3.供需结构失衡

　　目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：

　　一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。

　　二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。

　　三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

　　4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

　　我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：

　　一是房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。

　　二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

　　三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

　　四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

　　5.房地产市场秩序混乱

　　我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

　　三、此轮调整的必然性

　　综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：

　　1.房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因

　　从2004年初，我国的房地产业进入一个新的周期，伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极大被释放，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。其中2004年-2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房价的涨幅也是过大过快，2004年-2007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5%、5.5%、9.7%；而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅，2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。

　　而根据我们的测算，2007年底深圳的房价收入比达到17，北京、上海也分别达到14和13，这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅，房价泡沫已经非常明显。国内多数大中城市的房价收入比也超过了10，而发达国家城市房价收入比普遍都低于7。

　　另外，从东京、香港两个著名高房价城市的房价收入比情况来看，我国一线城市的房价收入比也偏高。东京在1964年到2003年40年间，经历了日本地产的繁荣和泡沫，在这期间，其市区的房价收入比在泡沫破裂前最高达到23，整个历史时期中最低为8，中位数为10。总体来看，70年代的日本与我国目前在宏观经济、发展模式、国际环境等方面有较多的相似之处，这段时期东京的房价收入比稳定在9-12之间。1994年到2006年的香港，房价收入比在97年地产危机前最高达到20，房地产泡沫破灭后最低为7，中位数11。我国一线城市的房价收入比2007年底约为15，与东京、香港相比，都处在一个较高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地产泡沫破灭时的水平。

　　因而，从国外的经验、我国1992年-1994年海南房地产的走势以及我国的房价收入比可以判断出，我国的房价已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其调整的内在动力和必然性。

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