如果明年“两会”对房地产和股市有所说法的话，楼市有可能在明年5月后回暖，当然这一切取决于宏观经济的整体走向。

　　价格战

　　Q：从去年第三季度末起，万科董事会主席王石的“拐点论”及近期在全国范围打响的“价格战”在全国引起轰动。您怎么看待这两个事件？

　　马克：首先要看王说的对不对，事实表明“拐点”确实来了，而王和他的团队比绝大多数同行都先知先觉。万科虽然是行业老大，但其销售额不过总量的2%，它不可能左右行业走势。它只能在大势变化之际，稍微加速或延缓这种变化。它会不会在变化中受益呢？很可能会，但这无可非议。

第一财经日报产经中心编辑部主任  杨柏国

　　杨柏国：价格随行就市在市场经济中本是天经地义之事，但最近楼市的一波降价，特别是万科引领的降价及随后极少数业主的抗议举动成为最近最热的房地产新闻。在万科杭州某楼盘售楼处，甚至有人拉出了“万科让建筑折磨生命”的大幅条幅。

　　降价引起这么大的是非为各方始料未及。分析这背后折射出的问题，或许是因为降价不仅让众多潜在购房者重新燃起“拥有一个家”的希望，而且让更多的人和企业为此胆战心惊。

　　退房风波

　　Q：您如何看待最近楼市由万科引领的这一系列降价行动以及由此引发的“业主退房”事件？

《南方周末》编委会委员 经济部总监  马克

　　马克：企业随市场形势的变化调整产品价格，这是再正常不过的事情。价格不是万科拉下来的，是供求关系、买家预期等市场因素决定的，万科不过迎合了大势而已，虽然或许它是率先迎合。

　　杨柏国：笔者认识的一位购房者三四个月前托人花了200余万买了一套万科上海金色雅筑的房子，用他的话说，“短短几个月，这套房子账面缩水已有二三十万，心里能舒服吗？”为此，他也参与针对万科的降价行为。而对那些投资客来说，降价直接影响他们的预期收益和现金流，他们比自住客更急，因此在抗议的组织和过激行为中更容易看到他们的身影。

　　这些抗议开发商降价的行为情有可原，但与法不符。在市场经济中，发生纠纷是极为普遍和正常的现象。市场经济是法治经济，法律是解决市场纠纷的最终途径。就开发商和购房者之间的关系来说，购房合同是双方权利义务的分配书。合同是什么？

　　根据法哲学的观点，合同就是当事人以自由的状态选择一种不自由。也就是说，一旦你根据自己的分析判断签订了合同，就需要按照合同办事。目前，一些地方出现的抗议降价的做法，如“跳楼秀”、集体封堵售楼处、写大幅标语等，基本无助于问题的解决。如果这样的做法能够得到支持，那是否所有在股市中被套的股民要向上市公司索赔呢？反之，对当初那些因房价上涨而收益颇丰的购房者，是否开发商也能要求分一杯羹呢？

　　需要提醒的一点是，在前几个月楼市成交萎缩的情况下，不排除部分售楼处在销售过程中存在夸大物业优点、隐瞒小区缺点等“忽悠”购房者的情况存在。根据我国有关法律规定，如果购房者能够证明在签订购房合同过程中自己被欺诈或对合同有重大误解，仍有权主张购房合同无效或要求撤销购房合同。

　　对开发商来说，向抗议业主敞开沟通的大门尤为必要。考虑到今后能否顺利交房，现在就和先前的购房者就降价问题沟通好至关重要。否则，除非将来开发商交出完美无缺的房子，否则将引发更多的纠纷。从目前的情况看，有些小区已经因降价而引发“交房大战”。此外，在房地产管理部门、开发商和购房者三者之间，购房者在信息等方面处于明显弱势地位，因而也容易被误导而高价买房，因此，开发商根据每个客户、楼盘的实际情况作出针对性的个别补偿或其他举措也是负责任的一种表现。

　　就目前一些降价楼盘的情况来看，其实所谓的最低75折往往就是一套或少数几套不好的房子，有的甚至的只是噱头，而且率先降价的楼盘大多位于去年暴涨50%以上的区域。因此，即使降价20%，如果是06年以前拿的地，利润也极为可观。可见，无论是购房者还是开发商，目前还没有必要惊惶失措。但房地产市场后续的走势极为值得关注，毕竟股市的教训就在眼前。

　　对众多的潜在购房者来说，房子降价是他们盼望多年的好事。在房价经历了近十年，特别是去年的狂飙突进后，如今作出适当调整不仅是市场的要求，也符合房地产行业发展的周期规律。现在一些楼市投资客，在自己对房地产市场和宏观经济的判断出现偏差，而即将品尝到苦果时，却要采取各种手段挟持、阻止开发商降价。如果这样的行为能够得逞，不仅会对房地产市场的健康发展造成伤害，也会影响广大潜在购房者的利益。

　　房企自救

　　Q：从这一事件，是否可以看出房地产企业的资金链出了问题？或者说这是房地产企业的自救措施？

　　杨柏国：现金流紧绷和量价背离决定了降价是开发商当下求生的唯一路径。今年以来，“缺钱”成为那些当初财大气粗的开发商们面临的共同难题。紧缩的货币政策，让银行收紧了贷款；证券市场上的融资窗口基本关闭；国际投行的苛刻条件无异于饮鸩止渴。钟伟此前预计，今年开发商的资金缺口在5000亿元左右。

　　在一条条输血管道被堵死的同时，不少开发商还正在为去年的疯狂付出代价。要么吐出尚未吞下的昂贵土地；要么背上沉重的“土地包袱”。而雪灾、地震乃至股市的高台跳水，均让今年成为实实在在的“最困难的一年”。

　　与此同时，今年以来在一二手房成交量屡创新低的情况下，不少地方的价格却仍在不断刷新记录。量价背离成为全国楼市的普遍现象。但对任何一个市场来说，没有成交量的价格几乎是没有意义的。降价销售房屋，尽快回笼资金成为开发商当下的明智选择。否则坚守高房价，只会使整个市场的成交量进一步萎缩，甚至会崩断资金链，付出更为沉重的代价。

　　万科无疑是有先见之明的。在今年年初的一波轻度降价、快速回笼数十亿资金后，日前，万科又分别在上海、杭州等地引领降价风潮，且在销售业绩上立刻收到成效。对作为上市公司的万科来说，实现全年的销售目标，根据市场变化作出调整以维护股东的利益，或许是他们最明智的选择。

　　Q：房价调整的幅度大致会到什么程度是当下众人关心的焦点。这轮房价调整是05、06年那一波楼市短暂调整的翻版，还是房地产熊市的开始？

　　杨柏国：这不仅关系到购房者的决定，更关系整体经济。今年中国股市的调整幅度之大出乎很多人的意料，因此作为大多数居民家庭资产主要组成部分的房产其价格走势也尤为值得管理部门高度重视。无疑，挤掉房地产市场上的价格泡沫对整个行业和宏观经济的健康大有裨益，但与此同时，如果房价调整幅度过大，同样也会伤害宏观经济，甚至会影响社会的稳定。

　　就目前的情况来说，笔者认为，09年春节前楼市基本没有回暖的可能。如果明年“两会”对房地产和股市有所说法的话，楼市有可能在明年5月后回暖，当然这一切取决于宏观经济的整体走向。

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