经济展望》报告中说：“面对自上世纪30年代以来成熟金融市场最危险的动荡，世界经济现在处于严重低迷的衰退期；主要的发达经济体已经或者即将进入衰退期，受金融市场持续动荡的影响，恢复过程很可能会非同寻常地缓慢。”国际货币基金组织对其全球经济增长预测进行了修正，下调到了2008年的3.9%和2009年的3.0%，是自2002年以来最低的。

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