一周观察：华尔街“抛售”上海楼市

来源: [观点网] 时间: 2008-09-26 22:07

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　　作为价格标杆的高端物业，是上海房地产市场的风向标，因抛售导致价格下滑，无疑将对上海楼市带来利空的影响。

　　由次级贷款引发的金融风暴正从华尔街席卷全球。曾经不断创造财富神话的美国五大投资银行多米诺骨牌般倒掉了3家。在经过惨淡“金九”之后的上海楼市，由于美资投资较多，在众多分析人士看来，其下半年将继续惨淡经营。

　　外资撤离

　　9月中旬，美国第四大投资银行雷曼兄弟因为收购谈判“流产”而宣布申请破产保护。在这之前，美国第五大投资银行贝尔斯登在3月份因濒临破产而被摩根大通收购；半年之后，美国第三大投资银行美林证券被美国银行以近440亿美元被收购。前后仅半年时间里，华尔街五大投资银行竟然垮掉了三家。

　　而一向备受美资青睐的上海楼市，近期却传出多家海外投资机构欲转让手中物业的消息。金融市场的风暴，正传递到中国的房地产市场。

　　有消息称，雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权，另外，其对浙江绿城、天津融创等中国房地产企业的股权投资也很可能发生变化。

　　正在谋求向银行控股公司转变的摩根士丹利计划出售它在上海的三大住宅项目，并且否决了购买第三栋楼的计划，不再继续投资上海环球金融中心。花旗银行也酝酿将一处上海住宅物业出手。大摩在2003年至2006年间收购的改造为酒店式公寓对外出租的住宅楼，如上海的锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等，都在待价而沽；大摩旗下的房地产基金据称还已开始出售香港物业，包括5个酒店式公寓和中环盈置大厦；对“世界第一高楼”上海环球金融中心9%的股份似乎也不再感兴趣。

　　尽管大摩对媒体解释，其行为并不是因为华尔街的金融危机，而是正常的市场交易行为。但不管怎样，部分外资正在撤离已是不争的事实。“外资撤离上海是必然会发生的，”易居中国研究所副所长杨红旭对观点网表示：“主要是因为两点：一是，后院失火，得回收资金回家救急；二是上海楼市下跌，对中国楼市的预期消极。”

　　易居中国分析师吴洋则认为，“当本土的金融危机造成公司难以为继时，抛售在上海获利丰厚的物业成为可以预见的选择”。但在仲量联行亚太区董事陈立民看来，个别外资撤出主要是出于解决自身困难的考虑，而另一些则主要是看到市场基本面不如以往。总的来说，应该是市场的一种正常行为。

　　利空

　　虽然受到华尔街金融风暴的波及，但在众多分析人士看来，外资撤离将对上海楼市造成利空的影响，但这种影响是有限的。

　　“外资在上海持有的核心资产不多，且在一些股权投资的项目中外资也多是小股东，因此外资撤离对上海楼市的影响不会很大。”陈立民表示。

　　在杨红旭看来，上海是外资投资的重镇，外资在上海的投资主要是在开发领域以及物业收购方面。作为价格标杆的高端物业，是上海房地产市场的风向标，因抛售导致价格下滑，无疑将对上海楼市带来利空的影响。“但这种影响是有限的，毕竟外资所占的比例小，只有2%到3%左右。”

　　杨红旭认为，上海作为一线城市，房地产的价格在全国来说具有代表性，因此地方政府救市的可能性比较小，上海下半年的楼市也将持续低迷下去。吴洋也认为上海楼市进入中期调整，在无重大政策变化等影响下，10月将继续“惨淡经营”。“其实政府应该还市场一个自由空间，放宽之前收紧的一些政策，比如70/90，第二套房贷等。但目前还看不到这种迹象。”陈立民在接受观点网采访时表示。

　　上海楼市在“顽抗”了半年以后，已明显得力不从心了。在万科拉开上海新一轮降价潮的序幕后，上海内、中、外环均有楼盘出现不同程度的降价，其中内环的中远两湾城部分房源直降7000元引发了市场的震动。而上海楼市另外一个超级大鳄——大华集团开始领跌上海楼市。大华旗下的颐和华城跌价29.6%、锦绣华城跌26.1%、河畔华城跌18.9%、滨河华城跌13.7%、阳城贵都跌11.4%。

　　据统计，7、8两个月，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为，商品住宅的成交量都只有65万平方米左右，九月上半月更是仅有20万平方米，创下历史性的销售地量。“倘若美国金融机构为救国内危机之急，而抛售在上海的物业，则必然对调整中的上海楼市产生推波助澜的影响。”吴洋表示。