我国房市存在的问题及未来趋势

　　四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年为调整期；1998-2003年的周期中，02-03年为调整期。此外，从国际上的历史经验来看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美国的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地产市场出现的短暂调整，都是两年左右的周期。

　　因此，我们判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。

　　2.我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好

　　虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。

　　从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括：

　　一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行，故预计到2030年间，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。

　　二是收入因素。即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。基于上述判断，2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断，当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示，从现在起，人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长，这种状况会持续到2035年左右，中产阶层人口将达到14亿左右，直到2050年。这可能转化为持续的购买力，从而促进房地产业的持续发展。

　　三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系，理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水平超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99％，预计到2020年会达到60％，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是最直接的受益者。而且，城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。

　　以上这三个因素综合分析，我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。

　　3、我国房市其他方面的趋势

　　我们预测，我国房市的其他方面在未来会发生以下变化：

　　（1）价格会逐渐趋于合理

　　随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

　　（2）供需结构会得到优化

　　一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

　　（3）市场秩序会逐渐改善

　　在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。

　　（4）市场集中度会得以提高

　　随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

　　（5）政府行为会得以规范

　　随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

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