九龙仓:地王之后

观点网

2008-09-03 00:09

  •        奥运会让全世界都对中国有信心了,香港这些大公司怎么会对内地没有信心?

      2007年,此前一直低调进入内地九龙仓突然间爆发,接连在多个城市重金砸出地王。九龙仓几乎成为2007年中国土地市场上的标杆企业。整个2007年,九龙仓在内地房地产市场投入300亿港元。内地房地产市场开始渐渐地感觉到这个船王包玉刚传承而下的企业在内地的激烈进取欲望。

      内地投资的信心

      尽管在的业绩发布会上,九龙仓副主席吴天海疲于应付香港媒体关于九龙仓可能遇到的内地房地产市场调整风险的疑问,但在面对我们的时候吴天海自信满满。

      “内地的投资绝对没有问题。我们现在的项目往往能够卖到城市的最高价。”吴天海对观点地产网说,他甚至津津乐道他们去年在成都拿下的那块轰动全国的地王。吴天海说成都的那块地的规划有点像今天香港的海港城。

    海港城

    海港城

      海港城已经成为九龙仓最为核心的物业之一,其收益超过了香港“时代广场”,仅2008年上半年的收益就达24.8亿港元。营业盈利达18.15亿港元。

      按吴天海的想法是,成都地王将极有肯能像海港城一样成为九龙仓在内地最为成功的投资。而此前九龙仓成都地王的主要竞争对手,香港恒隆集团主席陈启宗对九龙仓拿下该地块的价格表示非常诧异。在2008年博鳌房地产论坛上,陈启宗曾对我们说:“那样的价格,我怎么敢要!”

      这可能是内地许多房地产商乃至舆论界对九龙仓质疑的原因之一。不仅仅是内地的舆论,同时香港媒体对2007年九龙仓在内地的高价投资亦表示不理解。

      一位香港媒体的记者对我们说:“我们理解九龙仓投资内地的愿望,但是我们不理解在香港经历过周期考验的九龙仓会在地价高峰的时期拿地。”

      这位香港媒体的记者对我们说,2007年九龙仓在内地的投资拉低了整个九龙仓的盈利。整个九龙仓集团地产业务的盈利在2008年上半年的下降至3.3亿港元,而之前的2007年是9.03亿港元。此外,为了应付一些内地项目投资可能出现的土地贬值,九龙仓拨备了3亿港元。

      但吴天海并不赞同这样的说法,三年内将业务提升到集团业务的50%,达到1000万平方尺是九龙仓既定的目标。原因是九龙仓看好内地房地产的前景。

      事实上除香港仍拥有部分山顶豪宅项目在售之外,九龙仓未来的住宅业务将主要集中在内地,九龙仓的计划是内地房地产业务70%为住宅销售,30%为商场、写字楼与酒店。

      做出这样判断的一个基准的原因是,九龙仓认为内地的住宅业务的利润更高。一如吴天海所言,九龙仓在内地都是卖这个城市最高价的房子,而综合体的形式将有利于九龙仓提升住宅物业本身的价值。正如大多数香港地产商所认为的那样,内地部分城市出现的物业组合,在香港是很难实现的,这些物业组合本身将有效的提升项目的利润空间。

      这或许是吴天海对2007年九龙仓在内地投资充满信心原因。此外,有香港媒体同样认为,内地物业价格的上涨速度实在出乎了许多香港人的意料,五年前在广州抑或深圳要购买一个单位的物业可能只要3000左右一平米,但现在即便是房地产价格进行调整也无法回到那个水平了。

      “奥运会让全世界都对中国有信心了,香港这些大公司怎么会对内地没有信心?”有香港媒体记者对观点地产网说。

      市场调整中的策略

      在香港媒体看来,九龙仓似乎有意在减少计入当期业绩中内地房地产的项目。事实上,九龙仓在2008年业绩报告当中,纳入业绩的内地房地产项目只有上海汇宁花园和武汉时代广场两个项目。

      但2008年上半年进入预售的内地项目则包括了上海汇宁花园、武汉时代广场、大连时代8号和成都天府时代广场。九龙仓业绩报告当中认为大连时代8号和成都天府时代广场,只有在项目竣工的时候才能确认相关盈利。九龙仓一再强调的是大连时代8号和成都天府时代广场均售出了当地的最高价格。

      其中大连时代广场六月预售以来已经售出了85%的单位,且售出了21000元/平米的高价。

      “我们的重点会在华东和西南,对这些城市我们有信心。”吴天海说,对于是否乘当前市场低迷进入华南市场的问题,吴天海认为这要看机会、土地价格和项目地段。

      事实上九龙仓从某种程度上来说在2007年下半年已经开始注意预防内地可能出现的投资风险,九龙仓选择的方式是与内地的房地产企业合作。

      这种合作的方式是迄今我们在内地房地产市场上通常所罕见的,他们选择的合作方是中海、招商、复地和绿城,甚至牵手新鸿基与恒基兆业。2007年下半年,九龙仓在重庆与中海合作,在南京和苏州与招商合作,在无锡与复地合作,在杭州与绿城、金都合作,在成都,他们则联合了新鸿基、恒基两家香港地产地产联合开发成都东大街商业地王项目。

      这是九龙仓独有的优势,原因在于作为船王传承下来的企业,现任九龙仓主席吴光正有足够的实力在央企旗舰与民企旗舰之间选择合作机会。

      吴天海甚至认为,在内地市场调整的时候,他并不担心合作方出现问题。

      “与我们合作的公司都是内地的大公司,比如中海、招商,我相信他们的财务是稳健的。”吴天海对观点地产网说。

    撰文:邬琼    

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