施永青：救市！就要敲锣打鼓的救

来源: [观点网] 时间: 2008-10-17 01:09

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　　“你要出重手、出快手，出手的时候还要高调，要敲锣打鼓的说你要救市。”

　　编者按：近日，曾在年初宣布退休从事慈善事业的香港中原地产主席施永青，近日宣布重新回到中原集团主持日常工作。用施永青的话来说：“现在公司有难，我不能抛下员工不理。”但施永青重归中原的第一步便宣布裁员，似乎出乎许多人的预料。

　　对此，施永青先生认为，市场萎缩的情况之下，缩小规模是中原的必然选择，裁员，实际上是淘汰一些经营得相对不好的分店。

　　事实上，内地各个城市及香港受宏观调控、国际经济的影响先后迈入房地产的调整期。面对此种调整期，施永青对宏观经济及国际经济环境的态度开始变得异常的悲观。美国金融市场那些不负责任的投行，国内宏观经济及房地产调控的一些政策的过度，乃至整个分配制度对当前国家经济的影响……如此种种似乎都让施永青先生感到无奈。

　　以下是观点网对施永青先生的专访：

　　关于房地产

　　观点网：我们知道，现在内地和香港的房地产市场都在进行一个调整，在您看来两地的市场调整有什么不同？

施永青

　　施永青：有很大的不一样，内地的楼价是处在一个较高的水平上开始调整的，尤其在去年的时候，房价的增长甚至超出了经济的增长。但香港不一样，香港现在的楼价大概只有97年70%的水平。内地的房价调整是因为当时中央政府觉得这个不健康，所以开始打压了，出台了很多政策，比如限制外国人买楼，限制自己人二次置业。对开发商的要求也越来越严格，所以从楼价的水平来说，内地的楼价处于一个偏高的水平，香港楼价处于一个比较合理的水平。

　　因为现在是国际的金融风暴爆发之后，全球资产价值都要调整，所以香港的楼价虽然处于比较合理的水平上，也要往下调整。但是，内地的楼价应该调整的更多。香港的楼价现在一般来说只是调整了10%左右，但是在内地，尤其是在南方，比如说深圳这些地方调整得比较多，大概有20%-30%。而豪宅和别墅的调整也有可能到30%-40%的。

　　北方的情况又不一样，比如说北京是在奥运会之后才有比较明显的调整。

　　现在来看，比较早调整、调整幅度比较大的地方可能会比较早一点达到支持点(探底)，而最近才开始调整的(城市)，可能调整的幅度还不足够。但是国内也有一定的优势，优势在哪里呢？一个是中国的经济还在发展，只是速度慢了；另外中国政府以前是用了很多宏观调控的手段去打压楼市，现在态度改变之后可以从打压变成支持，比如银行的利息的调低。现在已经调整了两次了，我估计还有第三次、第四次、第五次，可能每次调整0.27%左右。

　　另外，中央政府手上的筹码还比较多，例如可以允许香港人、外国人来买楼，也可以允许国内的人二次置业。我估计现在当全世界的政府都在支持资产价格的时候，中央政府没有其他的选择，肯定要把资产值保持好。现在中央政府在刺激内部需求，要刺激内部需求不可能让中国的资产值不断的下降，如果资产值不断的下降的话，拥有资产的人就觉得自己的钱少了，不花钱了，那么内部需求怎么刺激起来呢？所以刺激内部需求的前提要维持拥有资产的人觉得自己手上的资产还是很值钱的，他才愿意去花。所以我觉得如果政府救市的话，内地的房地产可能会有一定的起色。

　　观点网：您如何看待现在盛传的中央政府救市的政策和地方政府出台的救市政策？

　　施永青：这个不容易，要看地方政府的态度，有些地方政府是认为让他(房价先跌)到位才出手，效果才会好；有些想早一点出手让他跌少一点。我本来是赞成更早出手。当时(08年初)中央政府还在说要把过热的经济冷却下来，那现在还冷却什么。外面都大风雪了，你不用再开冷气了，应该知道外面下雪了，把冷气关掉就可以了。应该在我们还没有冻僵冻伤之前就放暖气，那样人民受的苦会比较少一点。

　　到了现在，你要出手，你要达到(房价)不想跌那么多就可以回升的(效果)话。(那么)你要出重手、出快手，出手的时候还要高调，要敲锣打鼓的说你要救市。因为经济的手段要一段时间之后才有反应，你要的反应是人的心理预期，就是人会用理性的方法去推论一些事情，你高调的去做就使很多人都知道政府要做了，他们就会用自己的理性预期先去行动，这样措施才会有效。就是说，出的手段一定要达到临界线，达不到这个临界线，就是说量变还没有达到质变之前，出手一点，然后再出手一点，第三次再出手一点。这种效果不如一次出手。一次出手的效用会大一点。

　　观点网：我们总是担心我们的市场出现了泡沫，希望市场能够回调一些，但是我们不知道回到什么样的价位是合适的，您认为呢？

　　施永青：我认为市场本身一定程度上出现了泡沫，比如说深圳，在07年上半年升了60%-70%，半年里升这么多，这当然和经济增长不同步，所谓楼价的泡沫就是楼价的增长超过了经济的增长。另外一个就是房子的供应总量比人口和家庭的增长的速度更快。出现这个情况说明内地已经有泡沫了，所以是一定要调整的。

　　现在还不能说调整已经到位，什么时候到位呢？第一个是要国际的大环境稳定下来，昨天美国的股市还跌了700多点，是87年股灾以来最大的一次跌幅，难道要投资者睁着眼睛看不到吗？不可能的，他们看到了之后会怎么样呢？就是把股价的跌幅投射到房价里来，其他的资产值都跌了，那房价也应该跌。所以，现在这个情况下，在国际环境还没有稳定下来之前，投资者是不会打算随便去买房子的，现在买房子的人唯一的就是置业者，置业者也可能不是一下子就进来买，他可能觉得不稳定，可以先租一段时间才决定，就是观望一段时间，如果觉得楼价已经跌定了，他才去买的。

　　关于国际经济环境

　　观点网：想了解一下您觉得这一次美国金融危机对中国宏观经济影响有多大，对房地产行业呢？

　　施永青：影响我估计还是挺大的，因为前几年这个世界的经济为什么这么蓬勃，很大的程度上是因为美国的虚火上升，美国的投资银行把全世界的钱都骗去了，骗到美国去吹资产泡沫，把资产泡沫搞到这么大。他们把按揭证券、衍生工具拿到欧洲去卖，拿来的钱就借给美国人花费。美国人以为自己发达了就乱花了，买中国的产品，这样中国的出口才会增长。

　　现在美国人资产贬值了，还要给人家追债，他的消费能力一定下降，他消费能力下降，中国的出口就有压力了。现在我认识一些生产商，他们说今年其实订单已经少了很多，不但是新的订单少，原来已经付运的货，又给人家打回来了。因为美国的零售业不好，以前运过去的货还没有卖掉，没有卖掉他就找很多理由说你现在这个货做得不好，什么地方要再改，他就把你的货打回头。

　　明年中国的制造业会有很大问题，你不是说要内需就有内需的，你把钱给农民农民也不一定去买，农民有多少钱？相比美国的购买力还是差很远的，所以中国要增加内需的话，要整个改变这个分配方法才行。现在公司挣了钱是派股息，派股息是派给谁？派给股本拥有者。工人生产劳动只等到人力市场的平均价，没有得到劳动生产增值所产生的利润，所以哪里来有需求，他(劳动者)想买的东西很多，但是他没有钱。所以我觉得要引进社会主义分配制度，把挣来的钱，有一定比例分给增值者(劳动者)，那明天劳动人民就会有更多的钱可以买东西。

　　观点网：很多外贸公司和运输公司已经开始裁员了，制造业也是一样。

　　施永青：肯定会有裁员的，我刚才说现在世界经济的规模是美国经济虚火上升所造成的，如果美国人不去消费了，美国人哪有这么多钱来买中国的产品呢？我以前在我的文章里说，我担心中国是硬着陆，不是软着陆，那就惨了，很多工人要失业，那么很多工人要回农村，农村种田很辛苦的……

　　所以中国政府要好好的做准备，先要把自己收回来的税，财政盈余都分出来，分给人民，那把这个钱给农村，给城市里面比较苦的人，否则的话，可能会出现动乱。和谐社会，首先重要的是公平，分配不公平，那人民会看不过眼的。

　　观点网：如果大家对未来的几年的经济预期不是很好的话，会不会影响到房地产市场的需求？

　　施永青：具体到房地产需求方面，价格降下来的话，国内还是有置业的需求的，但是这个价格要跌多少呢？现在不容易去估计。一般来说(楼价)升的时候会升过头，跌的时候也是会跌过头的。现在不是看买家的购买力，而是看卖家手上有多少货要卖出来，一般来说价格下跌是开发商相互降价所造成的。

　　现在的一些内房股，股价跌了这么多，这种公司在股市集资的能力受到很大的影响，他本来以为上了市，我去拿多一些地，将来我可以在资本市场里面拿多一些钱去建，银行也一定借给我，不然的话我还可以集资。现在不要说批新股(集资)，他们发行的债券也没有人敢要，要付出的利息要达到20多厘才可能发行，你20多厘的利息是不是钱拿来一定挣得回也成问题。楼价跌了，你的有些地是高价拿回来的，你建好了还要亏本。所以他们(开发商)现在是叫救命。

　　叫救命就只能够把这个房子很便宜的买出去，本来他们都想顶住，有人减价他还要打电话去骂人家：“你为什么带头降价？”现在他们自己后悔当时没有带头降，我现在跟一些开发商说，你现在这个价钱能够卖出去也不错了，这个价已经是价格比价值高了，你不要看错了，你不能总是看以前曾经见过的价钱，以前曾经见过的价钱不一定是合理的价钱。所以现在我估计很多开发商在未来的半年里面都有很多新的房子要推出，推出的价钱，每一次都创新低的。

　　就是说房价要一波比一波低才会有人来买，就是说你要比前一段时期其他开发商的价格低才会有人来买，如果你和前一段时间开发商的价格一样的话，你就卖不出，或者卖得很少。这个情况在香港97年之后也出现的，就是每一个新盘都出现的时候，他都把旁边的其他开发商的小业主吓死了：“啊，开发商竟然用这么低的价钱推。”

　　观点网：房价下跌一般都是开发商拉动的？

　　施永青：一般来说价格降下来都是开发商带头的，小业主减价是降得很慢的，他要把楼盘放了两个月还卖不出去他才减5%-10%，开发商降价的时候，可以一降就是15%-20%。因为开发商是有压力的，所以一般来说开发商和炒家降价最快。

　　其实要想制止楼价下跌最好的方法就是政府出资收购那些跌得比较厉害的楼盘。我们知道美国出问题的也是楼价，但是我很怀疑美国现在的就是政策有没有用。其实最简单的做法是美国政府用钱去买便宜的盘，那一个盘比较便宜政府就把它买下来，楼价就跌不下来了。就是说政府收购房地产是好的方式，买降价的房地产。一般放盘的比例占整个市场的比例的3%-5%左右，这些盘里不一定是降价的盘，政府只要把降价的盘买下来那价钱就掉不下来了，那银行做的按揭就没有问题了，现在房价还是不断的掉，相关的证券还不断的贬值，本来没问题的资产都变得有问题了。他没有把问题的源头堵住。

　　观点网：中国会不会出现美国这样的情况？

　　施永青：中国出问题的时间比较晚一点，所以出问题的时间会比较慢一点，楼价要下跌30%以上可能才会出问题。

　　关于中原

　　观点网：施先生，我们知道您现在已经回到中原主持日常工作了。

　　施永青：是的。因为现在公司有难，我不能抛下员工不理嘛。

　　观点网：有没有什么新的计划用来过冬？

　　施永青：我们的方法是：现在所有的分行租约到期，如果亏损的都不续租店面了，就是放弃了。如果亏损的这个分行没有到期，但可以跟业主谈判，可以把这个分行的店面退回给业主的，我们补偿一些给业主，那么这个分行我们也关了。如果分行店面合同说明不可以退的，我就看经营的结果，如果这个店铺的租金是两万块，我亏损的结果是三万块，那我还是关门交两万块租金算了，如果亏损是一万块，那我还是继续做下去算了。

　　所以我们的规模一定要缩小，规模缩小的步伐要和交投量的缩小同步，我们才可以有生存的空间。

　　我跟我的同事说，你想不缩小的话，你做多一点生意，你自己的分行挣钱，我为什么要缩你呢？所以这个不是由我来决定，是由市场来决定，你做的好就不用关门。做得不好不是我关你的门，是市场淘汰你。

　　其实我们在南方一些城市，我们已经比较适合这个环境，我们在深圳、广州还能挣钱，只是钱挣少了。原来本来这些大的分行还要支援惠州、中山、东莞一些城市的分公司的，现在可能就比较困难了。现在我们要把资源用在最需要的地方，以前我们还要做一些形象广告，现在我们形象广告都不做了，以前我们还要搞集团的一体化，现在我们一体化也不搞了。把人员都放到前线上，我们叫管理人员都朝前走一部，分行经理要和营业员一起去做生意，区域经理要补分行经理的空位。所有人都走前一步，让前面的人多一点。要让指挥的人少一点，开枪的人多一点。

　　观点网：其实中原现在做一手代理的楼盘也比较多，这方面的情况会不会好一些？

　　施永青：最近一手代理比以前多了。现在他们(开发商)可以感觉到差别，就是给代理做比不给代理做到底哪一种做法可以卖的快一点，价钱卖得高一点，他们现在才感觉到委托代理有它的优点。但是这个也有一个过程的，不一定很多人都愿意委托的。

　　情况应该比以前乐观了一点，就是一手代理我们接盘的机会比以前高。但是我跟我的同事说做一手代理应该跟开发商谈判好条件，早一点可以收钱。因为我们现在也遇到一个情况就是我们做一手代理销售很成功，但是钱就是收不到，开发商赖皮，不肯出，因为他不只一个项目，其他项目都要钱，他自己钱没收到就不给你服务费。

　　他收了你的服务，但是就是不付钱，你去打官司，他认识的人比较多，市里面工作的人、法庭里面工作的人，都是他的朋友，你打官司也打不过他，那我们的同事奶粉也没钱买了，很惨的。所以我说你以后先付钱才做，不付钱，拖我们这么久，我们的同事都饿死了。

　　我们同事说要我带队去开发商的门口请愿，我说香港还可以，大陆要小心(施永清先生曾是香港著名左翼人士，香港著名的工人运动组织者与参与者之一)。