博弈救市 海外对冲基金的选择

来源: [观点地产网]      时间: 2008-10-12 23:05

  “合生创展、世茂房地产等都是内地房地产行业的龙头企业,眼下远未到破产偿债的境地。”

  近日有消息称,房地产救市相关政策即将出台,中央有可能自土地增值税入手放松当前紧绷的房地产宏观调控政策。这很可能让此前境外资本市场的对冲基金及投行对中央救市的相关判断成为现实。

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  救市?

  此前,据华尔街报道,秃鹫基金拟投资香港中资地产公司的美元债券,如绿城中国、合生创展等房地产公司。另外据香港交易所披露,绿城中国在9月29日获美国私募基金华平基金的增持。华平基金以每股3.842港元的价格在二级市场增持12.2万股,持有绿城中国股权达到5%。

  《华尔街日报》认为,在通货膨胀率刚刚显示出见顶回落的迹象后,中国央行继前期连续加息之后下调了利率,以确保中国经济的稳定快速增长。中国政府未来数月内料将出台更多的财政刺激政策,以确保中国国内生产总值(GDP)能以8%-9%的速度增长。

  而秃鹫基金正是在此基础上瞄准中资地产公司的美元债券。他们似乎坚信2009年中国政府定将刺激经济增长,扭转房地产市场的下滑趋势。

  绿城中国在接受观点地产网采访时认为,目前市场正处于整合状态,主要是2007年全国房价整体上涨幅度较大,部分市场上涨过快;同时,绿城方面认为中国房地产行业长远发展的基本面没有发生根本的变化,具有广阔的发展前景,能够实现持续的理性增长。

  在绿城看来,中国人民银行继9月中下调存款准备金率和贷款利率后,10月8日中国人民银行再宣布减息,利率下调具有结构性和试探性,是货币政策放松的预兆。

  而易居中国分析师吴洋在接受观点地产网采访时则表示,中国内地房地产市场在经历了2007年的报复性上涨后,进入中期调整已经是不争的事实。但是由于刚性需求的存在与地方政府的“托市动力”,市场也不可能出现像美国那样的深幅下跌。挤出泡沫将使得中国房地产市场的发展更加健康与具可持续性,悲观的唱空内地房地产市场价格下跌50%是不负责的言论。

  “在中长期看好中国经济与房地产市场的判断下,美国基金投资内地房地产企业美元债券与股票,远比投资美国市场要安全、稳妥的多。”吴洋对观点地产网说。

  抄底?

  据了解,秃鹫基金属于专门投资抛售型贷款的专业型避险的对冲基金,特点是以交易为导向,擅长分拆不良产业出售或重整后出售牟利,因专门向奄奄一息企业下手,所以被称“秃鹰基金”。

  而秃鹰基金此次瞄准的是合生创展、绿城中国和世茂房地产等内地在港上市的房地产企业在2005年、2006年发行的长期美元债券。在今年信贷紧缩及市况低迷的房地产市场中,上述地产公司的公司债券价格严重下滑,折价达到票面价值的50%至40%,整体收益率则高达20%或30%。

  “在房地产圈内有一句话‘只有卖不出去的房子,没有卖不出去的价格’,只要够便宜,自然会引来买家。”易居中国分析师吴洋在接受观点地产网采访时表示,“在票面利率不变的情况下,价格的大幅折扣意味着投资回报率的翻倍上升。”

  据绿城介绍,公司发行的美元债券年期为5年,即2011-2012年到期。“华平基金增持绿城中国股份,3.842港元的增持价格相对于目前的每股收益,市盈率已经在4.5以下,动态市盈率更在4以下;股价较资产净值大幅折让69%。这样便宜的价格,难怪华平忍不住要出手了。”吴洋分析认为。

  同样,合生的债券是公司2005年11月发行的3亿美元的7年期全球债券,票面利率为8.125%;世茂房地产2006年发行的3.5亿美元的10年期债券收益率为8%。据合生创展近日公告,2008年上半年净利润较上年同期增长123%左右,每股收益较上年同期上升了近一倍。而世茂房地产虽然今年上半年的总营业额和纯利润都出现了下滑,但截至今年6月底,世茂房地产的合约销售额为44亿人民币,较去年同期上升了42%,此外,仍有大部分项目的销售将于下半年入账。

  公司债相对普通股票,在法律上具有优先受偿的地位。就算这些公司破产了,债券持有人仍有望先拿回部分投资,这无疑大大降低了投资风险。

  “合生创展、世茂房地产等都是内地房地产行业的龙头企业,眼下远未到破产偿债的境地。”吴洋表示。

发稿:见习编辑 高丽霞审校:0

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